창원지방법원 2024타경3734. 통영시 광도면 죽림리 1574-61의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층, 사용승인일은 2009.08.03.입니다. 토지는 506.8㎡, 일반상업지역의 상업용 토지입니다.
가격은 감정가 4,514,773,400원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가가 1,618,095,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율 자체를 ‘시세보다 싸다’는 의미로 해석할 수는 없습니다. 특히 다회 유찰된 근린·숙박시설이고 임대관계와 설비 상태에 확인할 부분이 있어, 감정가 대비 하락폭과 시장가치를 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3734 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-61 · 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 55-71 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상8층 · 사용승인일 2009.08.03 |
| 토지 | 506.8㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 김일생 |
| 감정가 / 최저가 | 4,514,773,400원 / 1,618,095,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 2,807,923,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2009.08.07. 을구 1번 고성농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,860,000,000원입니다. 이후 설정된 고성농업협동조합의 2017년 근저당과 2024년 임의경매개시결정·통영시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2017.08.16. 정명자 명의로 설정된 1층 전부의 전세권 50,000,000원은 박차돌에게 이전된 뒤 2024.08.20. 말소됐습니다. 이선화의 근저당과 박인환의 근저당 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송말순 | 1층 전부 | 2021.08.20 | 2024.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황지현 | 2층 전부 | 2022.11.04 | 2024.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남도임 | 미상 | 2024.07.23 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임서분 | 미상 | 2021.12.14 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재민 | 미상 | 2022.10.17 | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 미상 | 2019.11.06 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 6명입니다. 가장 빠른 전입일도 2019.11.06.으로 말소기준일 2009.08.07.보다 늦기 때문에 여섯 명 모두 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 유치권·매각조건 — 700,000,000원 신고는 부존재 확정판결 제출
2025.09.12. 계룡종합건설 주식회사가 700,000,000원의 유치권을 신고했고 성립 여부가 불분명하다는 내용이 기재됐습니다. 이후 채권자 고성농업협동조합이 제기한 사건에서 유치권이 부존재한다는 창원지방법원 2026가합10007 확정판결이 제출됐고, 이 내용이 2026.07.09. 추가 기재됐습니다.
매각은 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물과 제시외 기계기구가 포함됩니다. 다만 기계식주차설비의 작동 여부는 별도 확인이 필요하고, 다른 제시외 기계기구는 제작사와 제작년도가 확인되지 않습니다. 건물 옥상의 이동이 용이한 컨테이너 2식은 매각에서 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,618,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 18,580,950원 |
| 을구 1번 근저당권 · 고성농업협동조합 | 2,860,000,000원 | 1,599,514,050원 |
| 을구 2번 근저당권 · 고성농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액 3,340,000,000원 중 예상배당은 1,599,514,050원이며, 미배당은 1,740,485,950원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·설비 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영경찰서 남동측 인근에 위치하며 숙박시설과 각종 근린생활시설이 소재하는 일반 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·화재탐지·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다. 기계식주차설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,506,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 감정가 할인율과 분리. 6회 유찰·35.84%라는 수치만으로 시장가보다 싸다고 결론 내리지 말고 근린·숙박시설의 실제 수익성과 거래 가능 가격을 별도 확인하세요.
- 임차관계 확인. 실제 임차인 6명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당 관련 금액은 원본을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 1층 전부와 2층 전부를 포함해 복수 점유자가 확인된 만큼 각 점유부분과 실제 영업·거주 상태를 현장에서 확인하세요.
- 유치권 판결 원본 확인. 계룡종합건설 주식회사의 700,000,000원 유치권 신고와 창원지방법원 2026가합10007 부존재 확정판결의 범위·확정 내용을 원본으로 대조하세요.
- 기계식주차설비 확인. 작동 여부가 별도 확인 대상이고 다른 제시외 기계기구의 제작사·제작년도도 확인되지 않았습니다.
- 매각 제외물 확인. 옥상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 2식은 매각 대상에서 제외됩니다.
맺으며 — 권리보다 ‘다회 유찰의 이유’를 확인할 물건
권리 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2009.08.07. 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 임차인 6명은 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 한때 신고된 700,000,000원 유치권 역시 부존재 확정판결이 제출돼 가장 큰 법적 변수는 상당 부분 정리됐습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 4,514,773,400원에서 6회 유찰돼 1,618,095,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 35.84%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 근린생활시설·숙박시설이라는 용도, 다수 점유자, 보증금 미상, 기계식주차설비와 제시외 기계기구 상태까지 확인해야 합니다. 이 사건은 권리 인수보다는 다회 유찰의 원인과 현장 운영가치를 확인하는 것이 핵심입니다.
