창원지방법원 2026타경11. 사천시 사남면 월성리 ‘엘아이지사천리가’ 111동 1층 101호 아파트입니다. 현재 소유자는 김병문이며, 2016.09.02 소유권을 이전받은 같은 날 수산업협동조합중앙회 명의 채권최고액 195,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이고, 이후 2017.03.09 미래크레디트대부 근저당과 2025.11.12 소상공인자영업자새출발기금 근저당, 2026.01.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 195,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 136,500,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 184,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 170,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.0%로 내려와 있어 신건과 달리 가격 할인 폭이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경11 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 30-2 엘아이지사천리가 111동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9463㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2010.05.24 |
| 소유자 | 김병문 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 139,612,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준
현재 말소기준은 2016.09.02 수산업협동조합중앙회 근저당권 195,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 미래크레디트대부 근저당 30,000,000원, 소상공인자영업자새출발기금 근저당 29,251,000원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2011년 경남은행 근저당, 2015년 삼성화재 근저당, 2016년 넥스젠파이낸스대부 근저당 등 과거 권리들은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74%
엘아이지사천리가 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 대상 면적은 84.9463㎡이고, 비교 표본은 84.95㎡·84.98㎡·84.99㎡ 거래로 구성됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 평균 | 84.9463㎡ | 12건 | 184,583,333원 |
최근 12개월 실거래는 167,000,000원~210,000,000원이고 평균은 184,583,333원입니다. 가장 최근인 2026.08 거래는 대상 물건과 같은 1층의 84.99㎡가 170,000,000원에 거래됐습니다. 현재 경매 최저가는 136,500,000원으로 최근 12개월 평균 대비 74.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 195,600,000원 | 133,789,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사미래크레디트대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 소상공인자영업자새출발기금주식회 | 29,251,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 254,851,000원, 예상 배당액은 133,789,000원, 미배당은 121,062,000원입니다. 후순위 근저당의 미배당은 매각으로 소멸하는 권리로 계산되어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사남초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 1층 101호이며 사용승인일은 2010.05.24입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 2필 일단으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측 중로와 동측·서측·북측 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(사천월성2지구), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 625,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 엘아이지사천리가는 902세대이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.09.02 수산업협동조합중앙회 근저당권 195,600,000원이 기준이며 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 136,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 184,583,333원의 74.0%입니다. 최신 거래 2026.08의 170,000,000원도 함께 비교하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
- 다음 회차 시나리오. 데이터상 2회 유찰 시 95,550,000원, 3회 유찰 시 66,884,999원입니다.
- 배당 구조. 현재 회차 가정에서 채권 미배당 121,062,000원이 발생하지만 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 점유 확인이 관건”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 등기상으로는 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 136,500,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 184,583,333원의 74.0%로, 감정가 단계보다 가격 조건이 개선된 상태입니다. 특히 2026.08 같은 1층 84.99㎡ 거래가 170,000,000원이라는 점도 가격 비교에 유용합니다. 다만 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 비교적 단순하고 가격은 할인 구간에 들어왔지만, 점유·임대차 확인을 끝낸 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
