창원지방법원 2024타경3734. 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-61에 있는 근린시설 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설과 숙박시설로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역에 속합니다. 등기상 소유자는 김일생이고, 신청채권자는 고성농업협동조합입니다. 신청채권자의 청구액은 2,807,923,482원입니다.

권리분석의 중심은 2009년 설정된 고성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,860,000,000원이며 말소기준권리로 확인됩니다. 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 현재 최저가에서는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않아 채권자 미회수액이 크게 발생합니다. 이 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액과는 다른 개념입니다. 임차인 보증금과 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2009.08.07 설정된 을구 1번 근저당권으로, 근저당권자는 고성농업협동조합이고 채권최고액은 2,860,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2017.05.24 설정된 같은 조합의 후순위 근저당권(채권최고액 480,000,000원)도 매각으로 소멸할 권리입니다. 2024.12.17 통영시 압류 역시 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다.

을구 4번 이선화 근저당권은 채권최고액 변경 이력이 있으며 등기상 말소된 상태입니다. 을구 5번 박인환 근저당권도 2023.08.23 해지로 말소됐습니다. 전세금 50,000,000원의 전세권은 이전 이력이 있으나 2024.08.20 전세권설정등기 말소가 접수돼 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.

② 임차인 현황 — 6명 기재, 보증금과 우선변제 여부 확인 필수

현황조사와 매각물건명세서에 임차인 또는 점유자로 6명이 기재되어 있습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리일인 2009.08.07 이후이며, 현재 권리분석상 대항력은 없는 것으로 표시됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 우선변제 가능 여부가 확인되지 않은 사람이 있어 임차인별 점유 범위와 배당관계를 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.

확정일자·보증금·월세 및 우선변제 금액은 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인된 임차인도 실제 배당액은 보증금과 배당순위 확인 후 판단해야 합니다. 확인된 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.

③ 가격·유찰 분석 — 낮아진 최저가만으로 시세 메리트를 단정하지 말 것

현재 최저매각가는 1,132,667,000원으로 감정가 4,514,773,400원의 약 25.09%입니다. 7회 유찰로 가격이 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 근린생활시설과 숙박시설이 결합된 물건은 주거용 부동산과 비교 기준이 다릅니다. 동일 용도와 수익성을 반영한 실거래 기준이 확인되지 않아, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

예상 매각가가 더 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 이는 채무와 담보권의 배당 부족을 보여주는 수치이지, 매수인이 그 미배당액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 실제 입찰가격은 임대수익, 공실 여부, 건물 상태, 시설 운영 가능성 및 점유 정리 비용을 함께 검토한 뒤 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,132,667,000원 가정)

전체 채권액 3,340,000,000원, 예상 채권 배당액 1,118,940,330원, 미배당액 2,221,059,670원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차와 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유치권·제시외 물건 — 판결과 현장 상태를 함께 확인

매각물건명세서에는 계룡종합건설 주식회사의 700,000,000원 유치권 신고 이력이 기재되어 있습니다. 이후 채권자 고성농업협동조합으로부터 해당 유치권이 부존재한다는 법원 2026가합10007 확정판결이 제출됐습니다. 이는 유치권 관련 위험을 완화하는 사정이지만, 입찰 전 판결문 원문과 대상 물건 및 청구 범위가 일치하는지 확인하는 것이 안전합니다.

• 유치권 판결 확인. 700,000,000원 유치권 신고와 관련해 제출된 확정판결의 주문, 대상 목적물 및 효력 범위를 원문으로 대조하세요.
• 기계식 주차설비. 매각에 포함되는 제시외 기계기구 중 기계식 주차설비는 작동 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 제시외 기계기구. 제시외 기계기구의 제작사와 제작년도 등은 확인이 필요합니다. 실제 설치 상태와 작동 여부, 유지보수 가능성을 현장에서 점검하세요.
• 옥상 컨테이너. 옥상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 2식은 매각 제외입니다. 소유관계와 인도·철거 필요 여부를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 제시외 기계기구의 매각 포함 여부를 매각물건명세서 및 감정평가서의 기재와 대조하세요.

⑥ 입지·토지이용·환금성 메모

• 입지. 통영경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설과 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 실제 이용 동선과 주차시설의 운영 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 토지 현황. 토지면적은 506.8㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지이며 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 위생·급배수·급탕·화재탐지·승강기·주차설비가 구비된 것으로 기재되어 있으나, 현재 작동 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 현황과 시설 상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 숙박시설이 함께 있는 상업용 자산입니다. 주거용 시세만으로 가격을 판단하기 어렵고, 임대현황·영업 가능성·운영비·시설 유지비를 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 6명. 전입일과 점유 부분, 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 사업자등록 여부 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 우선변제. 보증금과 우선변제 금액이 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서의 임차인 관련 기재를 다시 확인하고 배당 변수를 반영하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 예상 채권 미배당 2,221,059,670원은 채권자의 미회수 예상액입니다. 이를 매수인 인수액으로 간주하지 말고, 실제 인수 권리와 명도 부담을 별도로 검토하세요.
• 유치권 판결. 유치권 부존재 확정판결의 원문과 대상 물건의 동일성을 확인하고, 현장에 추가 점유자나 별도 공사 관련 주장이 있는지도 살펴보세요.
• 시설 작동. 기계식 주차설비, 승강기, 급배수·소방 관련 설비의 작동 상태와 수리 필요 여부를 점검하세요.
• 제시외 물건. 매각 포함 물건과 제외 물건을 구분하고, 옥상 컨테이너 2식의 처리 문제도 확인하세요.
• 수익성 검증. 실제 임대료와 공실, 운영비, 수선비 및 관리비를 확인한 뒤 감당 가능한 입찰 상한을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 판결문을 대조하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것

이 물건은 7회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 25.09%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 기준의 가격 비교가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 비율만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 6명의 보증금과 우선변제 여부, 기계식 주차설비의 작동 상태, 제시외 물건의 범위 등 실질적인 확인사항이 남아 있습니다.

유치권 부존재 확정판결이 제출된 점은 긍정적입니다. 그렇더라도 판결문과 매각 범위를 원문으로 확인하고, 임대수익 및 운영비를 검증하기 전에는 입찰가격을 확정하지 않는 편이 안전합니다. 권리 소멸 구조는 확인하되, 임차·시설·수익성 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.