창원지방법원 2025타경21858. 경상남도 고성군 고성읍 수남리 245-2의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 블록조 스레트지붕 단층 건물로 사용승인일은 1984.04.21입니다. 토지는 243㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형이며 제1종일반주거지역입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리 흐름의 기준점은 2012.10.08 황원태 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이며 이번 임의경매의 신청채권자도 황원태입니다. 이후 신용보증기금·기술신용보증기금의 가압류, 국가와 국민건강보험공단의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21858 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 수남리 245-2 · 남포로68번길 85 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 현황 주택 이용 |
| 건물 | 블록조 스레트지붕 단층 · 사용승인일 1984.04.21 |
| 토지 | 243㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박영기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,070,800원 / 91,050,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황원태 / 99,967,123원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.10.08 을구 3번 황원태 근저당권입니다. 2013년 신용보증기금 가압류 322,000,000원, 기술신용보증기금 가압류 85,710,729원, 2014년 국가 압류, 2016년 국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종이 | 미상 | 2015.06.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 임차인은 김종이 1명입니다. 전입신고일은 2015.06.09로 말소기준권리 2012.10.08보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 전입관계만으로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 확정일자와 보증금, 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,900원 |
| 2. 근저당 · 황원태 | 100,000,000원 | 89,011,100원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 322,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술신용보증기금 | 85,710,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,050,000원 가정 시 채권자 총 청구액 507,710,729원 중 89,011,100원이 배당되고, 미배당액은 418,699,629원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 91,050,000원 | 89,011,100원 | 418,699,629원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 63,734,999원 | 62,187,769원 | 445,522,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 44,614,499원 | 43,411,438원 | 464,299,291원 | 0원 |
신청채권자 황원태의 청구액은 99,967,123원입니다. 현재 회차에서는 89,011,100원이 배당되는 시뮬레이션이라 전액 충족되지 않으며, 2회·3회 유찰 시에도 각각 62,187,769원, 43,411,438원 배당으로 미충족 상태가 이어집니다. 다만 이 미배당은 채권자의 배당 부족이고, 매수인에게 그대로 승계되는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성 중앙고등학교 북동측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 블록조 스레트지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1984.04.21입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 243㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 194,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 1984년 사용승인 건물인 만큼 실제 보수상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김종이의 점유부분과 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유범위와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황의 위치·규모·이용 상태를 감정서와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 91,050,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 토지·건물 상태를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현물 확인’이 중요한 사건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 황원태 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 김종이의 2015년 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 인수 0원이라는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 물건은 1984년 사용승인된 단독주택이고 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 현재 최저가 91,050,000원은 감정가의 70%지만 이를 뒷받침할 실거래 비교값 없이 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 토지 243㎡의 활용성, 건물 노후도, 실제 점유와 제시외 건물 상태를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 비교적 단순, 현장 확인은 필수.
