창원지방법원 2025타경21616. 경상남도 통영시 용남면 장평리 1156-13 소재 토지 및 숙박시설·근린생활시설 관련 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 케이에스자산관리주식회사이며, 경매 신청채권자는 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호: 주식회사 대구은행)입니다. 신청 청구액은 1,735,205,607원입니다. 2024년 3월 26일 설정된 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원으로, 이 권리가 말소기준이 됩니다.

현재 최저매각가는 1,219,030,000원이고, 두 차례 유찰된 상태입니다. 채권최고액 기준으로 계산한 현재 회차의 예상 배당액은 대구은행 1,204,439,700원, 미배당액은 835,560,300원입니다. 이 미배당액은 근저당 채권의 회수 부족분이지, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 다만 이 사건은 단순한 토지 취득으로 끝나지 않을 수 있습니다. 숙박시설과 근린생활시설이 혼재하고, 일부 호실의 내부 이용 상태가 확인되지 않았으며, 지상에 타인 건물 일부가 점유하고 있다는 점이 실질적인 확인 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸 예정

등기상 말소기준은 2024년 3월 26일 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사 대구은행이며, 현재 등기부상 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 경매개시결정과 그 이후 등재된 압류는 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 점유·임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서상 전입 조사 대상은 홍원희·주재완 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준권리인 2024년 3월 26일 근저당권보다 늦은 날짜에 전입한 것으로 조사되어, 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 점유 부분도 미상입니다.

두 사람의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 임대차의 구체적인 내용과 배당 관계는 확정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점과 실제 점유·명도 비용은 구분해서 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%이지만 시세 메리트는 별도 검증

현재 최저매각가는 1,219,030,000원으로 감정가 2,487,817,425원의 약 49% 수준입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌다는 사실은 확인할 수 있지만, 이는 감정가 기준 비율입니다. 비교 가능한 실거래 자료와 최신 거래값이 확인되지 않아 실제 시장가치 대비 저렴한지, 감정가가 현재 거래 수준을 반영하는지는 판단을 유보해야 합니다.

회차별 배당 및 미배당 수치는 채권최고액 2,040,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용과 법정 우선순위, 확인되지 않은 권리관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미회수액이 증가한다고 해서 매수인의 인수액이 그만큼 증가하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 1,219,030,000원 가정)

미배당분은 위 근저당권의 채권최고액에서 예상 배당액을 차감한 잔액이며 별도의 추가 채권이 아닙니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 원본 서류를 통해 추가 확인해야 합니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정평가 기재사항 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 용남면 장평리의 해간도 내에 위치하며, 주변에는 숙박시설과 자연림 등이 혼재하는 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 기호 1 토지는 차량 진입이 가능하고, 기호 3 인근까지 차량 접근이 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지이용계획. 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 기호 3에는 준보전산지 관련 사항이 기재되어 있어 필지별 적용 범위와 행위 제한을 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 토지 면적은 956.0㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·부정형, 도로 접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 개별 필지의 실제 경계와 접근 조건은 현장에서 대조해야 합니다.
• 공시지가. 기재된 공시지가는 265,200원/㎡입니다. 이는 공시지가 정보이며, 현재 매각 대상 전체의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
• 건물 및 설비. 기호 2 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층이며, 기본적인 위생·급배수·냉난방·소방·승강기 설비와 옥외 태양광발전설비가 기재되어 있습니다. 옥상 태양광발전설비는 건물 가격에 포함하여 평가된 것으로 명세되어 있습니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물(감정서상 ㄱ)과 구축물(감정서상 a)이 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 실제 현황 및 매각목록과의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 숙박시설·근린생활시설과 토지가 결합된 자산이므로 주거용 부동산의 시세만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교와 시설 상태 확인이 선행되지 않으면 환금성과 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 ㄱ, 구축물 a가 실제로 어떤 범위까지 포함되는지 매각물건명세서·감정평가서·현장을 대조하세요.
• 타인 건물 점유. 목록 3 지상에 타인 건물 일부가 점유한다는 기재를 확인하고, 경계와 점유 면적, 사용 관계 및 해결 가능성을 조사하세요.
• 전입자와 점유자. 홍원희·주재완의 보증금과 확정일자, 점유 부분, 실제 임대차 관계를 확인하세요. 대항력이 없는 것으로 분류되더라도 명도 과정과 비용까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
• 공동담보. 근저당권의 공동담보에 기재된 장평리 1156-17 토지와 이번 매각목록의 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
• 토지 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 사항을 필지별로 확인하고, 향후 사용 목적에 필요한 행위가 가능한지 관계 기관에 문의하세요.
• 숙박시설 상태. 일부 호실은 현황조사 당시 확인되지 않았습니다. 실제 운영·점유 상태, 시설의 유지관리 상태와 매각 대상 설비를 현장에서 점검하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 약 49%라는 사실만으로 저렴하다고 결론 내리지 마세요. 비교 가능한 실거래, 시설 상태, 토지 이용 가능성, 명도 및 경계 관련 비용을 함께 검토하세요.
• 배당 추정 확인. 채권최고액 기준 미배당액은 835,560,300원으로 추정되지만, 실제 배당은 집행비용과 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 원본 서류를 통해 권리관계를 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49%”만으로 판단할 수 없는 물건

창원지방법원 2025타경21616은 현재 최저가 1,219,030,000원으로, 감정가 2,487,817,425원의 약 49% 수준입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 산정상 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 단정할 수는 없습니다.

전입 조사 대상 2명의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 지상 타인 건물 일부 점유 문제와 일괄매각 범위, 토지이용 제한도 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세 역시 확인되지 않아 실제 시장가치 대비 할인 여부는 판단을 유보해야 합니다. 등기상 소멸 구조와 실제 현장 인도·토지 이용 가능성은 별개입니다. 이 물건의 핵심은 최저가 숫자보다 매각 대상의 정확한 범위, 점유·경계 문제, 실제 사용 가능성 및 그에 맞는 입찰가를 검증하는 데 있습니다.