창원지방법원 2025타경31516. 감정평가상 이용상태는 상업용건물(모텔 등) 및 단독주택이고, 사건 용도는 근린시설 + 토지입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 6층으로, 사용승인일은 1998.02.17이며 2014.12.26 일부 증축 및 숙박시설 용도변경 시 대수선 이력이 기재돼 있습니다. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라, 점유·영업·건물 이용형태와 토지까지 함께 봐야 하는 물건입니다.
가격만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인된 정병석 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 낙찰가 2,804,871,000원만으로 취득원가를 볼 수 없습니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 엘리펀트 샤워의 점유가 있어 추가 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 이 물건의 첫 번째 질문은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 “대항력 있는 점유의 보증금이 얼마인가”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31516 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 봉곡동 62-2 |
| 등기 건물 표기 | 경상남도 진주시 봉곡동 84 · 경상남도 진주시 비봉로53번길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 상업용건물(모텔 등) 및 단독주택 |
| 소유자 | 오세종 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,006,958,200원 / 2,804,871,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 3,449,790,463원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 관련 | 일반상업지역 · 시가지경관지구(일반) · 공시지가 737,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인과 신탁을 동시에 봐야 한다
권리 흐름의 핵심은 2025.04.04 진주시 압류가 말소기준으로 산출돼 있다는 점입니다. 그보다 앞선 2023.09.14 정병석 전입과 2023.10.05 엘리펀트 샤워 전입이 존재합니다. 다만 해당 진주시 압류에는 2025.04.10 말소등기가 이어져 있으므로, 실제 입찰 전에는 말소기준권리와 임차인 대항력 판단을 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
또 하나의 축은 신탁입니다. 2023.10.11 주식회사엘리펀트샤워에서 오세종에게 소유권이전 신탁이 됐고, 등기부에는 이 부동산에 임대차 등의 법률행위를 하는 경우 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 임차관계가 신탁 전후 어느 시점·어떤 권한으로 형성됐는지를 신탁원부와 함께 확인하는 절차가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수액은 20,000,000원에서 끝난다고 볼 수 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엘리펀트 샤워 | 미상 / 미상 | 2023.10.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영해 | 602호 / 주거 | 2025.04.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정병석 | 지하1층 / 미상 | 2023.09.14 | 20,000,000원 / 880,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
권영해는 602호 주거 점유자로 전입일이 2025.04.23이고, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 세 사람 모두 보증기관 또는 대위변제 승계 신고가 아니므로 중복 보증금을 합산하는 사례가 아니라 실제 임차인 3명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%보다 ‘실질취득 + 미상 인수’를 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가는 2,804,871,000원으로 감정가 4,006,958,200원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 이 70%를 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 해석할 근거가 없습니다. 오히려 확인된 정병석 보증금을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득액이 2,824,871,000원이고, 엘리펀트 샤워의 보증금이 확인되는 경우 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 매수인 인수 | 확인 가능 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,804,871,000원 | 20,000,000원 | 최소 2,824,871,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,963,409,699원 | 20,000,000원 | 최소 1,983,409,699원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,374,386,789원 | 20,000,000원 | 최소 1,394,386,789원 |
각 회차의 실질취득은 확인된 정병석 보증금 20,000,000원만 더한 최소치입니다. 엘리펀트 샤워의 보증금이 확인될 경우 그만큼 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,804,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,448,710원 |
| 인수 · 정병석 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,774,422,290원 |
정병석 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 변동할 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·건물·토지 확인사항
- 일괄매각. 본건은 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 건물과 관련 토지를 개별 가격만 떼어 판단하기보다 전체 취득 구조로 봐야 합니다.
- 도로 지목과 현황 차이. 목록 4, 5는 공부상 지목이 “도로”이나 현황은 “대”로 이용 중입니다.
- 평가 포함 부분. 필로티(주차장 등) 부분과 옥탑(계단실 등) 부분은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 상업용건물(모텔 등) 및 단독주택으로 이용 중이며, 2014.12.26 일부 증축 및 숙박시설 용도변경 시 대수선 이력이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기온수보일러 및 심야전기보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재경보기 설비가 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 평안동 소재 갤러리아백화점 남서측 인근으로, 각종 상가·근린생활시설·숙박시설·주상복합·단독주택 등이 형성된 후면 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 노선수와 운행횟수를 고려한 일반대중교통 사정은 대체로 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 일부 토지는 소로3류에 접합니다. 공시지가는 737,300원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역이 포함되고, 일부 토지에는 진주초등학교·진주초등학교병설유치원 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 평형 실거래로 즉시 가격을 대조할 수 있는 물건이 아니고, 상업용건물(모텔 등)·단독주택 복합 이용과 임차관계가 있어 매수층과 운영목적을 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 엘리펀트 샤워 보증금 확인. 전입일은 2023.10.05이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 인수액이 생기는지 반드시 확정해야 합니다.
- 정병석 20,000,000원 반영. 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 제시돼 있으므로 입찰가와 별개의 취득원가로 계산해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2023.10.11 소유권이전 신탁 이후 임대차 등 법률행위의 권한과 효력을 신탁원부에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 기준으로 산출된 2025.04.04 진주시 압류가 2025.04.10 말소된 기록과 함께 존재합니다. 실제 대항력 판단의 기준등기를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공부상 도로이나 현황 대인 목록 4·5, 필로티·옥탑의 평가 포함 범위를 현장 및 매각목록과 맞춰보세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 3명이고 지하1층·602호 등 복수 점유가 확인됩니다. 각 점유부분과 영업·주거 사용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 배당 원문 확인. 신청채권 청구액 3,449,790,463원과 예상배당상 신청채권자 배당 0원 사이의 구조를 채권계산서·공동담보 및 배당관계 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 미확정 인수액이 더 중요하다
이 사건은 감정가 4,006,958,200원에서 1회 유찰돼 2,804,871,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인된 정병석 보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득액은 이미 최소 2,824,871,000원이고, 엘리펀트 샤워의 보증금이 확인되지 않은 상태라 최종 취득원가는 그보다 높아질 수 있습니다.
게다가 2023.10.11 신탁등기가 존재하고, 신탁원부 확인 필요성이 등기부에 직접 기재돼 있습니다. 여기에 말소기준으로 산출된 2025.04.04 진주시 압류와 2025.04.10 말소 기록까지 맞물립니다. 따라서 결론은 “유찰로 싸진 물건”이 아니라 “인수액과 권리기준을 먼저 확정해야 가격을 논할 수 있는 물건”입니다. 실거래 근거도 없어 현재 단계에서 시세 대비 저렴하다는 판단은 유보하는 것이 맞습니다.
