인천지방법원 2025타경505381. 인천 남동구 남촌동 수림빌라 3층 301호, 전용 37.07㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조철호이고, 2022년 4월 19일 매매를 원인으로 거래가 80,000,000원에 취득했습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 등기부의 근저당이 아닙니다. 과거 한국주택은행 및 남인천농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 1월 22일 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차인 김민지의 권리입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 4월 26일, 점유개시는 2022년 5월 28일, 주민등록일자는 2022년 5월 31일이고 2024년 6월 20일에는 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.07㎡ · 지상3층 건물의 3층 301호 |
| 건물 | 수림빌라 · 8세대 · 사용승인 1991.03.11 · 벽돌조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 조철호 (2022.04.19 매매, 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,700,000원 / 14,067,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민지 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 근저당은 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 이 사건에서는 2025년 1월 22일 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 김민지의 임차권은 살아남습니다. 임차권등기 자체도 2024년 6월 20일로 경매개시보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 3층 301호 37.07㎡ 전부 | 110,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민지는 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에 확인되며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 물건은 5회 유찰되어 최저가가 14,067,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 웃도는 구조이므로, 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 부담 약 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 36.94㎡ | -1 | 27,000,000원 |
| 2025.09 | 36.94㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 2022.04 | 37.07㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.02 | 37.07㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2021.09 | 36.94㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 23,500,000원 |
전체 5건 평균은 45,800,000원이지만, 오래된 2022년의 72,000,000원·80,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 23,500,000원, 최신 거래는 27,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -61.3%의 하락 추세입니다. 최근 두 거래가 36.94㎡·-1층이라는 층 차이는 있지만, 적어도 실질취득 약 1.1억원을 현재 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
이 유형은 유찰이 더 진행되어도 핵심이 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그 부족분이 매수인 인수액으로 이동하기 때문입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 14,067,000원 | 96,586,206원 | 110,653,206원 |
| 6회 유찰 시 | 9,846,900원 | 100,730,344원 | 110,577,244원 |
| 7회 유찰 시 | 6,892,830원 | 103,631,241원 | 110,524,071원 |
집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지는 배당 가정 때문에 합계는 보증금 110,000,000원을 소폭 웃돌지만, 경제적 구조는 유찰 횟수와 무관하게 보증금 1.1억원 수준으로 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 653,206원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 110,000,000원 | 13,413,794원 |
| 2. 경매개시결정 · 김민지 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인에게 배당되는 13,413,794원을 제외한 보증금 부족분 96,586,206원이 매수인 인수 예상액입니다. 경매신청채권자와 임차인이 모두 김민지로 표시되어 있으므로 두 110,000,000원을 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남촌도림동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·연립주택·아파트가 혼재된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되며 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 집합건축물대장상 건축물현황도가 없는 것으로 확인됐고, 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조가 생략됐습니다. 호별 위치도 현황 표기를 기준으로 확인된 만큼 현장 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 현재 회차 예상 인수액은 96,586,206원입니다. 낙찰가만 자금계획에 넣으면 실제 부담을 크게 오판하게 됩니다.
- 유찰 추가 진행의 착시. 6회 유찰 시 낙찰가 9,846,900원, 7회 유찰 시 6,892,830원으로 더 내려가도 인수액이 각각 100,730,344원·103,631,241원으로 커져 총부담은 약 1.1억원 수준입니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김민지가 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 45,800,000원보다 최근 12개월 평균 23,500,000원과 최신 거래 27,000,000원을 우선 참고해야 하며 최근 추세는 -61.3%입니다.
- 현장·호수 확인. 건축물현황도가 없고 내부구조가 확인되지 않았으므로 301호 위치, 실제 내부 상태, 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,406만원짜리 물건”이 아니다
표면의 최저매각가는 14,067,000원입니다. 하지만 이 사건의 가격 구조는 거기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 김민지의 보증금 110,000,000원 중 현재 배당으로 충당되는 금액은 13,413,794원에 불과하고, 부족분 96,586,206원이 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 회차 기준 낙찰가와 인수를 합친 부담은 110,653,206원으로, 사실상 임차보증금 1.1억원 수준입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 23,500,000원, 최신 거래는 27,000,000원이고 가격 추세는 -61.3%입니다. 6회·7회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담은 거의 변하지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 “선순위 임차보증금 인수 구조를 감수할 수 있느냐”입니다.
