창원지방법원 2025타경695. 거제시 옥포동 ‘삼도하이츠아파트’ 101동 5층 505호, 전용 59.85㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정성애이고, 등기부의 핵심 권리는 2015.04.21 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 126,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 2025.12.18 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이어서, 권리 자체보다 입찰가격 판단이 더 중요한 물건입니다.
가격은 이미 감정가 71,800,000원에서 50,260,000원까지 한 차례 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 55,833,333원보다는 낮지만, 2026.08 최신 거래 48,000,000원보다는 현재 최저가가 높습니다. 특히 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 -12.3%로 하락 방향이어서, 전체 12건 평균 59,750,000원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경695 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 886-24 삼도하이츠아파트 101동 5층505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.85㎡ · 지상 15층 건물 내 5층 505호 |
| 사용승인일 | 1998.04.10 |
| 소유자 | 정성애 (2024.06.05 재산분할로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 71,800,000원 / 50,260,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 63,743,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 국민은행 근저당
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 1998년·2006년·2010년·2011년에 설정됐던 국민은행 계열 근저당은 등기부상 이미 말소됐으며, 현재 분석의 기준은 2015.04.21의 을구 6번 근저당입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 그 이후 경매개시결정도 함께 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
삼도하이츠 동일 면적 59.85㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 59,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 55,833,333원, 2026.08 최신 거래는 48,000,000원이고, 최근 대비 이전 거래 추세는 -12.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 9 | 48,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2025.08 | 59.85㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2025.06 | 59.85㎡ | 9 | 58,000,000원 |
| 2025.03 | 59.85㎡ | 9 | 58,000,000원 |
| 2024.09 | 59.85㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.06 | 59.85㎡ | 8 | 64,000,000원 |
| 2024.05 | 59.85㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 6건 | 55,833,333원 |
현재 최저가 50,260,000원은 최근 12개월 평균의 90.0%입니다. 평균과 비교하면 가격이 내려온 것은 분명하지만, 가장 가까운 2026.08 실거래 48,000,000원보다 현재 최저가가 높다는 점이 중요합니다. 게다가 거래 추세가 -12.3%이므로, 59,750,000원의 전체 평균은 과거 상대적으로 높은 거래가 섞인 수치로 보고 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,304,680원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 126,000,000원 | 48,955,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 126,000,000원 중 48,955,320원이 예상배당되고, 미배당은 77,044,680원입니다. 신청채권자의 청구액 63,743,775원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 흐름
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 50,260,000원 | 48,955,320원 | 77,044,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 35,182,000원 | 34,148,724원 | 91,851,276원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,627,400원 | 23,784,107원 | 102,215,893원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 국민은행의 미배당액은 커지지만, 이 미배당이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 핵심적으로 변하는 것은 권리부담이 아니라 매입가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포중학교 북동측 인근이며, 주변은 동류형 아파트·주택·로변점포가 있는 시가지 주변 주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 대중교통 상황도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 지상 15층 건물이며, 사용승인일은 1998.04.10입니다. 전기·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로·주차. 남서측으로 폭 약 8~10m 도로와 접하며 진출입 상태와 옥내외 주차시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 옥포중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 592,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 삼도하이츠는 205세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 -12.3%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 현재 최저가 50,260,000원은 최근 12개월 평균 55,833,333원 아래지만, 2026.08 최신 거래 48,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -12.3%이므로 전체 평균 59,750,000원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하지 마세요.
- 권리 인수. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2015.04.21 국민은행 근저당입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 국민은행 근저당의 미배당은 77,044,680원이며 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 거래가 기준
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2015년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 경매개시결정이 소멸하는 단순한 권리구조입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 감정가 71,800,000원에서 한 차례 유찰돼 50,260,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균은 55,833,333원이고 가장 최신 거래는 48,000,000원입니다. 더구나 추세는 -12.3%입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 최신 실거래와 하락 추세를 확인하며 보수적으로 판단하는 쪽입니다.
