창원지방법원 2025타경984. 등기상 소유자는 이태민이고, 2025.04.16 소유권보존 뒤 2025.06.12 강건광 명의 가압류 14,630,000원이 설정됐습니다. 이 가압류가 말소기준이며 2025.10.23 가압류의 본압류로 이행된 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 근저당권은 없고 구조가 단순하지만, 등기부 밖 점유관계와 매각제외 건물이 이 사건의 핵심입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 이평근이 2007.05.29, 이태종이 1987.11.12 전입한 것으로 나타납니다. 두 날짜 모두 2025.06.12 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 두 사람을 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 미배당 보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가에 그 인수액이 더해져 실질취득비용이 결정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 적량면 고절리 849 · 경상남도 하동군 적량면 안성길 56-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호(3) 단독주택 · 토지 401.6㎡ |
| 건물 | 기호(3) 일반목구조 강판지붕 단층 · 사용승인 2025.03.26 · 난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 이태민 · 단독소유 · 2025.04.16 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 204,789,400원 / 139,964,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 15,690,528원 |
| 가압류 청구금액 | 14,630,000원 · 강건광 6,005,000원 · 여태주 4,625,000원 · 박희원 4,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 저온창고 매각제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준은 2025.06.12 가압류입니다. 그 뒤의 2025.10.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이평근·이태종의 전입은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 특히 배당표의 매수인 인수액 0원은 현재 계산에 반영된 채권만 기준으로 한 값이고, 점유자의 미상 보증금까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
임차인·점유자 확인표
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 점유자는 2명입니다. 다만 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이평근 | 2007.05.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이태종 | 1987.11.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
② 가격 비교 — 실거래 없이 ‘할인율’만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 동일·인근 물건의 실거래 비교자료가 없어 최근 시세와 직접 대조할 수 없습니다. 현재 최저가는 139,964,000원이고, 감정가는 204,789,400원입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다 미상 보증금과 매각제외 건물의 영향부터 확정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 139,964,000원 | 0원 | 122,574,504원 |
| 2회 유찰 시 | 97,974,800원 | 0원 | 81,181,254원 |
| 3회 유찰 시 | 68,582,360원 | 0원 | 52,317,878원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,759,496원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 강건광 | 14,630,000원 | 14,630,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 강건광 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,574,504원 |
현재 계산에서는 가압류 청구금액 14,630,000원이 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 다만 갑구 3번 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 점유자의 미상 보증금은 계산에서 확정되지 않았습니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수 0원을 실제 최종 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하동군 적량면 고절리 소재 안성마을회관 남동측 인근으로, 주택과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호(1,4)까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 401.6㎡, 지목 대, 평지·자루형·세로한면(가)이며 공시지가는 34,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 기호(3)는 단독주택으로 일반목구조 강판지붕 단층, 사용승인일은 2025.03.26입니다. 기호(2~2-3)은 현황 멸실상태입니다.
- 면적 확인. 목록3 면적은 등기사항증명서상 98.87㎡, 건축물대장상 98.97㎡로 차이가 있습니다.
- 매각 범위. 목록1 지상 정원수는 토지가격에 포함되지만 제시외 건물 기호 ㄱ·ㄴ과 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 보증금 확인. 이평근·이태종의 실제 임대차 여부, 보증금, 점유 지속 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 우선변제와 미배당 보증금 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각제외 제시외 건물과 저온창고의 소유관계, 토지·건물 소유관계 변동, 존치상태를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 현장 대조. 기호(2~2-3)은 현황 멸실상태이고 기호(3) 면적도 등기와 건축물대장 사이 차이가 있어 실제 현황 확인이 중요합니다.
- 가격 판단 보류. 동일·인근 실거래 비교자료가 없고 최저가도 매각제외 건물의 영향을 받은 가격입니다. 감정가 대비 하락률만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 사건 청구액 대조. 사건 청구금액은 15,690,528원이고 가압류 청구금액은 14,630,000원입니다. 배당요구종기 관련 서류와 채권계산서를 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “68%”보다 중요한 것은 아직 확정되지 않은 인수비용
이 물건의 등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 2025.06.12 가압류가 말소기준이고 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 이태종·이평근 2명의 보증금이 미상이고, 제시외 건물과 저온창고가 매각에서 제외되면서 법정지상권 성립 여지도 명시돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 139,964,000원을 곧바로 실질취득가로 보거나, 감정가 204,789,400원보다 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 점유자에게 승계될 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가에 그 부담을 더한 금액이 되고, 매각제외 건물의 권리관계도 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 등기상 소멸은 확인되지만, 인수액과 토지 사용관계는 아직 확정되지 않은 사건. 이 두 가지를 숫자로 확정하기 전에는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
