창원지방법원 2025타경633. 거제시 덕포동 거제옥포도뮤토1단지 102동 3층 301호 아파트입니다. 감정가는 120,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.12. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 91,740,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사유탑디앤씨 근저당권 24,000,000원과 이후 경매개시결정, 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김민혜 1명으로 조사됐습니다. 301호 전부를 주거로 사용하며 전입일은 2023.12.05., 보증금은 1,000원으로 기재돼 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 2026.02.09. 배당요구를 했습니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 임차보증금을 별도로 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경633 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 덕포동 779-3 거제옥포도뮤토1단지 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 59.99㎡ · 20층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 김경근 2분의 1 · 김한이 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구액 | 88,001,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.09.12. 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사유탑디앤씨 근저당과 2026.04.10. 서산시의 근저당권부채권 압류, 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다. 배당액이 부족하더라도 후순위 담보권의 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민혜 | 301호 전부 · 주거 | 2023.12.05 | 1,000원 | 2026.02.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세
동일 평형 59.99㎡의 최근 거래를 보면 2026.08. 5층이 115,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 115,000,000원이지만 표본은 1건입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 이 금액의 73.0%로, 금액 차이는 31,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 10 | 117,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.09 | 59.99㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 2024.05 | 59.99㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2023.08 | 59.99㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.01 | 59.99㎡ | 17 | 145,000,000원 |
| 2022.08 | 59.99㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.07 | 59.99㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2022.01 | 59.99㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2021.08 | 59.99㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
전체 12건 평균은 132,083,333원이지만 과거 145,000,000원~160,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -13.9%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점은 분명한 장점이지만, 과거 고가 거래를 근거로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,740,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑디앤씨 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권 채권액 합계 115,740,000원 중 예상 배당액은 82,088,000원이며 미배당은 33,652,000원입니다. 우리은행의 청구액 88,001,012원도 현재 회차 예상배당 82,088,000원으로는 전액 충족되지 않습니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 33,652,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 58,398,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 75,720,881원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 덕포동 덕포골프랜드 북서측 인근으로 전·답 등 농경지, 단독주택 및 임야가 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 중 3층 301호이며 외벽은 몰탈 페인트 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 북측 및 서측으로 도로와 접하고 북측에 주출입구가 위치합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 공시지가는 499,800원/㎡입니다.
- 단지. 거제옥포도뮤토1단지는 190세대이며 사용승인 관련 기준일은 2017.05.18.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김민혜의 전입일 2023.12.05.와 보증금 1,000원, 배당요구일 2026.02.09.를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 우리은행 근저당 설정일 2023.09.12.과 같은 날 설정된 유탑디앤씨 근저당의 접수순위를 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래는 115,000,000원이지만 최근 가격 추세는 -13.9%입니다. 과거 평균 132,083,333원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 최근 표본 부족. 최근 12개월 평균 115,000,000원은 거래 1건 기준입니다. 개별 호수의 층·향·내부상태를 현장 확인해 응찰가를 조정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 담보권 미배당 33,652,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 승계 권리를 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 하락 추세까지 확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.09.12. 우리은행 근저당이고, 임차인 김민혜의 전입은 2023.12.05.라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 숫자만 보면 매력은 있습니다. 84,000,000원은 최신 실거래 115,000,000원의 73.0%입니다. 그러나 최근 시세 추세가 -13.9%이고 최근 12개월 실거래가 1건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성과 27% 수준의 현재 할인폭이 장점인 반면, 하락 흐름과 적은 최신 거래 표본을 함께 감안해 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
