창원지방법원 2025타경679. 경남 거제시 고현동 거제고현2아파트 112동 309호입니다. 실거래 비교 기준 전용면적은 39.69㎡이고, 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 소유자 강유는 2020년 11월 26일 매매를 원인으로 2021년 2월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 178,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 142,450,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 추가 근저당권과 여러 압류·가압류가 붙으면서 하나은행의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다.

일반적인 담보권리 분석에서는 비교적 명확합니다. 2021년 2월 25일 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 근저당권·압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당받지 못한 채권자들의 채무가 그대로 매수인에게 이전되는 것도 아닙니다. 다만 이 사건에서 훨씬 중요한 것은 등기상 채무가 아니라 재건축으로 인해 취득하게 될 권리의 내용과 그 권리에 수반되는 부담입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 재건축 권리가 핵심

말소기준권리는 2021.02.25 을구 7번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 142,450,000원입니다. 같은 하나은행이 2021년 12월 31일 설정한 을구 8번 24,000,000원 근저당권도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

그 뒤 발생한 충남신용보증재단·신용보증기금·하나캐피탈의 가압류, 국가·국민건강보험공단·동래구 관련 압류, 하나은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 황진숙 명의로 설정됐던 40,000,000원 전세권은 2018년 8월 10일 이미 말소됐으므로 현재 등기상 인수할 전세권으로 보지 않습니다.

② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요

감정평가 당시 이 아파트는 재건축정비사업에 따른 이주가 진행된 상태로 현황 공실이었습니다. 별도로 신고된 임차인이 없어 대항력 있는 보증금의 인수액도 산정되지 않았습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 공실이라는 사실만으로 과거 임대차관계나 점유 문제까지 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 동일한 권리인지가 중요

고현주공의 전용 39.69㎡ 및 39.3㎡ 유사 평형 실거래를 비교하면 최근 12개월 12건의 평균은 59,314,166원입니다. 최신 거래로 집계된 2026년 7월 거래가는 75,800,000원이며, 전체 표본의 거래가격은 40,000,000원~91,770,000원입니다.

최저매각가 31,360,000원은 최근 12개월 평균의 52.9%입니다. 최근 평균과의 차이는 27,954,166원이고, 비교 표본에서 가장 낮은 거래가격인 40,000,000원보다도 8,640,000원 낮습니다. 등기상 인수액만 반영한 취득가격은 최저가와 같은 31,360,000원이므로, 일반적인 실거래 비교에서는 가격상 유리한 구간으로 보입니다.

하지만 실거래 분포를 자세히 보면 같은 2026년 7월에도 45,000,000원·50,000,000원·75,800,000원 거래가 함께 존재합니다. 단순한 층·면적 비교만으로 설명하기 어려운 가격 편차가 있습니다. 재건축 관련 권리조건이 가격에 영향을 줄 수 있으므로 각 거래의 조합원 지위와 권리내용이 동일한지 확인하기 전에는 평균가격을 곧바로 이 물건의 실현 가능한 매도가격으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 우선 차감한 뒤 말소기준권리자인 하나은행에 대부분 배당됩니다. 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 3.1%를 적용한 추정치입니다. 채권액은 채권최고액 또는 청구금액 기준이며 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

여기서 449,939,062원이라는 미배당액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 근저당권과 후순위 채권의 미회수분은 원칙적으로 기존 채무자 및 채권자 사이에 남는 문제입니다. 반면 재건축 관련 추가분담금이나 조합원 승계에 수반되는 부담은 위 배당표의 미회수 채권액과 전혀 다른 문제입니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 재건축 위험은 그대로

회차가 더 진행되면 입찰 최저가격은 내려가지만, 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 그 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 다만 재건축 조합원 승계 가능 여부와 추가분담금 부담은 유찰 횟수가 늘어난다고 저절로 해결되지 않습니다.

⑥ 재건축 정비사업 — 이 물건의 가장 큰 판단 변수

감정평가서와 매각물건명세서는 이 아파트가 재건축정비사업이 진행 중인 부동산이라는 사실을 명시하고 있습니다. 감정평가는 조합원 지위를 유지할 것을 전제로 이뤄졌으며, 조합원 지위를 상실하거나 현금청산대상자가 되는 경우 감정평가액이 달라질 수 있다고 안내합니다.

이 물건에서 확인할 핵심은 기존 노후 아파트의 물리적 가치만이 아닙니다. 실질적으로 낙찰을 통해 재건축 사업과 관련된 어떤 재산권을 승계할 수 있는지, 그 권리를 유지하기 위해 부담할 금액이 있는지입니다.

