창원지방법원 2026타경17. 경상남도 진주시 상평동 277-25, 공단로10번길 12의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 주건물은 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중이고, 별도 건물은 공부상 창고로 등재돼 있으나 내부조사가 곤란한 상태입니다. 토지는 201.7㎡의 대지이며 용도지역은 준공업지역입니다.
권리관계의 중심은 2015.08.28 설정된 진주장학신용협동조합의 근저당권입니다. 이전에 존재했던 곤명농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 사건에서 기준이 되는 근저당권 이후 주택임차권과 경매개시결정이 이어집니다. 임차인 양준모의 전입일과 전환욱의 주민등록·점유개시일 역시 말소기준권리보다 늦어, 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경17 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 277-25 · 경상남도 진주시 공단로10번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층·2층 주택 이용 · 별도 건물 공부상 창고 |
| 토지 | 대 · 201.7㎡ · 준공업지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김인선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 361,796,400원 / 253,257,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 152,341,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸
2014.07.03 설정된 곤명농업협동조합 근저당은 이후 채권최고액이 변경됐지만 2015.08.28 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 진주장학신용협동조합 근저당입니다.
2025.12.11 등기된 전환욱의 주택임차권은 보증금 70,000,000원, 범위는 1층 85.26㎡ 전체입니다. 임대차계약일은 2021.01.22, 주민등록일과 점유개시일은 2021.02.05이며, 등기내용에는 확정일자 2021.01.22가 기재돼 있습니다. 그러나 이 주민등록·점유 시점은 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 인수는 없다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양준모 | 2025.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전환욱 | 1층 85.26㎡ 전체 · 2021.02.05 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다. 양준모는 보증금이 확인되지 않았지만 전입신고가 2025.10.17로 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 전환욱 역시 전입·점유개시가 2021.02.05로 기준권리보다 늦습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 별개
감정가는 361,796,400원, 현재 최저매각가는 253,257,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 177,279,900원, 3회 유찰 시 124,095,929원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,345,598원 |
| 2. 근저당 · 진주장학신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,911,402원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 68,911,402원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 채권총액 기준 미배당이 0원이지만, 2회 유찰 시에는 6,002,019원, 3회 유찰 시에는 58,441,414원의 부족액이 계산됩니다. 그럼에도 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 배당 부족이 커진다고 해서 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산된 것은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가람초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주건물 1층과 2층은 모두 주택으로 이용 중입니다. 별도 건물은 공부상 창고로 등재돼 있으나 내부조사가 곤란했습니다.
- 건물. 주건물은 시멘트벽돌조 슬래브 위 판넬지붕 2층건, 별도 건물은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건입니다.
- 설비. 주건물에 위생·급배수·난방설비 등이 있는 것으로 보이나 정확한 설비내역 확인은 곤란한 상태입니다.
- 토지. 대 201.7㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 810,200원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·가람초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 양준모 보증금. 전입일은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 대항력 없음 판정과 별도로 매각물건명세서 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 전환욱 임차권. 보증금 70,000,000원, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 대항력 없음 판정과 최종 배당관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 건물 내부. 별도 창고와 일부 설비는 내부조사가 곤란했던 만큼 실제 상태·사용관계·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 준공업지역뿐 아니라 경관·교육환경·장애물·가축사육 관련 제한이 함께 존재하므로 향후 이용계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원문 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 실물이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.28 진주장학신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차관계는 모두 그 이후입니다. 제공된 현재·추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
다만 현재 최저가 253,257,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력이 있다고 결론낼 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문입니다. 여기에 공부상 창고의 내부조사 곤란, 주건물 설비 확인 제한, 양준모의 보증금 미상까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 현장 확인은 보류가 맞습니다.
