부산지방법원 2024타경64040. 부산 영도구 동삼동 태종파크맨션 가동 302호 아파트입니다. 감정가 78,000,000원에서 12회 유찰돼 최저매각가가 1,080,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭만 보면 눈길이 가지만, 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 낙찰 후 떠안는 임차보증금입니다.
등기부 을구 8번에는 박건동의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 보증금은 65,000,000원이며, 전입신고와 확정일자가 모두 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 이 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 하락하더라도 미배당 보증금이 증가해 총 취득부담이 약 6,500만원 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 웃서발로 15, 가동 3층 302호 (동삼동, 태종파크맨션) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 지상 5층 중 3층 |
| 시세 비교 기준 면적 | 46.8㎡ · 유사면적 거래 48.24~49.95㎡ |
| 소유자 | 주식회사첼리투스 (2023.10.16. 강제경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 1,080,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박건동 / 61,182,442원 |
| 임차보증금 | 박건동 / 65,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 64,339,440원 |
| 예상 실질취득 | 65,419,440원 (최저가 + 예상 인수액) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 오래된 임차권이 핵심
등기부의 현재 말소기준권리는 2024.10.16. 갑구 19번 강제경매개시결정입니다. 을구 8번 박건동의 주택임차권등기는 2021.05.04. 접수돼 그보다 앞서고, 전입신고는 2019.04.03., 확정일자는 2019.03.19.입니다.
과거 근저당권과 가압류·압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 특히 2023년 강제경매로 주식회사첼리투스에 소유권이 이전됐지만, 박건동의 주택임차권등기는 말소되지 않고 남아 있습니다. 현재 경매에서도 해당 임차권은 배당 부족분을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 및 보증금 승계
실제 임차인은 박건동 1명입니다. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 임차인으로, 보증기관 대위신고나 중복 임차인으로 취급할 사안은 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박건동 건물 전부 · 주거 | 65,000,000원 | 2019.04.03. 2019.03.19. | 있음 | 있음 | 미배당분 인수 |
| 임대차계약일 | 2019.03.16. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2019.04.01. |
| 주민등록일 | 2019.04.03. |
| 확정일자 | 2019.03.19. |
| 임차권등기일 | 2021.05.04. · 을구 8번 |
| 임차보증금 | 65,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 예상 우선배당 | 660,560원 |
| 예상 미배당액 | 64,339,440원 |
| 매수인 승계 | 인수 보증금 미배당 잔액 |
임차보증금이 최저매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고 그만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락이 실질취득 비용의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다. 명도와 보증금 반환, 임차권등기 정리 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 108만원이 아니라 실질취득 약 6,500만원으로 판단
태종파크맨션은 119세대이며, 비교 대상 면적은 46.8㎡입니다. 실거래 표본은 유사면적 48.24~49.95㎡ 거래로 구성돼 있습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 68,700,000원이지만, 최근 거래가 하락한 상황에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.05㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2026.06 | 49.05㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.04 | 49.95㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2024.06 | 48.24㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 49.95㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2022.09 | 48.24㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2022.06 | 49.05㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.02 | 48.24㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2021.08 | 49.95㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 49.95㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 49,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 68,700,000원 |
최근 12개월 실거래는 2026년 6월 45,000,000원, 9월 53,000,000원으로 평균 49,000,000원입니다. 반면 과거 거래에는 79,000,000원과 105,000,000원 등의 높은 가격이 포함돼 있어 전체 평균만으로 현 시세를 평가하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
