부산지방법원 2024타경60. 부산 연제구 연산동 소재 ‘동명’ 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김광욱이며 2011.11.30. 증여로 소유권을 취득했습니다. 권리 흐름의 기준은 2019.06.28. 설정된 하나은행 근저당권, 채권최고액 80,080,000원입니다. 그 뒤 부산신용보증재단 가압류 20,000,000원, 케이비캐피탈 가압류 25,321,024원, 2024.01.08. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격만 보고 “감정가의 34%까지 떨어졌으니 싸다”고 결론 내리면 곤란합니다. 현재 최저매각가는 40,337,000원인데 확인된 최근 거래는 32,000,000원이고, 데이터상 최저가 대비 최근 시세 비율은 126.1%입니다. 게다가 거래 표본의 면적은 전용 21.42㎡, 본건 비교 대상 면적은 74.61㎡라 면적 차이가 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기보다 현장 시세를 다시 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 쌍미천로84번길 21, 4층402호 (연산동,동명) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상4층건 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김광욱 · 2011.11.30. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 117,600,000원 / 40,337,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 68,789,116원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기부상 살아 있는 말소기준권리는 2019.06.28. 하나은행 근저당권입니다. 2023년 설정된 부산신용보증재단·케이비캐피탈 가압류와 2024.01.08. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 새마을금고 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 실제 거래가격을 먼저 본다
확인된 거래는 ‘동명’의 전용 21.42㎡ 4층 거래로, 2022.01과 2022.03에 각각 32,000,000원입니다. 본건 비교 대상 면적 74.61㎡와 차이가 크므로 이 두 거래를 본건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 21.42㎡ | 4 | 32,000,000원 |
| 2022.01 | 21.42㎡ | 4 | 32,000,000원 |
| 최근 평균 | 21.42㎡ | 2건 | 32,000,000원 |
현재 최저가 40,337,000원은 최근 거래 평균 32,000,000원의 126.1%입니다. 즉 확보된 거래자료만 놓고 보면 이미 최근 거래금액보다 높습니다. 감정가 117,600,000원에서 3회 유찰됐다는 사실만으로는 가격 경쟁력을 입증하지 못합니다. 특히 비교 거래의 면적이 다르므로, 본건 74.61㎡와 유사한 다세대의 실제 매매가격을 별도로 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,126,066원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 80,080,000원 | 39,210,934원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 25,321,024원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 125,401,024원 중 39,210,934원이 배당되고, 미배당액은 86,190,090원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제중학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 남하향 완경사지를 택지 조성한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시창 구조이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성 참고. 총 7세대 규모이며 확인된 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 재검증. 현 최저가 40,337,000원은 확보된 최근 거래 32,000,000원의 126.1%입니다. 본건과 면적이 유사한 다세대 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않아 유사물건·공부·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 매각물건명세서와 현황조사의 최신 점유 내용을 반드시 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 본건 건물에 소재하는 제시외 건물이 주된 건물의 종물 및 부합물로 별도 평가됐으며 이번 매각에 포함됩니다.
- 재매각 조건. 재매각 사건이며 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 후속 회차. 4회 유찰 시 28,235,900원, 5회 유찰 시 19,765,130원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 지금 싸다”
이 물건은 등기상으로는 비교적 구조가 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 40,337,000원까지 내려왔어도, 확인된 최근 거래 32,000,000원보다 여전히 높습니다. 게다가 해당 거래는 전용 21.42㎡로 본건 74.61㎡와 면적 조건이 다릅니다.
여기에 임대관계 미상, 내부 미확인, 제시외 건물 포함, 재매각, 매수신청보증금 20%라는 조건까지 있습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 현장 시세와 점유 상태 확인이 먼저인 물건입니다. 권리 소멸 구조만 보고 접근하기보다는 가격 검증과 현장 확인을 끝낸 뒤 판단하는 편이 맞습니다.
