창원지방법원 2025타경21858. 경상남도 고성군 고성읍 수남리 245-2에 있는 단독주택과 토지의 경매입니다. 토지는 243.0㎡이고, 건물은 1984.04.21 사용승인된 블록조 스레트지붕 단층 주택입니다. 소유자는 박영기이며, 2012.10.08 황원태 명의로 채권최고액 100,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

이후 신용보증기금·기술신용보증기금의 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류가 차례로 등기되었습니다. 2025.08.28 황원태의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 현재 2회 유찰된 최저매각가 63,735,000원으로 매각이 예정되어 있습니다. 담보권과 가압류의 말소 관계는 비교적 분명하지만, 단독주택 특유의 점유·건물 상태·토지 이용 가치가 실제 취득 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류·압류의 소멸

말소기준권리는 2012.10.08 접수된 을구 3번 황원태 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이며, 이 경매에서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 등기된 신용보증기금과 기술신용보증기금의 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정도 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

1996년 고성읍새마을금고 근저당권은 2010년에 말소되었습니다. 2013년 기술신용보증기금이 황원태 근저당권에 설정한 가처분 역시 2014년에 해제되어 말소된 상태입니다. 과거 2021년 신용보증기금의 강제경매개시결정도 2022년 기각을 원인으로 말소되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자는 있지만 대항력은 없음

현황조사와 매각물건명세서에는 김종이가 확인됩니다. 전입일은 2015.06.09로, 말소기준권리인 2012.10.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 임대차 관계가 불명확하므로, 점유와 명도 문제까지 해소된 것으로 보아서는 안 됩니다.

결론적으로 등기상 인수 추정액 0원과 점유 위험 0원은 같은 뜻이 아닙니다. 금전적인 보증금 인수 위험은 현재 분석상 낮지만, 실제 점유자가 존재하는 만큼 낙찰 후 인도 협의나 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰가와 시세는 별개

감정가는 130,070,800원이며, 현재 최저매각가는 63,735,000원입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 49% 수준으로 내려왔습니다. 금액 자체의 할인 폭은 크지만, 이 수치는 어디까지나 감정평가액과의 비교입니다.

단독주택은 토지의 위치·형상·접도 조건과 건물의 노후도, 수선 필요성, 실제 이용상태에 따라 거래 가치가 달라집니다. 특히 이 물건은 내부구조가 확인되지 않았고, 단층 스레트지붕 건물이라는 특성도 있습니다. 최근 주변 실거래가를 확인하지 못한 상태에서는 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

후속 회차의 금액은 유찰 시나리오이며, 실제 매각기일이나 낙찰가가 확정된 것은 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,735,000원 가정)

현재 회차의 매각대금 63,735,000원에서 추정 집행비용 1,547,230원을 제외하면, 근저당권자 황원태에게 62,187,770원이 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류권자에 대한 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다.

배당 계산에 사용된 근저당권 채권액 100,000,000원은 등기상 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권 잔액과 신청채권자의 청구금액 99,967,123원은 구분해서 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 매수인 부담과 채권 미회수의 구분

채권총액은 507,710,729원으로 계산되어 있으며, 현재 회차에서의 미배당 합계는 445,522,959원입니다. 후속 유찰 시나리오에서는 채권자 회수액이 더 감소합니다.

중요한 것은 채권자의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아니라는 점입니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것만으로 세금 관련 배당의 정확성이나 점유자 인도 문제까지 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 고성군 고성읍 수남리 소재 고성 중앙고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 243.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 도로 이용 현황과 실제 경계를 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지의 개별공시지가는 194,000원/㎡입니다.
• 건물. 1984.04.21 사용승인된 블록조 스레트지붕 단층 주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 마감으로 조사되었습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비가 구비된 것으로 평가되었습니다.
• 내부 이용상태. 이해관계인 부재 등으로 내부구조와 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다. 현황상 주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이고 제시외 건물(감정서상 ㄱ)도 포함됩니다. 감정서 도면과 현물의 일치 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 김종이의 전입 사실이 확인됩니다. 실제 거주 여부, 점유 부분, 임대차 관계, 보증금 및 인도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2012.10.08 황원태 근저당권을 기준으로 건물 등기상 후순위 권리가 소멸하는지 최종 대조해야 합니다. 토지 등기도 별도로 확인해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 동래세무서의 국세 압류 및 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 배당에 영향을 주는 세금의 법정 우선순위를 점검해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 감정서상 ㄱ 건물의 실체와 이용상태, 현장 경계 및 건물 배치를 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 스레트지붕과 노후 설비의 유지관리 상태, 누수·균열·수선 필요성, 철거 또는 보수 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치가 아니라, 주변 토지 거래가격과 단독주택 거래 사례, 건물 상태를 반영한 실제 취득 가치를 검증해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가 63,735,000원과 유찰 시나리오 44,614,500원·31,230,149원을 비교하되, 실제 취득 총비용과 환금성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 목록 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%는 할인율이지, 안전마진이 아니다”

이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 2012년 황원태 근저당권이 기준이고, 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 전입자 김종이도 말소기준권리 이후 전입했으므로, 확인된 자료상 선순위 대항력이 없습니다.

하지만 권리상 인수 추정액 0원이 곧바로 안전한 투자나 저렴한 매입을 뜻하지는 않습니다. 주택 내부 상태는 확인되지 않았고, 보증금이 미상인 점유자가 존재하며, 국세·건강보험 압류와 제시외 건물도 살펴야 합니다. 현재 가격은 감정가의 49%까지 하락했지만 주변 거래 시세와 비교할 근거가 부족합니다.

권리 소멸 구조는 대체로 양호, 점유·세금·건물 상태는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 더 낮아진 최저매각가 자체가 아니라, 현장에서 확인한 실제 자산 가치와 총취득비용 사이에 충분한 차이가 있는가입니다. 입찰은 그 검증 이후에 판단하는 것이 적절합니다.