창원지방법원 2025타경625. 통영시 태평동 81-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 최저매각가는 36,789,000원으로 감정가 52,555,800원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 등기부에서는 2011년 6월 1일 설정된 통영축산업협동조합 근저당권 채권최고액 21,600,000원이 말소기준입니다. 이후 농협은행주식회사의 40,560,068원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

다만 이 물건의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 매각에는 제시외 건물 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 포함되고, 본건 토지 지상 및 타인 토지인 태평동 81-3번지에 타인 건물이 소재합니다. 반대로 본건 건물과 제시외 건물 일부는 타인 토지인 태평동 139-1, 5-1번지 지상에 소재합니다. 여기에 지적경계 확인도 불분명하다고 평가돼 있어, 경계와 실제 사용관계를 확인하지 않은 채 등기상 인수 0원만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

과거 통영농업협동조합 근저당권 2건 (채권최고액 9,800,000원·3,200,000원)은 2010년 6월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2011년 6월 1일 통영축산업협동조합 근저당권 21,600,000원입니다. 2023년 농협은행주식회사 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 70% 할인보다 물건 자체의 환금성을 먼저

현재 최저매각가 36,789,000원은 감정가 52,555,800원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 25,752,300원, 3회 유찰 시에는 18,026,610원입니다. 그러나 단독주택은 물리적 상태와 토지 사용관계가 가격에 직접 영향을 주는 만큼, 단순히 감정가 대비 하락률만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.

특히 본건은 차량 접근이 불가능하고 토지 형상이 부정형이며, 본건 및 타인 건물이 서로 다른 필지에 걸쳐 있는 상태가 감정평가에 반영돼 있습니다. 지적경계도 불분명해 전문적인 지적측량이 요구됩니다. 따라서 현 회차가 감정가의 70%라는 숫자는 참고값일 뿐, 실제 사용 가능 범위와 경계관계를 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,789,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 62,160,068원 중 35,726,798원이 배당되고, 미배당액은 26,433,270원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.

현재 회차에서는 통영축산업협동조합 근저당권에 21,600,000원이 배당되고, 농협은행주식회사 가압류에는 14,126,798원이 배당돼 26,433,270원의 미배당이 발생합니다. 2회 유찰 시 총 채권 미배당은 37,271,309원, 3회 유찰 시에는 44,857,937원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 통영시 정량동 소재 충무초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 브록크조 스레트지붕 단층 주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1977.04.04입니다. 제반 위생설비·전기설비·유류보일러가 시설돼 있습니다.
• 토지. 면적 76.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 236,200원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7m이하)·지구단위계획구역·정비구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계측량. 본건 토지는 인접필지와 지적경계 확인이 불분명하므로, 실제 사용면적과 건물 위치를 전문적인 지적측량으로 확인해야 합니다.
• 타인 토지 위 건물 확인. 본건 건물 및 제시외 건물 일부가 태평동 139-1, 5-1번지 지상에 소재하는 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 본건 토지 위 타인 건물 확인. 본건 토지 지상 및 태평동 81-3번지에 타인 건물이 소재하는 상태가 감정에 반영돼 있으므로 실제 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 본체와 제시외 부분의 실제 배치와 이용상태를 확인해야 합니다.
• 차량 접근. 본건까지 차량 접근이 불가능하므로 거주 편의와 향후 환금성 판단에 직접 반영해야 합니다.
• 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 발생하더라도 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족액을 매수인 인수금으로 혼동하지 않아야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”

이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점만 보면 권리분석은 어렵지 않습니다. 그러나 등기상 안전성과 물건 자체의 안전성은 별개입니다. 본건은 차량 접근이 불가능하고, 본건과 타인 토지 사이에 건물이 걸쳐 있으며, 타인 건물도 본건 토지와 다른 토지에 걸쳐 존재합니다. 지적경계 역시 불분명해 전문적인 지적측량이 요구됩니다.

현재 최저가는 감정가의 70%인 36,789,000원이지만, 이 할인율만으로 투자 매력을 판단하기보다는 경계·건물 위치·토지 사용관계·점유 상태를 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 결론은 “등기상 인수 0원, 그러나 현장 검증 없이는 보수적으로 접근”입니다.