창원지방법원 2025타경30919. 등기상 소유자는 박무열과 주식회사이룸투자개발이 각 2분의 1을 보유합니다. 2016.06.28 주식회사이룸투자개발의 지분 전부에 박무열 명의 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다. 이후 같은 지분에 설정된 김철 근저당 272,400,000원, 곽현정 근저당 18,000,000원과 사천시 압류, 2025.06.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

문제는 등기 순위 자체보다 매각 대상의 성격입니다. 매각 비고에는 “전부 지분매각임”이라고 명시돼 있고, 일괄매각 대상에는 토지와 여러 건물뿐 아니라 제시외 기계기구도 포함됩니다. 따라서 단순히 “감정가 520,272,050원이 1회 유찰되어 364,190,000원까지 내려왔다”는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래 기준을 두지 않은 특수물건이므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 지분 구조는 별개

말소기준은 2016.06.28 을구 5번 박무열 근저당권 260,000,000원입니다. 이 권리는 주식회사이룸투자개발 지분 전부에 설정돼 있습니다. 이후 김철·곽현정의 근저당과 사천시 압류, 이번 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인 정보는 없고, 현재 배당 계산에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.

② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 364,190,000원으로 감정가 520,272,050원의 70% 회차입니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 현재는 364,190,000원입니다. 하지만 이 물건은 사무실·세차장·저장시설·기계실과 토지가 섞인 일괄매각이고 지분매각까지 결합돼 있어, 감정가 할인율만으로 일반 주거용 부동산처럼 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

현재 회차에서는 박무열의 260,000,000원 채권최고액이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시나리오에서는 박무열 배당도 250,563,937원으로 줄어 청구액 전액을 충족하지 못하며, 3회 유찰에서는 175,154,756원까지 감소합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 364,190,000원 가정)

현재 회차 배당계산에서 채권총액은 550,400,000원, 채권자 배당액은 358,291,340원, 미배당은 192,108,660원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.

④ 현황·입지·시설 메모 (감정요항 기준)

• 위치. 대상 토지는 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 사천공항 북동측 인근이고, 주위는 국도3호선 도로변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며 국도3호선과 인접해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사무실, 캐노피, 액화석유가스 저장소, 세차장, 기계실, 별도 사무실, 저장고로 이용 중인 건물들이 포함됩니다.
• 건물. 2005.07.18 사용승인된 철근콘크리트·일반철골 건물과 2009.12.30 사용승인된 경량철골·철근콘크리트 건물이 함께 있습니다.
• 설비. 기호(3) 건물에는 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)이 포함되고, 일부 토지는 접도구역 또는 도로구역과 관계됩니다.
• 토지 기록. 토지 항목 중 246㎡, 지목 도로, 평지·부정형·광대로한면, 공시지가 329,300원/㎡로 기록된 토지가 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각 비고에는 목록 6·7 건물의 건축물대장이 미정리돼 공부상 목록 5 위 지번이나 현황은 목록 11 위에 소재한다고 별도 기재돼 있습니다.

⑤ 매각조건 — 기계기구와 토지 제한을 반드시 분리해 확인

• 일괄매각. 토지·건물과 함께 제시외 기계기구가 결합된 일괄매각입니다.
• 포함 기계기구. 감정서상 기호 1 제시외 기계기구는 매각에 포함되며, 수년간 방치된 상태이므로 입찰 시 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
• 제외 기계기구. 제시외 기계기구 중 세차기인 감정서상 기호 2는 매각에서 제외됩니다.
• 접도구역. 토지 일부가 접도구역에 저촉됩니다.
• 지분. 매각 비고상 전부 지분매각입니다. 등기상 공유관계와 매각 대상 지분의 범위를 원본에서 정확히 대조해야 합니다.
• 건물 위치. 목록 6·7 건물은 건축물대장 미정리로 공부상 지번과 현황 소재가 다르게 기재돼 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지분 범위부터 확인. 박무열·주식회사이룸투자개발 각 2분의 1 공유 구조와 “전부 지분매각” 문구를 기준으로 실제 매각되는 지분 범위를 원본에서 확정하세요.
• 갑구 12번 재확인. 2016년 말소 기록과 별도 “가등기 종류 확인 필요” 주석이 함께 있으므로, 현재 등기 효력과 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 기계기구 실사. 매각 포함 기계기구는 수년간 방치된 상태로 기재돼 있습니다. 포함 기호 1과 제외 세차기 기호 2를 현장에서 구분해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에 접도구역·도로구역·가축사육제한구역·비행안전제2구역이 걸려 있어 실제 이용계획과 규제 범위를 확인해야 합니다.
• 공부·현황 대조. 목록 6·7 건물의 공부상 지번과 실제 소재가 다르게 기재된 문제를 지적도·건축물대장·현황과 함께 확인하세요.
• 가격 판단 보류. 현재 최저가 364,190,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 지분가치와 특수시설의 실제 사용·처분 가능성을 먼저 산정하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 이 사건의 전부는 아니다

이 사건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 말소기준인 박무열 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 난도까지 낮다는 뜻은 아닙니다.

등기상 2분의 1씩 나뉜 공유구조, 전부 지분매각, 토지와 사무실·세차장·저장시설의 결합, 방치된 제시외 기계기구, 일부 접도구역 저촉, 목록 6·7의 공부·현황 소재 차이가 한 사건에 겹칩니다. 현재 최저가 364,190,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 기준 없이 이 숫자를 ‘저가’로 해석할 수는 없습니다. 권리 인수는 0원, 실사 난도는 높음. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제로 어떤 지분과 어떤 시설을 취득하고, 그 지분을 어떻게 사용할 것인지를 확인하는 데 있습니다.