2,967,000원
부산지방법원 2024타경61409. 부산진구 부암동 진성센트럴뷰 2층 201호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.08.22. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 박나현은 2021.04.19. 전입·점유를 시작했고 2021.04.07. 확정일자를 받았으며, 2023.04.20. 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 배당에서 받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가에서 임차인에게 예상되는 배당은 2,513,594원뿐입니다. 보증금 160,000,000원 중 157,486,406원이 남고, 이를 낙찰가 2,967,000원에 더하면 실질취득은 160,453,406원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 신천대로 271, 2층 201호 (부암동, 진성센트럴뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 추정 |
| 면적 / 층 | 기준면적 60.17㎡ · 지하 1층·지상 15층 건물 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2018.03.28. 사용승인 · 8세대 |
| 소유자 | 이경은 (2021.04.19. 거래가액 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 2,967,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박나현 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2019.12.19. 부산진구 압류는 2020.02.05. 해제됐고, 2021.10.26. 및 2022.06.14. 설정된 가처분도 각각 2023.08.28.과 2023.09.18. 말소됐습니다. 이들 권리는 현재의 인수대상이 아닙니다. 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 2024.08.22. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 미배당 보증금 잔액에 대한 승계 위험이 확정적으로 드러나는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 계약·전입 | 확정·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박나현 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.04.07. 전입·점유 2021.04.19. | 확정 2021.04.07. 배당요구 2023.04.20. | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 157,486,406원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 사건이 아니라 실제 임차인 1명의 보증금 160,000,000원을 기준으로 판단합니다. 임차인은 배당요구를 했지만 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 2,513,594원만 배당받을 것으로 계산됩니다. 미배당액 157,486,406원은 매수인에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
진성센트럴뷰의 확인된 거래는 4건입니다. 대상 기준면적은 60.17㎡지만 거래 표본은 51.1㎡와 66.8㎡로, 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 지표를 우선해 보수적으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11. | 66.8㎡ | 8층 | 165,000,000원 |
| 2023.09. | 51.1㎡ | 14층 | 173,000,000원 |
| 2023.04. | 51.1㎡ | 14층 | 170,000,000원 |
| 2022.09. | 66.8㎡ | 10층 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 171,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.8㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
실질취득 160,453,406원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 165,000,000원의 97.2%입니다. 차이는 4,546,594원, 약 2.8%에 불과합니다. 반면 실질취득은 감정가 150,000,000원의 107.0%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 5.0% 하락한 흐름까지 고려하면, 2.8%의 표면상 차이를 충분한 안전마진으로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,967,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 453,406원 |
| 1. 임차인 박나현 보증금 | 160,000,000원 | 2,513,594원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박나현 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 우선변제로 2,513,594원을 받고, 보증금 잔액 157,486,406원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
회차가 더 내려가도 총부담은 거의 그대로다
| 회차 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 2,967,000원 | 157,486,406원 | 160,453,406원 |
| 12회 유찰 시 | 2,076,899원 | 158,360,485원 | 160,437,384원 |
| 13회 유찰 시 | 1,453,829원 | 158,972,340원 | 160,426,169원 |
11회에서 12회로 유찰돼도 실질취득은 16,022원만 줄고, 13회 유찰 시에도 현재보다 27,237원 줄어드는 데 그칩니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차인 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부암초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 경찰서, 고가도로 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 동측 약 4~5m 포장도로에 접하며 아래쪽으로 고가도로가 통과하는 광대로가 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 공부상 용도와 실제 이용의 적합성, 전입·임대차 및 향후 매수자의 이용계획을 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 광로3류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함되고 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 철근콘크리트구조로 난방, 급배수·위생설비, 공동현관기, 엘리베이터, 화재경보설비가 탐문됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 물건으로 확인된 거래는 4건입니다. 대상면적과 거래면적이 일치하지 않고 최근 거래 추세는 -5.0%, 단지 경매 평균 유찰은 9회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 자금계획을 세워야 합니다. 현재 기준 총부담은 160,453,406원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대열람, 점유현황, 임차권등기명령 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계. 임차권자와 신청채권자가 모두 박나현으로 기재된 이유와 두 채권의 관계를 확인하고 중복 계산이나 반대 방향의 임의 추정을 피해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용 사이의 차이, 전입 가능 여부, 주거용 사용의 적법성과 향후 처분 제약을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 거래 표본은 대상 60.17㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적·층·향·상태의 매물과 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 11회 유찰과 낙찰률 5.56%는 저가 신호가 아니라 매수층이 좁다는 신호일 수 있습니다. 재매각 기간과 가격 하락 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 추가 비용. 체납 관리비, 당해세, 명도비용, 취득세와 수리비를 확인하고 2026.07.22. 매각기일의 변경·취하·낙찰 여부도 법원 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,967,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 감정가 150,000,000원인 물건이 11회 유찰돼 최저가 2,967,000원까지 내려왔지만, 보증금 160,000,000원의 대항력 있는 임차인이 먼저 자리하고 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액은 157,486,406원이고, 매수인의 실질취득은 160,453,406원입니다.
이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 165,000,000원보다 2.8% 낮을 뿐이며, 감정가보다는 오히려 7.0% 높습니다. 최근 거래 추세 -5.0%, 8세대 소규모, 평균 9회 유찰과 낙찰률 5.56%까지 겹칩니다. 명목 가격은 극단적으로 낮지만 실질 가격은 시세에 가깝고, 권리·환금성 부담은 무겁습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 재매각 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
