창원지방법원 2025타경625. 경상남도 통영시 태평동 81-1 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지 면적은 76.0㎡이며, 건물은 1977년 4월 4일 사용승인된 브록크조 스레트지붕 단층 주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2011년 6월 1일 설정된 통영축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 21,600,000원입니다. 그 이후 설정된 농협은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

하지만 이 물건의 핵심은 단순히 등기상 소멸 여부에 그치지 않습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 매각에 포함된다고 기재돼 있고, 본건 토지와 타인 토지인 태평동 81-3번지에 타인 건물이 소재하는 점도 평가에 반영됐습니다. 또한 본건 건물 및 제시외 건물 일부가 타인 소유 토지인 태평동 139-1번지와 5-1번지에 소재합니다. 낮은 가격보다 먼저 확인할 사항은 토지 경계, 건물의 실제 소재 범위, 진입로와 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 가압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 4번, 2011년 6월 1일 설정된 통영축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 21,600,000원이며, 2013년 12월 13일 채무자가 노영순으로 변경됐습니다. 2023년 12월 5일 설정된 농협은행주식회사의 가압류는 청구금액 40,560,068원으로, 말소기준권리보다 후순위입니다. 해당 가압류와 2025년 9월 29일의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.

등재된 임차인은 확인되지 않지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 확정일자 여부를 별도로 확인해야 합니다. 임차관계가 확인되면 대항력과 우선변제권을 다시 판단해야 하며, 현재 산정표의 임차인 최우선변제 미반영 조건도 함께 재검토해야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 감정가의 49%라고 곧바로 저렴한 것은 아니다

현재 최저매각가는 25,752,000원으로 감정가 52,555,800원의 약 49.0%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 하락폭일 뿐, 실제 거래가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 비교 가능한 실거래가격으로 시세 우위가 확인된 것은 아니므로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

회차별 수치는 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 추가 유찰로 매각가가 내려가면 채권 미배당액은 증가하는 것으로 산정됩니다. 실제 배당과 낙찰 여부는 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,752,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.4%로 추정한 금액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 산정됐으며, 실제 배당은 실제 채권잔액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상 채권 미배당 37,271,604원은 채권자 측의 배당 부족액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 정보 기준)

• 위치·주위환경. 감정평가서상 경상남도 통영시 정량동 소재 충무초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로 평가됐습니다. 제시된 주소는 통영시 태평동 81-1입니다.
• 접근성. 감정평가서에는 본건까지 차량 접근이 불가능하다고 기재돼 있습니다. 실제 보행 진입 경로, 통행에 필요한 권리, 차량 접근이 불가능한 상태에서의 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1977년 4월 4일 사용승인된 브록크조 스레트지붕 단층 주택입니다. 노후 건물의 구조와 지붕, 설비 상태 및 실제 사용 가능성은 현장 확인이 필요합니다. 위생설비·전기설비·유류보일러가 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 토지와 경계. 토지 면적은 76.0㎡이며 지목은 대입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명해 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
• 타인 토지·건물 관계. 매각물건명세서 비고에는 본건 토지와 타인 토지인 태평동 81-3번지에 타인 건물이 소재한다고 기재돼 있습니다. 본건 건물과 제시외 건물 일부도 타인 토지인 태평동 139-1번지 및 5-1번지에 소재하므로 실제 점유 범위와 토지 사용 권원을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7m 이하)·지구단위계획구역에 해당하며, 정비구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역도 포함됩니다. 향후 증축·개축이나 토지 이용을 계획한다면 각 제한의 구체적인 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 차량 진입 불가, 소규모 토지, 건물의 타인 토지 소재 및 경계 불명확 문제는 일반적인 주택보다 매수층을 제한할 수 있습니다. 실제 거래가격과 향후 처분 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 진입 경로. 실제 보행 통로와 통행권, 도로와의 연결 상태를 확인하세요. 차량 접근 불가가 사용·수선·향후 처분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 지적측량과 경계 확인. 태평동 81-1번지와 인접 필지의 경계를 전문 측량으로 확인하세요. 건물과 담장, 부속 구조물의 실제 위치를 지적도·토지대장 등과 대조해야 합니다.
• 타인 건물과 타인 토지. 태평동 81-3번지의 타인 건물, 본건 건물 및 제시외 건물 일부가 소재한 139-1번지·5-1번지의 권리관계와 토지 사용 권원을 확인하세요. 매각 포함 범위가 토지 소유권이나 타인 토지 사용권까지 당연히 해결해 주는 것은 아닙니다.
• 제시외 건물의 매각 범위. 명세서에 기재된 ㄱ·ㄴ·ㄷ 건물의 실제 위치, 현황, 소유관계와 매각 포함 여부를 현장 및 원본 서류로 대조하세요.
• 점유·임대차 확인. 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유자를 확인하고 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 보증금 등을 조사해 대항력·우선변제권·인수 가능성을 다시 판단하세요.
• 건물 상태와 이용 제한. 노후 주택의 구조·지붕·설비 상태를 점검하고, 고도지구 및 정비구역 등 토지이용 규제가 실제 이용 계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• 가격 상한 재검토. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 현장 리스크와 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검토하고, 취득 관련 비용 및 필요한 측량·수선 비용도 함께 고려해야 합니다.
• 배당·등기 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 배당 관련 자료를 직접 확인하세요. 채권최고액과 실제 채권잔액은 다를 수 있으며, 예상 배당표는 확정 배당표가 아닙니다.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 먼저 볼 것은 토지와 건물의 실제 관계

이 사건은 등기상 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸하고, 산정표상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 그러나 최저매각가가 감정가의 49.0%라는 사실만으로 시세보다 싸거나 투자 가치가 높다고 결론 내릴 수는 없습니다.

차량 접근이 불가능하고, 본건 건물과 제시외 건물 일부가 타인 토지에 소재하며, 인접 필지의 지적경계도 불분명합니다. 여기에 여러 토지이용 규제가 겹치므로 실제 이용 가능성과 향후 처분 가능성을 낙관하기 어렵습니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 이 문제들이 자동으로 해결되지는 않습니다.

등기상 인수액은 0원으로 산정되지만, 현장·경계·건물 관계 확인 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다. 가격 판단보다 먼저 토지 경계 측량, 통행 경로 확인, 타인 토지 사용 권원과 점유관계 조사를 마친 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.