인천지방법원 2025타경505381. 인천 남동구 남촌동 수림빌라 3층 301호, 전용 37.07㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 83,700,000원에서 여섯 차례 유찰되어 최저매각가가 9,847,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞선 시점의 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 김민지는 임대차계약일 2022.04.26, 점유개시 2022.05.28, 전입 2022.05.31, 확정일자 2022.04.26이고 보증금은 110,000,000원입니다. 2024.06.20 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 9,847,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 577,246원을 먼저 제외하고 임차인에게 9,269,754원이 배당됩니다. 따라서 임차보증금 부족분 100,730,246원이 매수인에게 남습니다. 다음 회차로 가격이 더 내려가더라도 인수액은 103,631,172원, 105,661,821원으로 오히려 증가합니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가가 싸질수록 총 취득부담까지 같이 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.07㎡ · 지상3층 중 3층 |
| 소유자 | 조철호 (2022.04.19 매매 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,700,000원 / 9,847,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민지 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 1991.03.11 |
| 세대수 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
등기 데이터상 말소기준은 2025.01.22 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 김민지는 2022.04.26 확정일자를 받고 2022.05.31 전입했으며, 2024.06.20 을구 5번 주택임차권등기를 마쳤습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 3층 301호 37.07㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.04.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 110,000,000원으로 본다
수림빌라의 거래 데이터는 전용 36.94㎡와 37.07㎡가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 45,800,000원보다 최근 12개월 평균 23,500,000원, 최신 거래 27,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -61.3%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 36.94㎡ | -1 | 27,000,000원 |
| 2025.09 | 36.94㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 2022.04 | 37.07㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.02 | 37.07㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2021.09 | 36.94㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 23,500,000원 |
표면 최저매각가 9,847,000원은 최근 12개월 평균의 41.9%이지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 대항력 보증금 때문에 형성되는 약 110,000,000원의 실질취득 부담입니다. 이는 최근 12개월 평균 23,500,000원과 최신 거래 27,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 거래 추세도 -61.3%로 하락 방향이므로, 과거 72,000,000원·80,000,000원 거래를 근거로 현재 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 577,246원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 110,000,000원 | 9,269,754원 |
| 2. 경매개시결정 · 김민지 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 9,847,000원이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 중 100,730,246원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물의 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 1991.03.11입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 남촌도림동 행정복지센터 북서측 인근이며, 다세대주택·연립주택·아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지는 대체로 등고평탄한 세장형 주거용 건부지입니다. 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다. 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
- 환금성. 수림빌라는 8세대이고 최근 거래 추세가 -61.3%입니다. 최근 12개월 확인 거래는 2건이며 평균 23,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 9,847,000원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금 미배당분 100,730,246원이 현재 회차 기준 매수인에게 남습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.04.26, 점유개시 2022.05.28, 전입 2022.05.31, 확정일자 2022.04.26, 임차권등기 2024.06.20 및 보증금 110,000,000원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 김민지가 임차인이자 신청채권자로 표시되어 있으므로 임대차보증금 지급과 강제경매 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 23,500,000원, 최신 거래 27,000,000원, 최근 추세 -61.3%를 우선해서 보고 과거 72,000,000원·80,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 유찰 추가 진행의 착시. 7회·8회 유찰 시 입찰가는 더 내려가지만 인수액은 103,631,172원·105,661,821원으로 늘어납니다.
- 현황 재확인. 건축물현황도가 없고 내부조사가 이루어지지 않았으며 호수 위치도 현황 표기를 기준으로 확인됐으므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 83,700,000원에서 최저매각가 9,847,000원까지 떨어진 6회 유찰 물건입니다. 그러나 권리구조를 함께 보면 해석은 완전히 달라집니다. 김민지의 110,000,000원 임차보증금은 대항력과 우선변제권이 확인되고, 배당으로 부족한 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 예상 인수액은 100,730,246원이고, 추가 유찰 시에도 매각가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어납니다.
따라서 가격 비교 기준은 9,847,000원이 아니라 약 110,000,000원의 실질취득 부담입니다. 최근 12개월 평균 거래가 23,500,000원, 최신 거래 27,000,000원이며 최근 거래 추세도 -61.3%입니다. 여기에 6회 유찰, 8세대 다세대, 1991.03.11 사용승인, 내부구조 미확인까지 겹쳐 있습니다. 이 사건은 “낮은 최저가”와 “낮은 실제 취득비용”이 전혀 같은 의미가 아닌 대표적인 인수형 경매입니다.
