창원지방법원 2026타경5. 경상남도 진주시 상봉동 893-9 토지 250㎡와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이며 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 소유자는 김영일이고, 말소기준권리는 2016.12.13 진주북부농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다.
이 사건은 말소기준 이후 압류·경매개시결정만 보는 단순 권리분석이 아닙니다. 2015.07.23 전입한 도정효가 말소기준보다 앞서고 보증금 60,000,000원이 확인되며, 배당 시뮬레이션도 이 보증금을 전액 매수인 인수로 처리합니다. 여기에 2016.11.22 전입한 하연옥과 2015.10.19 전입한 장금석은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경5 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 893-9 · 경상남도 진주시 창렬로 210 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 철근콘크리트구조 4층 |
| 토지 | 250㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 김영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 877,714,800원 / 614,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 302,644,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 토지 남서측 일부 현황도로 이용 · 옥상 계단실 등 건물가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
말소기준권리는 2016.12.13 설정된 진주북부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 진주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2026.03.26 확정채권양도를 원인으로 2026.04.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 보증기관 중복은 합산하지 않는다
보증기관인 한국토지주택공사를 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않으면, 실명 임차·점유 신고는 10명입니다. 한국토지주택공사 신고는 도정효 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있으므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 등기부의 임차권 2번은 보증금 85,000,000원으로 등기됐다가 2024.08.13 80,000,000원으로 경정돼 있어, 도정효 60,000,000원 신고와의 금액 관계는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도정효 · 202호 | 2015.07.23 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 60,000,000원 인수 |
| 정은정 · 203호 | 2021.03.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
| 황선희 · 301호 | 2024.08.20 | 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2026.02.04 | 인수 근거 없음 |
| 금순자 · 302호 | 2023.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
| 염지윤 · 303호 | 2024.07.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2026.02.02 | 인수 근거 없음 |
| 하연옥 · 401호 | 2016.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 이성희 · 402호 | 2025.07.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
| 장금석 | 2015.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 강호야 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2026.02.27 | 판정 미상 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
| 한국토지주택공사 · 4층 임차권등기 | 2021.07.28 | 85,000,000원 → 80,000,000원 경정 | 말소기준 이후 | 확정일자 2021.07.09 | 보증기관 대위·승계 중복 |
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’를 본다
현재 회차 최저매각가는 614,400,000원입니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 도정효 보증금 60,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 따라서 확인된 범위의 실질취득 하한은 674,400,000원입니다. 이는 아직 하연옥·장금석 등 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능액을 넣지 않은 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 하한 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 614,400,000원 | 60,000,000원 | 674,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 430,080,000원 | 60,000,000원 | 490,080,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 301,056,000원 | 60,000,000원 | 361,056,000원 | 93,958,784원 |
유찰돼 매각가가 낮아지면 알려진 실질취득 하한도 함께 낮아지지만, 60,000,000원 인수는 현재 세 시나리오 모두 동일합니다. 3회 유찰 시에는 진주북부농업협동조합 근저당 채권최고액 390,000,000원 중 93,958,784원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 근저당 부족분 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인에게 중요한 것은 별도로 존속할 수 있는 선순위 임차보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 614,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,544,000원 |
| 인수 · 도정효 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진주북부농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 215,856,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 8,544,000원과 근저당 390,000,000원을 배당하고 소유자 잔여 215,856,000원이 계산됩니다. 도정효 보증금 60,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 등기·건물 특이사항
- 민간임대주택 등기. 2022.12.06 민간임대주택 등록 사실이 등기돼 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있습니다.
- 임차권등기. 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 2024.08.07 등기됐고, 보증금 85,000,000원은 2024.08.13 80,000,000원으로 경정됐습니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 지하층 제시외 건물은 위반건축물 시정이 완료된 것으로 건축물대장에 등재돼 있습니다.
- 토지 일부 현황도로. 토지 남서측 일부가 현황도로로 이용 중입니다.
- 옥상 부분. 건물 옥상 계단실 등은 건물가격에 포함돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주고등학교 서측에 위치하며 주위는 단독주택·공동주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근의 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 탐문·외부관찰·공부 등을 종합해 단독주택 이용으로 평가됐습니다.
- 토지. 250㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 627,800원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역·주거환경개선지구·역사문화환경보존지역에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 교육환경. 진주고등학교·진주여자고등학교·진주중학교 상대보호구역에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 도정효 인수 60,000,000원 반영. 입찰가와 별개로 알려진 매수인 인수액을 취득원가에 반드시 더해야 합니다.
- 하연옥·장금석 확인. 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 보증금 액수를 매각물건명세서·임대차계약 자료로 확인해야 합니다.
- 강호야·기사항전 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- LH 대위·승계 중복 확인. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 신고가 아니라 도정효 보증금의 보증기관 대위·승계 중복으로 표시돼 있습니다. 별도 합산하지 마세요.
- 임차권 금액 경정 대조. 등기상 85,000,000원에서 80,000,000원으로 경정된 임차권과 도정효 60,000,000원 신고 사이의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현황도로·제시외 건물 확인. 토지 남서측 현황도로와 제시외 건물·옥상 계단실 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 동일·인근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 유찰률만으로 저가매수 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — “614,400,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
현재 회차의 최저가는 614,400,000원이지만, 알려진 인수 60,000,000원을 더한 실질취득 하한은 674,400,000원입니다. 여기서 끝나지도 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 하연옥·장금석의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 강호야·기사항전도 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
반면 후순위 압류·경매개시결정은 소멸하고, 현재 회차에서는 근저당 390,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 후순위 등기가 아니라 선순위 및 미상 임차관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 확인된 인수만으로도 674,400,000원, 추가 인수 가능액은 미확정. 이 두 문장이 입찰 판단의 출발점입니다.
