부산지방법원 2024타경64040. 부산 영도구 동삼동 태종파크맨션 가동 3층 302호, 전용면적 비교 기준 46.8㎡의 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 78,000,000원에서 10회 유찰된 2,204,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 2.83%에 불과하지만, 이 사건은 낙찰가 외에 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금을 더해야 하는 전형적인 인수형 물건입니다.
임차권자 박건동의 보증금은 65,000,000원이며, 전입신고일은 2019.04.03, 점유개시일은 2019.04.01, 확정일자는 2019.03.19입니다. 2021.05.04에는 건물 전부에 관한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각대금 2,204,000원에서 집행비용 439,672원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 1,764,328원이고, 나머지 63,235,672원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 웃서발로 15, 가동 3층302호 (동삼동, 태종파크맨션) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 46.8㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 119세대 · 1987.01.07 준공 |
| 소유자 | 주식회사첼리투스 (2023.10.05 강제경매로 인한 매각, 2023.10.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 2,204,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박건동 / 61,182,442원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) · 임차권등기 상태, 실제 점유는 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 8번 임차권
과거의 가처분·가압류·근저당과 2022년 경매·압류 등은 해제 또는 2023.10.16 강제경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 핵심은 2021.05.04 등기된 박건동의 주택임차권입니다. 이 임차권은 현재 말소기준인 2024.10.16 강제경매개시결정보다 앞서며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박건동 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2019.04.03 2019.03.19 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 63,235,672원 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 145.4%
태종파크맨션 전용면적 유사 거래 9건입니다. 전체 평균은 70,444,444원이지만, 과거 105,000,000원 거래 등 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 두 지표는 모두 45,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래보다 38.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.05㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.04 | 49.95㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2024.06 | 48.24㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 49.95㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2022.09 | 48.24㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2022.06 | 49.05㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.02 | 48.24㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2021.08 | 49.95㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 49.95㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 45,000,000원 |
최저가 2,204,000원만 비교하면 최근 시세의 4.9%이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 65,439,672원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 45,000,000원보다 20,439,672원 높고, 최근 시세의 145.4%입니다. 감정가 78,000,000원보다는 낮지만, 현재 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,672원 |
| 1. 임차인 박건동 보증금 | 65,000,000원 | 1,764,328원 |
| 2. 부산직할시 근저당 | 8,000,000원 | 0원 |
| 3. 태종대신용협동조합 근저당 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 2,223,484원 | 0원 |
| 5. 우리은행 근저당 | 55,000,000원 | 0원 |
| 6. 송영자 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 박종희 근저당 | 80,000,000원 | 0원 |
| 8. 박종희 경매신청채권 | 61,182,442원 | 0원 |
| 9. 박건동 경매신청채권 | 61,182,442원 | 0원 |
| 10. 국 가압류 | 미상 | 0원 |
| 11. 현재 경매신청채권 | 61,182,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 박건동의 보증금 부족분 63,235,672원은 매각대금 밖에서 매수인이 인수합니다. 등기부상 과거 근저당·가압류의 말소 이력과 실제 배당관계는 배당요구 및 채권신고 원본을 함께 대조해야 합니다.
④ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 2,204,000원 | 63,235,672원 | 65,439,672원 |
| 11회 유찰 시 | 1,542,800원 | 63,884,970원 | 65,427,770원 |
| 12회 유찰 시 | 1,079,960원 | 64,339,479원 | 65,419,439원 |
현재 회차와 12회 유찰 시의 실질취득 차이는 20,233원에 불과합니다. 최저가가 2,204,000원에서 1,079,960원으로 내려가도 인수액이 63,235,672원에서 64,339,479원으로 늘기 때문입니다. 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상리초등학교 남측 인근으로 단독주택과 공동주택이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·전기·소화전·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 확보되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·부정형 토지이며 공시지가는 833,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·지적재조사사업지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 119세대, 1987.01.07 준공 단지입니다. 최신 거래가는 45,000,000원이고 최근 추세는 -38.9%, 경매 평균 유찰은 10.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액 계산. 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2019.03.16, 확정일자 2019.03.19, 점유개시 2019.04.01, 전입 2019.04.03, 임차권등기 2021.05.04를 원본과 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 박건동이므로 보증금 지급자료와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 승계 문구 확인. 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구가 변경되지 않았는지 최신본을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 임차인이 이사한 뒤에도 유지될 수 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 보수 적용. 전체 평균 70,444,444원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 45,000,000원을 우선해 응찰 상한을 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세, 실제 집행비용 및 배당액 변동 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “220만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저가는 2,204,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 것으로 계산되는 총액은 65,439,672원입니다. 임차인의 보증금 65,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 추가 유찰이 발생해도 실질취득은 거의 줄지 않습니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 45,000,000원이고, 거래 추세는 -38.9%입니다. 실질취득은 최근 시세의 145.4%이며, 10회 유찰·단지 경매 낙찰률 0.0%·임차권자와 신청채권자의 동일인 관계까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 총 취득원가는 최근 시세 이상이고, 추가 유찰도 해결책이 되지 않는 대항력 임차권 인수형 물건입니다.