창원지방법원 2025타경31537. 남해읍 북변리 557-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 364.0㎡의 대지로, 준주거지역에 속합니다. 등기상 소유자는 김영표이며 단독소유입니다.
권리의 기준점은 2014년 설정된 남해농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하동신용협동조합 근저당권과 이동현 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 과거 김진환·이동현의 경매개시결정과 김진환·정덕희 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31537 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 북변리 557-1 · 경상남도 남해군 남해읍 화전로122번가길 1-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 364.0㎡ · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 단층 |
| 소유자 | 김영표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,473,000원 / 208,931,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해농업협동조합 / 66,356,257원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목(감정서상 기호 ㄱ, ㄴ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시나리오 전 회차에서 0원입니다. 2014.04.09. 남해농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 하동신용협동조합 근저당권과 이동현 근저당권 및 2025.12.30. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 298,473,000원, 현재 최저매각가는 208,931,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 146,251,700원(49%), 3회 유찰 시 102,376,190원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 입찰가 판단은 주변 거래와 해당 건물·토지의 실제 현황을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 208,931,000원 | 205,205,966원 | 354,794,034원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 146,251,700원 | 143,404,176원 | 416,595,824원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,376,190원 | 100,142,923원 | 459,857,077원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,725,034원 |
| 1. 근저당 · 남해농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하동신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이동현 | 375,000,000원 | 20,205,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 560,000,000원 중 205,205,966원이 배당되고 354,794,034원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해공용터미널 북서측에 위치하며, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 주변 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 이해관계인 부재로 관련 공부·외부관찰·탐문 등을 종합해 확인했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층건이며, 외벽은 치장벽돌조·몰탈 위 페인팅 등, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·개별난방 등이 되어 있습니다.
- 토지. 대 364.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 275,800원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 마을경관관리지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물 및 수목(감정서상 기호 ㄱ, ㄴ)도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.04.09. 남해농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 현존 담보권의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 208,931,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 주변 토지·주택 거래를 별도로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 수목(기호 ㄱ, ㄴ)이 포함되므로 감정서 도면과 현장 상태를 대조하세요.
- 토지 조건 확인. 364.0㎡ 대지의 도로접면과 준주거지역 및 각종 지역·구역 지정 내용을 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정 당시 이해관계인이 부재했던 만큼 실제 점유상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 354,794,034원의 채권 미배당이 발생하지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 2014.04.09. 남해농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 뒤의 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 채권 미배당이 354,794,034원에 이르지만 이는 제공된 배당표상 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다.
반면 가격 쪽은 확정적인 판단을 내려서는 안 됩니다. 감정가 298,473,000원에서 한 차례 유찰돼 208,931,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 특히 토지·건물과 제시외 건물·수목을 함께 매각하는 사건인 만큼 현장과 매각범위를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
