창원지방법원 2025타경31530. 진주시 평거동 순화 씨저스팰리스 오피스텔 6층 710호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 구분건물입니다. 소유권은 순화주택건설주식회사와 주식회사호연이 각각 2분의 1 지분으로 보유하고 있습니다. 현재 회차는 감정가 46,000,000원에서 1회 유찰된 32,200,000원입니다.
그러나 이 사건을 “감정가의 70%까지 내려온 물건”으로만 보면 위험합니다. 2011.01.17 설정된 주식회사남보의 전세권 55,000,000원이 2021.09.27 주택도시보증공사 가압류보다 앞서고, 현황조사와 매각물건명세서에는 정남준이 2018.05.03 전입한 것으로 조사됐습니다. 정남준의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 보는 것이 안전하며, 최저가만으로 실질취득액을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 300-2 순화 씨저스팰리스 오피스텔 6층 710호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 순화주택건설주식회사 2분의 1 · 주식회사호연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사남보 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
등기 순서에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 2011.01.17 주식회사남보의 전세권 55,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2021.09.27 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리입니다. 이 전세권은 건물 전부를 범위로 하고, 전세권자 주식회사남보는 이 사건 경매를 신청한 채권자이기도 합니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 없어 ‘대항력 있음’으로 단정 금지
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정남준 | 710호 | 2018.05.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
정남준의 전입일 2018.05.03은 말소기준인 2021.09.27보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특히 보증금 액수가 확인되지 않는 이상 매수인이 실제로 부담할 수 있는 금액도 계산할 수 없으므로, 이 사건의 실질취득액 역시 확정 불가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 2. 전세권 · 주식회사남보 | 55,000,000원 | 31,220,400원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,457,888,596원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 979,600원과 주식회사남보 전세권 31,220,400원으로 매각대금 32,200,000원이 소진되는 구조입니다. 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 0원이며, 총 채권 미배당액은 1,481,668,196원입니다. 이 계산에서 매수인 인수는 0원이지만, 정남준의 보증금 미상에 따른 별도 승계 위험까지 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 순화 씨저스팰리스 오피스텔 6층 710호로, 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 진주시 평거동 소재 구분건물로 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 12층 건물 내 6층 710호이며, 위생설비·난방설비·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 업무시설 오피스텔 부지로 이용 중이며 본건 북동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고 소로2류에 접하며, 공시지가는 1,092,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사남보 전세권. 2011.01.17 설정, 전세금 55,000,000원, 건물 전부가 범위입니다. 매각물건명세서에서 최종 소멸·인수 조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 정남준 점유. 2018.05.03 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력·우선변제·승계 여부를 확정해야 합니다.
- 실질취득액. 점유자 보증금이 확인되기 전에는 최저가 32,200,000원에 인수액을 더한 총 취득부담을 계산할 수 없습니다.
- 배당표 해석. 예상배당상 매수인 인수 0원과 등기 순위상 선순위 전세권을 함께 대조하고, 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지 원문에서 확정해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 최저가가 감정가보다 내려왔다는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 현장 점유. 정남준의 실제 점유 여부와 사용관계, 보증금 계약서를 현장에서 추가 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “32,200,000원”보다 먼저 확인할 두 가지
이 물건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 첫째는 2011.01.17 주식회사남보 전세권 55,000,000원의 최종 소멸·인수 여부이고, 둘째는 2018.05.03 전입 정남준의 보증금과 확정일자입니다. 현재 예상배당은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 위험까지 0원으로 확정해 주지는 않습니다.
따라서 이 사건은 최저가 32,200,000원을 기준으로 “감정가보다 싸다”고 접근할 물건이 아니라, 선순위 권리와 점유관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 최근 실거래 근거도 없어 가격 메리트를 줄 근거가 부족합니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 적절한 사건으로 평가합니다.
