부산지방법원 2025타경5829. 부산 수영구 광안동 비치-그린아파트 104동 1층 101호, 동일평형 기준 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 소유자 이동후는 2008.03.06 거래가 116,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 권리의 기준점은 2022.01.21 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권으로 채권최고액은 448,800,000원입니다. 이후의 오릭스캐피탈코리아 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 이승미가 2020.01.16 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 현황조사와 매각물건명세서에 임차인으로 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’, 인수금액 역시 미확정으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 최저가와 시세의 차액을 곧바로 투자 마진으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 529 비치-그린아파트 104동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이동후 (2008.03.06 소유권이전 · 거래가 116,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 애큐온저축은행 / 395,480,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인이 핵심 변수
말소기준은 2022.01.21 주식회사애큐온저축은행 근저당권입니다. 오릭스캐피탈코리아주식회사의 2025.08.05 가압류와 2025.09.11 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 주식회사 케이비국민카드의 가압류는 2025.11.05 해제로 이미 말소되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승미 | 2020.01.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 합산 중복 문제는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 66.9%보다 먼저 볼 것은 ‘실질취득가’
비치-그린아파트는 1,038세대, 1996.02.24 준공 단지입니다. 동일 면적 84.9㎡ 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 392,333,333원, 최신 거래는 2026.08 380,000,000원입니다. 현재 최저가 262,500,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 19 | 383,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 20 | 399,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 22 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 21 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 13 | 354,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 13 | 407,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 392,333,333원 |
최근 12개월 거래범위는 354,000,000원~415,000,000원이며 최신 거래는 380,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 12개월 평균에 비해 명목상 크게 낮습니다. 그러나 이 사건에서는 최저가와 시세를 바로 비교해 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 이승미의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 낙찰가 + 인수금액이 되기 때문입니다. 보증금 자체가 미상이므로 현재 단계의 실질취득가는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,475,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 448,800,000원 | 258,025,000원 |
| 2. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아주식회사 | 23,265,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구 472,065,412원 중 258,025,000원이 배당되고 214,040,412원이 미배당됩니다. 신청채권자 청구액은 395,480,276원이며 현재 회차에서도 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다. 특히 이승미의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 262,500,000원 | 258,025,000원 | 214,040,412원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 291,687,912원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 346,041,163원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 부산남부소방서 남동측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 104동 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며 일부 토지는 중점경관관리구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,071,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 중로각지 조건입니다.
- 환금성. 1,038세대 단지로 동일 84.9㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 본건은 1층이므로 개별 층·상태에 따른 가격 차이는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이승미의 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 매수인의 실질 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 요건 재확인. 전입일 2020.01.16은 말소기준일 2022.01.21보다 앞섭니다. 점유 상태와 임대차 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당 여부 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상인 만큼 배당으로 소멸되는 보증금과 매수인에게 남는 보증금을 구분해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 최근 12개월 평균 392,333,333원 대비 최저가가 66.9%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 가격 판단은 반드시 확인된 인수액을 더한 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
- 1층 조건 반영. 본건은 1층 101호입니다. 동일 면적 최근 거래가 여러 층에서 형성되어 있으므로 현장 상태와 층 조건을 개별 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 체납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “66.9% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 사람
이 물건의 숫자만 보면 현재 최저가 262,500,000원은 최근 12개월 평균 392,333,333원의 66.9%로 크게 낮아졌습니다. 등기부에서도 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 최종 판단을 좌우하는 것은 그 할인율이 아니라 2020.01.16 전입한 이승미의 임차관계입니다.
보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정할 수 없고, 매수인의 인수액도 결정할 수 없습니다. 만약 배당되지 않는 보증금이 승계된다면 그 금액만큼 실질취득가가 올라가므로 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차인 확인 전 가격 평가는 보류. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라 미상 보증금을 숫자로 확정하는 것입니다.
