창원지방법원 2025타경1086. 진주시 이현동 신익무지개아파트 다동 4층 408호, 전용 40.56㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 윤철오이고, 현재 말소기준권리는 2010.12.07 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 24,000,000원입니다. 이후 2015년 신한은행 근저당 20,400,000원, 비엔케이캐피탈 가압류 55,662,320원, 경매개시결정, 한국씨티은행 가압류 55,726,053원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 점유 확인과 가격입니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰, 동일단지 평가사례 및 탐문조사로 진행됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 임차인의 대항력을 인정할 수는 없지만, 현장 점유·전입 여부를 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1086 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이현동 111-4 신익무지개아파트 다동 4층408호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 숙호산로 64-5 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.56㎡ · 지하 1층/지상 5층 건 중 4층 408호 |
| 소유자 | 윤철오 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,304,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 1987.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.12.07 신한은행 근저당입니다. 2015.07.02 추가 신한은행 근저당, 2025.03.05 비엔케이캐피탈 가압류, 2025.12.15 임의경매개시결정, 2026.02.20 한국씨티은행 가압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 30% 유찰됐어도 최근 시세보다 높다
동일 면적 40.56㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 52,541,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 44,000,000원, 최신 거래는 2026.07 · 28,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.56㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2026.03 | 40.56㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 40.56㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 40.56㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2025.04 | 40.56㎡ | 1 | 40,500,000원 |
| 2024.12 | 40.56㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2024.04 | 40.56㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2023.01 | 40.56㎡ | 1 | 44,500,000원 |
| 2022.10 | 40.56㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 40.56㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 2022.05 | 40.56㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2022.03 | 40.56㎡ | 2 | 48,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.56㎡ | 2건 | 44,000,000원 |
현재 최저가 47,600,000원은 전체 12건 평균 52,541,666원보다 낮지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 44,000,000원과 비교하면 108.2%입니다. 특히 최신 거래 28,000,000원과도 차이가 큽니다. 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 18.9% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균만 보고 “30% 할인돼 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 (을구 5번) | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신한은행 (을구 6번) | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 55,662,320원 | 1,943,200원 |
| 4. 가압류 · 한국씨티은행 | 55,726,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 155,788,373원 중 예상 배당액은 46,343,200원, 미배당은 109,445,173원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려갈 수 있다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 109,445,173원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 123,468,134원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 133,284,206원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재가 바로 그 1회 유찰 구간이지만, 실거래 흐름만 보면 현재 최저가가 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 2회 유찰 시 매각가는 33,319,999원으로 내려가 최근 12개월 평균 44,000,000원 아래가 되며, 3회 유찰 시에는 23,323,999원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주여자중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택·단독주택·임야 등으로 구성돼 있고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층 건물 중 4층 408호이며 사용승인일은 1987.08.14입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 2차선 포장도로, 서측 폭 5~6m 내외, 남측 폭 7m 내외 포장도로와 접하며 서측에 차량진출입로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며 토지는 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 597,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류·소로2류·소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 신익무지개는 168세대이며 동일 면적 실거래 자료가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 52,541,666원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균은 44,000,000원이고 최저가는 그 108.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.9% 낮습니다. 최신 거래 28,000,000원도 함께 확인해 응찰 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 현황조사·전입세대·점유자 확인이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2010.12.07 신한은행 근저당이 말소기준인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당 미반영 항목. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일이 1987.08.14이고 현장조사가 외부관찰 중심이므로 내부 상태를 별도 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰됐다고 바로 싼 것은 아니다”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2010년 신한은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상이고 현장 내부 확인이 되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 보완해야 합니다.
가격은 더욱 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 감정가 68,000,000원에서 1회 유찰돼 47,600,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균 44,000,000원보다 8.2% 높고, 최신 거래는 28,000,000원입니다. 최근 시세도 이전 거래군 대비 18.9% 하락했습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 결론은 “권리는 정리되지만 가격은 아직 보수적으로 접근”입니다.
