인천지방법원 2025타경505381. 인천 남동구 남촌동 수림빌라 3층 301호, 전용 37.07㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이고, 사용승인일은 1991.03.11.입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 현재 최저가는 28,709,000원으로 낮아졌지만, 명세서에 김민지의 주택임차권등기 보증금 110,000,000원이 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 적혀 있습니다. 배당표상 김민지 배당은 0원이므로, 현재 회차에서 봐야 할 가격은 최저가가 아니라 실질취득 138,709,000원입니다.
등기 데이터의 자동 판정에는 김민지 전입일 2022.05.31.이 말소기준권리 이후라 “대항력 없음”으로 표시되어 있습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기와 미배당 잔액 인수가 명시되어 있습니다. 입찰 판단에서는 이 명세서 문구를 최우선 리스크로 보아야 하며, 실질취득 산식 역시 낙찰가 + 인수금으로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.07㎡ · 수림빌라 3층 301호 |
| 소유자 | 조철호 (2022.04.21. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 83,700,000원 / 28,709,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민지 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 가격보다 큰 인수 리스크
데이터상 말소기준권리는 1991.04.11. 한국주택은행 근저당권 9,100,000원입니다. 이후 남인천농업협동조합 근저당권, 김민지 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 물건은 “소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 명세서가 김민지 주택임차권등기의 미배당 잔액을 매수인 인수로 적고 있기 때문입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 3층 301호 37.07㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 110,000,000원 | 2022.05.31. / 2022.04.26. | 2024.06.20. · 배당요구 有 | 명세서상 대항 미배당 인수 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
수림빌라 전용 36.94㎡~37.07㎡ 거래 표본은 5건입니다. 단순 평균은 45,800,000원, 최고가는 80,000,000원, 최저가는 20,000,000원입니다. 현재 최저가 28,709,000원은 이 평균의 62.7%로 보이지만, 명세서상 인수금 110,000,000원을 더하면 실질취득은 138,709,000원이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 36.94㎡ | -1 | 27,000,000원 |
| 2025.09 | 36.94㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 2022.04 | 37.07㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.02 | 37.07㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2021.09 | 36.94㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 45,800,000원 |
실질취득 138,709,000원은 실거래 평균 45,800,000원의 302.9%, 최고 거래가 80,000,000원의 173.4%입니다. 즉 이 사건은 “최저가가 감정가의 34.3%라 싸다”가 아니라, 인수까지 합친 실제 부담이 시세를 크게 초과한다가 결론입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 916,762원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 38,400,000원 | 18,692,238원 |
| 3. 경매개시결정 · 김민지 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권총액 157,500,000원 중 배당액은 27,792,238원, 미배당은 129,707,762원입니다. 이 중 명세서상 김민지 주택임차권등기 보증금 110,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있으므로, 현재 회차 판단의 실질취득은 138,709,000원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 “남촌도림동 행정복지센터” 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·연립주택·아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물 중 제3층 제301호이며, 사용승인일은 1991.03.11.입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다. 위반건축물은 false, 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
- 환금성. 수림빌라는 총 8세대 소규모 다세대입니다. 최근 거래 5건 평균은 45,800,000원이고, 현재 실질취득 138,709,000원과 괴리가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 재계산. 현재 회차 기준 낙찰가 28,709,000원에 명세서상 인수 위험 110,000,000원을 더해 138,709,000원으로 판단해야 합니다.
- 명세서 원문 확인. “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함” 문구가 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 동일성 점검. notes에는 임차인 김민지가 등기부상 권리자·채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다고 적혀 있습니다. 다만 이 의심만으로 인수 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
- 내부구조 확인. 집합건축물대장상 건축물현황도가 없는 것으로 확인되어 내부구조가 생략됐고, 위치확인은 현황 호별 표기 등에 의거했다고 되어 있습니다.
- 시세 기준. 최저가 28,709,000원이 아니라 실질취득 138,709,000원을 실거래 평균 45,800,000원 및 최고 80,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,870만원”은 착시다
이 사건의 숫자는 표면과 실질이 완전히 다릅니다. 표면상 최저가는 28,709,000원이고, 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 명세서상 김민지 주택임차권등기 보증금 110,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당표에서 김민지 배당은 0원이므로 실질취득은 138,709,000원입니다. 이는 실거래 평균의 302.9%입니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크가 가격 메리트를 압도하는 물건이며, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.