부산지방법원 2025타경5855. 부산 남구 대연동 제이캐슬 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정조사에서는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재여서 내부 이용상태는 직접 확인되지 않았습니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2013.03.18입니다.
권리의 중심은 단순합니다. 2017.02.27 감천2동새마을금고가 설정한 채권최고액 49,400,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 백승원의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5855 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층 501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 501호 · 사용승인일 2013.03.18 |
| 소유자 | 김세훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 28,971,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
말소기준은 2017.02.27 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 부산신용보증재단의 38,983,337원 가압류는 2025.04.17, 경매개시결정은 2025.09.16, 백승원의 주택임차권등기는 2025.11.21로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기부상 과거 우리은행 근저당과 남부산농협 근저당, 주식회사유림정보통신의 90,000,000원 전세권은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차관계 — 2건 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강주호 | 501호 | 2025.07.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 백승원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.11.15 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
강주호의 전입일은 2025.07.10으로 말소기준권리보다 뒤이며 보증금은 확인되지 않습니다. 백승원은 임대차계약일 2023.10.27, 주민등록·점유개시일 2023.11.15, 확정일자 2023.10.27, 임차보증금 90,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 두 임차관계 모두 전입이 2017.02.27 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 단정은 금물
감정가는 147,000,000원, 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 102,900,000원입니다.
다만 이 사건에서는 실거래 금액을 기준으로 한 비교가 확인되지 않으므로, 102,900,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다. 특히 제이캐슬은 22세대 규모이고, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회로 집계돼 있어 현재 한 차례 유찰만으로 가격 우위를 확정하기보다 추가 시세 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 49,400,000원 | 49,400,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 38,983,337원 | 38,983,337원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,276,063원 |
현재 102,900,000원 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 88,383,337원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 12,276,063원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경성대학교 남서측 인근으로 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 대연역, 경성대·부경대역 및 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 10미터, 서측 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 335.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 규모. 제이캐슬은 22세대이며 사용승인일은 2013.03.18입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 102,900,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 대비 할인율은 별도로 확인해야 합니다.
- 강주호 임차조건 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 백승원 임차권 확인. 보증금 90,000,000원, 계약일 2023.10.27, 전입·점유 2023.11.15, 임차권등기 2025.11.21의 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 경매 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정조사상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 실제 사용상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 보수적 해석. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017년 감천2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 강주호와 백승원 모두 전입 시점이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 아직 별개의 문제입니다. 147,000,000원에서 한 차례 유찰돼 102,900,000원, 즉 감정가의 70%가 됐지만 실제 거래가격과의 비교 없이 “싸다”라고 판단할 근거는 부족합니다. 22세대 제이캐슬의 평균 유찰 횟수가 2.2회라는 점, 사건 용도와 실제 이용상태 확인이 필요한 점, 임차조건이 완전히 확인되지 않은 강주호가 있다는 점까지 감안하면 결론은 “권리는 합격, 가격은 시세 확인 후 결정”입니다.
