147,980,000원
부산지방법원 2024타경1629. 부산 동래구 명장동 명장우성타운 107동 3층 301호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 해당 동은 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물이고 이 물건은 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 김영선으로, 2017.01.16. 소유권이전 당시 등기 거래가액은 188,000,000원입니다. 이후 2017.01.20. 수협은행이 채권최고액 171,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리관계는 현재 등기 기준으로 비교적 단순합니다. 수협은행의 근저당 이후 2024.03.29. 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.04.18. 경북 신용보증재단의 17,000,000원 가압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 1998년 가등기·가압류, 2000년 압류, 2006년 강제경매, 2007년 가처분 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1629 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락로101번길 35, 107동 3층 301호 (명장동, 명장우성타운) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 70.32㎡ · 107동 3층 301호 |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김영선 · 2017.01.16. 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 147,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 155,922,881원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.01.20. 수협은행 근저당권입니다. 2024.03.29. 수협은행의 임의경매개시결정과 2024.04.18. 경북 신용보증재단 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 크게 내려왔다
명장우성 동일 면적 70.32㎡의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 263,000,000원이지만 2022년 320,000,000원·345,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 216,666,666원, 최신 거래 225,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 70.32㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2024.09 | 70.32㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 70.32㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 70.32㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 70.32㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.32㎡ | 3건 | 216,666,666원 |
현재 최저매각가 147,980,000원은 최근 12개월 평균의 68.3%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 최저가가 상당히 아래에 있습니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 수준 기준으로 가격 할인 구간에 들어와 있다고 볼 수 있습니다.
다만 중요한 반대 신호가 있습니다. 최근 거래 수준은 이전 시기보다 34.8% 하락했습니다. 전체 평균 263,000,000원 대비 최저가가 56.3%라는 숫자는 2022년 고가 거래의 영향을 크게 받으므로, 그것만 근거로 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 현재 판단의 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,720원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 171,600,000원 | 145,108,280원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 188,600,000원 중 145,108,280원이 배당되고, 43,491,720원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 수협은행의 신청채권액 155,922,881원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채무를 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 147,980,000원 | 145,108,280원 | 43,491,720원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 103,586,000원 | 101,335,796원 | 87,264,204원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 72,510,200원 | 70,805,016원 | 117,794,984원 |
유찰이 추가되더라도 배당표상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당액이 커지는 구조이지, 그 부족액이 낙찰자의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 충렬중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·주택·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 11,264㎡, 부정형·완경사이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 보호구역 관련 제한이 있고, 공시지가는 1,138,000원/㎡입니다.
- 단지. 명장우성은 150세대, 1988.12.30. 준공 단지입니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 50.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 29,596,000원을 준비해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 263,000,000원보다 최근 12개월 평균 216,666,666원과 최신 거래 225,000,000원을 가격 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 34.8% 낮아진 만큼, 과거 고점 회복을 전제로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임차관계는 매각물건명세서·현황조사·현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “할인은 맞지만, 과거 시세가 기준은 아니다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 확인되는 권리구조에서는 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 147,980,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 216,666,666원의 68.3% 수준입니다.
반면 시장 자체가 이미 큰 폭으로 조정됐다는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 최근 거래 추세는 -34.8%이고, 2022년 320,000,000원·345,000,000원 거래를 포함한 전체 평균은 현재 판단 기준으로 과대평가될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 안전하고 현재 가격도 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세와 점유관계를 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