최저가 1,080,000원은 최근 실거래 평균의 2.2% 수준이지만, 이는 인수 보증금을 제외한 숫자입니다. 실질취득을 기준으로 하면 최근 평균의 약 133.5%에 해당하므로, 최저가 할인율을 실제 수익 가능성으로 해석하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 419,440원 |
| 1. 임차인 박건동 보증금(우선변제) | 65,000,000원 | 660,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 박건동 | 61,182,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 1,080,000원 |
집행비용 419,440원을 제외한 660,560원이 임차보증금에 우선배당되는 추정입니다. 신청채권자 박건동의 별도 청구액 61,182,442원에 대한 배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 동일인이 임차권자와 신청채권자이므로 실제 채권관계 및 배당금 귀속은 원본 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 절감은 아니다
현재 회차 이후에도 유찰이 이어진다고 가정하면 법원 납부 매각대금은 낮아지지만, 임차보증금 예상 인수액은 증가합니다. 아래 실질취득은 낙찰가 + 해당 회차 예상 인수액으로 계산했습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 1,080,000원 | 64,339,440원 | 65,419,440원 |
| 13회 유찰 시 | 756,000원 | 64,657,608원 | 65,413,608원 |
| 14회 유찰 시 | 529,200원 | 64,880,326원 | 65,409,526원 |
현재 회차의 실질취득은 65,419,440원, 13회 유찰 시에는 65,413,608원, 14회 유찰 시에는 65,409,526원으로 추정됩니다. 최저가가 하락해도 총 취득부담은 사실상 약 6,500만원 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 상리초등학교 남측 인근으로, 단독주택과 공동주택이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수·전기·소화전·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 남동하향 완경사지의 부정형 토지이며, 북측 약 10m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 확보돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역 및 지적재조사사업지구 등에 해당합니다. 지적재조사 관련 사항은 영도구에 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 감정평가상 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 119세대, 1987년 준공 단지입니다. 최근 거래 추세가 33.4% 하락했고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 12회로 나타나므로 매각과 재매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수 보증금 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 8번 주택임차권의 인수 조건과 배당 후 잔액을 확인하세요. 예상 인수액은 64,339,440원입니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 낙찰가 1,080,000원에 예상 인수액을 더한 65,419,440원을 최근 시세 49,000,000원 및 최신 거래 53,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일성 확인. 박건동은 임차권자이자 신청채권자입니다. 보증금 반환채권과 강제경매 청구채권의 관계, 기변제 내역 및 실제 권리 잔액을 확인해야 합니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 및 명도. 보증금 반환, 임차권등기 말소, 실제 점유 여부와 명도 가능성을 검토하세요. 임차권등기만으로 현재 거주 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
- 과거 경매 이력. 2023.10.16. 강제경매 매각으로 소유권이 이전됐음에도 주택임차권이 남아 있습니다. 당시 매각조건과 배당·인수 이력을 원본으로 대조하세요.
- 시장가격 재확인. 최근 실거래 평균 49,000,000원, 최신 거래 53,000,000원 및 최근 하락 추세 -33.4%를 기준으로 현재 거래 가능가격을 확인하세요.
- 추가 유찰 시뮬레이션. 13회·14회 유찰 가정에서도 실질취득은 약 6,500만원입니다. 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현장·관리비 확인. 노후 건물의 수리 상태, 설비, 공용부분 관리비 체납 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.09.30. 매각 진행 여부와 변경된 매각조건, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “108만원 낙찰”보다 “6,500만원 실질취득”이 중요하다
이 사건은 최저가만 보면 매우 저렴해 보이지만, 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 구조입니다. 박건동의 보증금 65,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액은 64,339,440원이며, 매각대금과 합산한 실질취득은 65,419,440원입니다.
반면 최근 12개월 평균 실거래가는 49,000,000원, 최신 거래가는 53,000,000원입니다. 거래 추세도 33.4% 하락했고 12회 유찰까지 누적됐습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수액이 늘어나 실질취득은 약 6,500만원에 머물 것으로 추정됩니다.
결론적으로 최저가 할인율에 따른 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 임차권의 실제 잔존채권과 인수범위가 원본에서 달라지는지 확인하는 것이 우선이며, 현재 명시된 인수 조건을 그대로 적용하면 실질취득이 최근 시세를 웃도는 구조입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 점도 독립적으로 검증해야 합니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 매수인이 최종적으로 부담할 보증금과 실제 시장가격의 차이입니다.
