창원지방법원 2025타경21616. 통영시 용남면 장평리 1156-13 일원의 물건으로, 감정평가상 현황은 숙박시설 및 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로 2018.01.22. 사용승인됐고, 목록2는 숙박시설(사계절펜션)로 이용 중입니다. 감정가 2,487,817,425원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,741,472,000원, 감정가의 70%입니다.
등기권리 구조는 비교적 명료합니다. 2018년 대구은행 근저당 1,200,000,000원은 2021.06.14. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 소유권이 케이에스자산관리주식회사로 이전된 날과 같은 2024.03.26. 설정된 대구은행 근저당 채권최고액 2,040,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 부산진세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21616 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 용남면 장평리 1156-13 · 경상남도 통영시 용남면 해간길 46-87 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 숙박시설 및 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 케이에스자산관리주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,487,817,425원 / 1,741,472,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,735,205,607원 |
| 말소기준 | 2024.03.26. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.06.25. 설정된 대구은행 근저당 1,200,000,000원은 2021.06.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.03.26. 케이에스자산관리주식회사로 소유권이 이전됐고 같은 날 대구은행 근저당 2,040,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준이 됩니다. 2025.07.07. 임의경매개시결정과 2025.07.22. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 매각조건·현황 — 등기보다 현장 확인이 중요
- 일괄매각. 제시외 건물과 구축물이 매각에 포함됩니다.
- 숙박시설. 목록2는 숙박시설인 사계절펜션으로 이용 중입니다.
- 태양광발전설비. 목록2 옥상 태양광발전설비는 건물가격에 포함하여 평가됐습니다.
- 타인 건물 점유. 목록3 지상에 타인 건물 일부가 점유하고 있어 감정서 기준 현황 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 일부 호실은 이해관계인 부재 등으로 확인하지 못했으나, 현황 숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
③ 점유자 — 실제 확인 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍원희 | 미상 | 2024.10.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주재완 | 미상 | 2024.05.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 2명입니다. 홍원희는 2024.10.02., 주재완은 2024.05.20. 전입신고가 확인됐는데, 모두 말소기준인 2024.03.26. 이후입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상으로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,741,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,814,720원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,040,000,000원 | 1,721,657,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준으로 대구은행 근저당 채권최고액 2,040,000,000원 중 1,721,657,280원이 배당되는 시나리오이며 미배당액은 318,342,720원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 통영시 용남면 장평리 소재 해간도 내에 위치하며, 부근은 숙박시설과 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호(1)까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 기호(3)는 인근까지 차량진입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2018.01.22.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 냉난방 시스템에어컨, 화재탐지·경보, 소방, 승강기, 옥외 태양광발전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 956.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 해당하고, 기호(3)는 준보전산지에 해당합니다.
- 공시지가. 265,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록3 타인 건물 점유 확인. 지상에 타인 건물 일부가 점유하고 있으므로 위치·면적·경계와 실제 사용관계를 감정서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 2명 현황 확인. 홍원희·주재완 모두 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 관계는 추가 확인 대상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 구축물, 목록2 옥상 태양광발전설비가 매각에 포함되는 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 숙박·근린생활시설 운영 상태 확인. 일부 호실은 현황조사에서 직접 확인되지 않았으므로 실제 영업·사용·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 최저가가 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 단순하지 않다
이 사건의 등기권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2024.03.26. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 홍원희·주재완의 전입도 말소기준 이후여서 대항력은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 단순한 주거용 집합건물이 아닙니다. 현황은 숙박시설 및 근린생활시설이고, 제시외 건물·구축물과 태양광발전설비가 일괄매각 대상에 포함되며, 특히 목록3 지상에 타인 건물 일부가 점유하고 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만 현장 점유와 이용관계는 반드시 확인”입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격까지 유리하다고 단정할 수는 없습니다.