• 조합원 지위 승계. 경매 낙찰자가 조합원 지위를 승계할 수 있는지, 승계에 제한이나 조건이 있는지 조합과 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 현금청산 위험. 조합원 지위를 유지하지 못하는 경우 현금청산대상자가 될 가능성과 그에 따른 경제적 손실을 확인해야 합니다.
• 권리가액. 종전자산 평가와 조합원 권리가액이 어떻게 산정돼 있는지, 해당 물건에 귀속되는 권리가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 추가분담금. 이미 확정되거나 예정된 추가분담금, 미납금 및 낙찰자의 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 신축 배정. 신축 아파트 배정 평형, 동호수 및 그 권리의 확정 여부를 확인해야 합니다.
• 의결권과 사업 진행. 조합원으로서 행사 가능한 권리와 재건축정비사업의 실제 진행 단계 및 향후 절차를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 고현동 소재 고현버스터미널 남동측 인근입니다. 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 위치와 대중교통 이용상황을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 309호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 이용상태. 원래 아파트로 이용됐으나 재건축정비사업에 따른 이주로 현재 공실이며 철거 예정 상태입니다. 일반적인 즉시 입주용 아파트로 평가해서는 안 됩니다.
• 도로. 대지권 목적 토지의 북측·동측·서측에 도로가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 고현주공아파트주택재건축정비구역 등으로 지정돼 있습니다. 일부 도로계획과 저촉됩니다.
• 공시지가. 토지 기준 공시지가는 934,800원/㎡입니다. 이는 개별 경매 호실의 직접적인 매매시세가 아닙니다.
• 거래·환금성. 유사 평형 최근 실거래 12건이 확인되지만 가격 편차가 큽니다. 재건축 권리조건에 따라 거래가치가 달라질 수 있어 단순한 기존 아파트 시세만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
• 경매 동향. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태입니다.

특히 이 물건은 기존 아파트가 철거 예정이라는 점에서 일반적인 주거용 매수 수요와 다른 특성을 가집니다. 가격을 평가할 때는 주변 주거환경보다 재건축 사업성과 권리 승계, 추가분담금 및 현금청산 가능성이 더 중요한 변수일 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 7번 하나은행 근저당권(2021.02.25)이 말소기준이며, 을구 8번 추가 근저당권과 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 최종 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 신고 임차인 0명, 감정 당시 공실이라는 사실을 매각물건명세서와 현황조사서, 전입관계 및 현장상태를 통해 재확인해야 합니다.
• 조합원 지위 승계 확인. 이 경매의 낙찰자가 조합원 지위를 유지하거나 승계할 수 있는지 조합에 확인하고 관련 서류로 검증해야 합니다.
• 현금청산 여부 확인. 조합원 지위 상실 시 예상되는 권리와 청산기준을 확인해야 합니다. 감정가가 조합원 지위 유지를 전제로 했다는 점을 특히 주의해야 합니다.
• 추가분담금 확인. 권리가액, 기납부금, 미납분담금, 향후 분담금 및 낙찰자 부담 범위를 확인한 뒤 실제 투입자금을 계산해야 합니다.
• 배정 권리 확인. 신축 시 배정 평형·동호수와 의결권 및 재건축 사업 진행 상황을 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 체납세금 확인. 국가·지방자치단체·국민건강보험공단의 압류내역과 조세채권의 법정 우선순위를 확인해야 합니다.
• 관리비·사업 관련 부담 확인. 기존 아파트 공용관리비 체납 여부와 재건축 관련 비용·의무가 낙찰자에게 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
• 실거래 개별 검증. 40,000,000원에서 91,770,000원까지 거래가격 차이가 크므로 해당 거래별 재건축 권리조건을 비교해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 재건축조합 자료를 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반, 하지만 재건축 권리를 먼저 확인해야 한다”

거제고현2아파트 309호는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 64,000,000원에서 2회 유찰돼 31,360,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 59,314,166원보다 상당히 낮습니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.

하지만 현재 이 아파트는 재건축정비사업으로 이주가 끝난 철거 예정 부동산입니다. 명세서에는 조합원 지위 유지가 감정평가의 전제라고 명시돼 있습니다. 조합원 승계 가능 여부, 현금청산 위험, 권리가액과 추가분담금에 따라 최종 경제적 결과는 크게 달라질 수 있습니다.

결론은 ‘등기권리는 비교적 단순하고 가격은 낮지만, 재건축 권리 확인 전에는 입찰을 보류해야 하는 물건’입니다. 현재 최저가와 실거래 시세의 차이는 분명히 존재합니다. 그러나 그 차이가 실제 수익으로 연결되는지는 재건축조합과 관계 기관을 통해 취득 가능한 권리와 추가로 부담할 금액을 확인한 후에야 판단할 수 있습니다. 이 경매의 승부처는 단순히 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 낙찰 후 어떤 재건축 권리를 확보할 수 있느냐입니다.