인천지방법원 2025타경505428. 인천광역시 남동구 예술로 198, 2층229호입니다. 사건 용도는 ‘대지’로 표시돼 있지만 등기증명서는 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상 7층 중 제2층 제229호이며 사용승인일은 1999.12.30입니다. 현재 소유자는 김정훈이고, 2011.05.18 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
현재 권리 흐름의 기준은 같은 날 설정된 장흥군수산업협동조합 근저당권 25,000,000원입니다. 그 뒤의 비티엠써비스 주식회사 가압류 7,928,494원, 서울축산업협동조합 가압류 51,386,290원, 2025.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 대지권의 목적인 토지 5·6·7에 별도등기가 있다는 비고는 별개의 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505428 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 예술로 198, 2층229호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 제2층 제229호 · 사용승인일 1999.12.30 |
| 소유자 | 김정훈 · 2011.05.18 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 9,580,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 19,765,675원 |
| 말소기준권리 | 2011.05.18 장흥군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인
현재 소유권 취득과 말소기준 근저당권은 모두 2011.05.18에 발생했습니다. 이후 등기된 비티엠써비스 주식회사 가압류와 서울축산업협동조합 가압류, 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 압류·가압류·근저당 중 여러 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 17%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
이 물건은 감정가 57,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 9,580,000원입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 17% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 6,706,000원, 7회 유찰 시 4,694,200원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 5회 유찰 자체가 시장의 응찰 강도가 약했다는 결과이고, 근린생활시설은 주거용 집합건물과 달리 호별 위치·동선·업종 적합성·공실 여부 등에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,440원 |
| 1. 근저당 · 장흥군수산업협동조합 | 25,000,000원 | 9,007,560원 |
| 2. 가압류 · 비티엠써비스 주식회사 | 7,928,494원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울축산업협동조합 | 51,386,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 572,440원을 제외한 9,007,560원이 선순위 근저당권에 배당되며, 전체 채권 84,314,784원 중 채권자 배당액은 9,007,560원, 미배당은 75,307,224원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 북측 인근으로, 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 예술회관역·인천시청역이 소재하며, 교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 대상물건은 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·에스컬레이터·화재경보·옥내소화전·주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 서측 약 25미터, 북측 약 8미터, 남측 약 15미터 도로와 동측 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 7필지 일단의 대체로 평탄한 정방형 토지이며 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,318.7㎡, 공시지가는 5,277,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 일부 토지는 철도보호지구·상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린생활시설이라는 사실 자체를 감안하면, 주거형 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지 5·6·7의 별도등기 권리내용과 매각 후 처리 여부를 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
- 점유자·임대관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유원인, 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 17% 회차지만 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 호별 접근성·상가 동선·공실·업종 제한·관리상태 등 반복 유찰의 원인이 무엇인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 75,307,224원이 발생하지만 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 다음 회차 시나리오. 6회 유찰 시 6,706,000원, 7회 유찰 시 4,694,200원으로 제시돼 있으나, 추가 유찰 자체도 환금성 위험 신호로 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
감정가 57,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 9,580,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 실제 이용상태는 근린생활시설이고, 임대관계가 미상이며, 무엇보다 매각물건명세서에 대지권 목적 토지 5·6·7의 별도등기가 명시돼 있습니다.
등기상 말소기준 이후의 후순위 권리는 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이지만, 별도등기와 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 권리가 완전히 정리됐다고 단정하기 어렵습니다. 여기에 실거래 비교자료 없이 5회 유찰된 근린생활시설이라는 환금성 문제까지 겹칩니다. 가격 숫자는 낮지만, 확인 난도는 낮지 않은 물건. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 토지 별도등기와 현장 점유·영업성 확인입니다.
