창원지방법원 2025타경679. 거제시 고현동 거제고현2아파트 112동 3층 309호입니다. 현재 소유자는 강유이며, 2020년 11월 26일 매매를 원인으로 2021년 2월 25일 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 178,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 142,450,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당 24,000,000원과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

권리관계만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기 순위가 아닙니다. 감정평가 당시 이미 재건축정비사업으로 이주된 공실이며 건물은 철거 예정 상태입니다. 감정가 자체도 조합원 지위를 유지한다는 전제로 산정됐습니다. 따라서 이 물건은 기존 309호의 사용가치보다 재건축 사업상 권리관계를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 하나은행

현재 경매의 말소기준은 2021년 2월 25일 을구 7번 하나은행 근저당권 142,450,000원입니다. 2021년 12월 31일의 추가 근저당 24,000,000원, 2024년 이후의 국세 압류·가압류·건강보험공단 압류·경매개시결정·부산광역시 동래구 압류는 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.

1995년 한국주택은행 근저당, 1998~2002년의 가압류·압류, 2004년 임의경매, 2012년 대한생명보험 근저당, 2016년 황진숙 전세권 40,000,000원 등 과거 권리는 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 2016년 전세권도 2018년 8월 10일 해지로 말소되어 현재 경매에서 인수되는 전세권은 아닙니다.

② 시세 비교 — 44,800,000원은 최근 평균의 75.5%

고현주공 전용 39.3~39.69㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 59,314,166원, 최신 거래는 2026년 7월 75,800,000원입니다. 현재 최저가 44,800,000원은 최근 평균의 75.5%입니다.

실거래 범위는 40,000,000원~91,770,000원으로 편차가 매우 큽니다. 현재 최저가 44,800,000원은 평균과 최신 거래보다 낮지만, 2026년 7월 같은 전용 39.69㎡·같은 3층 거래가 45,000,000원도 존재합니다. 따라서 최근 평균과 비교한 75.5%만 보고 큰 폭의 할인이라고 단정하기보다, 재건축 권리 조건에 따라 거래가격 자체가 크게 달라질 수 있는 물건으로 보는 편이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)

총 채권액 480,334,582원 중 예상 채권자 배당은 43,593,600원, 미배당은 436,740,982원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34.3% 시나리오입니다. 어느 회차에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰가가 낮아지는 것과 재건축 사업상 취득가치가 안전해지는 것은 별개입니다. 추가분담금과 조합원 지위 승계 조건이 확인되지 않으면 낮은 낙찰가만으로 총 취득부담을 판단할 수 없습니다.

⑤ 재건축 — 이 물건의 진짜 권리분석

• 조합원 지위 승계. 낙찰자가 조합원 지위를 승계할 수 있는지 재건축조합 등 관계기관 확인이 필요합니다.
• 권리가액. 기존 부동산의 사업상 권리가액을 확인해야 합니다.
• 추가분담금. 낙찰가 외 추가로 부담할 금액이 있는지 확인해야 합니다.
• 신축 배정. 신축 시 배정 평형과 배정 동·호수를 확인해야 합니다.
• 의결권. 조합원 지위와 함께 의결권 여부도 확인 대상입니다.
• 사업 진행 상황. 현재 건물은 이미 이주된 공실이며 철거 예정 상태입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 거제시 고현동 고현버스터미널 남동측 인근이며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 위치와 대중교통 이용상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 고현주공 · 총 740세대 · 사용승인 1989.03.15.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 정비구역 · 지구단위계획구역이며 공시지가는 934,800원/㎡입니다.
• 도로. 대지권 목적 토지 북측·동측·서측에 도로가 소재하며, 토지 특성은 평지입니다.
• 현황. 아파트로 이용됐으나 재건축정비사업으로 이주된 상태이며 현재 공실·철거 예정입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조합원 지위부터 확인. 지위 승계 가능 여부를 확인하지 않으면 감정가 64,000,000원의 전제 자체가 흔들릴 수 있습니다.
• 추가분담금 확인. 낙찰가 44,800,000원만으로 총 투자금액을 판단하지 말고 권리가액·추가분담금을 함께 확인해야 합니다.
• 신축 배정 조건 확인. 배정 평형·동·호수와 의결권 여부를 조합 등 관계기관에 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 점유 원본 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 평가되어 있어 현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 실거래 편차 주의. 최근 거래가 40,000,000원부터 91,770,000원까지 크게 갈리므로 평균값만으로 호가치를 단정하면 안 됩니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 재건축 조건이 가격을 결정한다

말소기준은 하나은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 44,800,000원은 최근 12개월 평균 59,314,166원의 75.5%로 평균보다 낮고, 최신 거래 75,800,000원보다도 낮습니다.

그럼에도 이 물건을 단순한 ‘시세 대비 할인 아파트’로 보면 안 됩니다. 현재 건물은 재건축으로 이주된 공실·철거 예정 상태이고, 감정가 64,000,000원은 조합원 지위 유지 전제입니다. 조합원 지위 승계 여부, 현금청산대상 가능성, 권리가액, 추가분담금, 신축 배정 평형·동호수 확인 결과에 따라 44,800,000원의 의미가 완전히 달라집니다. 등기 권리는 정리형, 가격은 매력권, 그러나 재건축 권리확인이 결론을 좌우하는 사건입니다.