창원지방법원 2026타경29. 진주시 상봉동 981-10 소재 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정 이용상태는 주택입니다. 감정가 61,101,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,771,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 정재규이며, 2006.05.01 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 유효한 담보권은 없고, 2025.02.27 삼성카드 주식회사 가압류가 현재 권리분석의 말소기준이 됩니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 롯데카드 가압류와 삼성카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 정승현이 확인되고, 전입일은 2001.03.07입니다. 이는 말소기준 2025.02.27보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 981-10 · 경상남도 진주시 의병로 214-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 소유자 | 정재규 · 2006.05.01 임의경매로 인한 매각에 따라 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 61,101,000원 / 42,771,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성카드 주식회사 / 23,648,430원 |
| 토지 | 79.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 499,000원/㎡ |
| 건물 면적 관련 | 목록2 공부상 27.96㎡ · 현황 40.75㎡ |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도
2001.01.16 진주서부농업협동조합 근저당권과 2005년 임의경매개시결정은 2006.05.01 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서는 2025.02.27 삼성카드 주식회사 가압류 20,703,230원이 말소기준입니다. 이후 2025.03.10 롯데카드 주식회사 가압류 20,235,334원과 2026.01.16 삼성카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승현 | 2001.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
정승현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입시점만 보면 말소기준보다 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가와 비교할 보증금 자체가 없고, 실질취득액을 최저가 42,771,000원으로 고정해 계산할 수 없습니다. 실제 보증금 중 배당되지 않는 금액이 승계되는 구조라면 그 금액은 낙찰대금 외 추가 부담이 됩니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 61,101,000원의 70%인 42,771,000원입니다. 하지만 이 사건은 시세보다 먼저 실질취득액을 확정할 수 있는지가 문제입니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 승계액이 발생할 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
또한 거래 시세를 근거로 최저가가 최근 시장보다 낮은지 높은지를 판단할 수 있는 수치가 확인되지 않은 상태이므로, 이 리포트에서는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리지 않습니다. 현재 확인되는 가격 정보는 감정가와 회차별 최저가이며, 실제 응찰가를 정하려면 선순위 임차보증금 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,169,878원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,703,230원 | 20,703,230원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,235,334원 | 20,235,334원 |
| 3. 경매개시결정 · 삼성카드 주식회사 | 23,648,430원 | 662,558원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 64,586,994원 중 41,601,122원이 배당되고 22,985,872원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표에는 선순위 임차인의 보증금·최우선변제 여부가 반영되지 않았으므로, 정승현의 실제 보증금이 확인되면 배당 및 매수인 승계 판단이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 42,771,000원 | 41,601,122원 | 22,985,872원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 29,939,699원 | 29,000,784원 | 35,586,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 20,957,789원 | 20,180,549원 | 44,406,445원 | 0원 |
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주고등학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이나 기준시점 현재 공실로 방치된 상태로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 시멘트 블록조 스레트지붕 단층으로, 외벽은 벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 목재창 및 새시창 구조입니다.
- 설비·관리. 공실로 방치돼 설비 점검이 필요한 상태로 조사됐고, 매각 비고에도 관리상태 불량으로 입찰 전 확인이 요구됩니다.
- 토지. 79.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 499,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연경관지구·지구단위계획구역·주거환경개선지구·역사문화환경보존지역 등이 포함되고, 진주고등학교·진주중학교 관련 절대·상대보호구역 저촉 또는 포함 사항이 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 함께 일괄매각되며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 목록2는 공부상 27.96㎡이나 현황 40.75㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정승현 보증금 확인이 최우선. 전입일 2001.03.07이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금 중 배당되지 않고 승계되는 금액이 확인되면 낙찰대금에 더해 실제 취득부담을 계산해야 합니다.
- 공실과 전입정보 대조. 감정평가상 공실 방치 상태와 정승현의 전입정보가 함께 존재하므로 현장점유 및 주민등록 현황을 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 목록2의 공부상 면적 27.96㎡와 현황 40.75㎡ 차이, 제시외 건물 포함 범위를 감정서와 매각목록 원본으로 확인해야 합니다.
- 노후·관리상태 점검. 시멘트 블록조 스레트지붕 단층이고 공실 방치 및 관리상태 불량이 명시돼 있으므로 설비와 보수범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 선순위 보증금이 미상이고 실질취득액이 확정되지 않았으므로 ‘유찰 = 저가매수’로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금”
이 사건의 등기부 구조 자체는 어렵지 않습니다. 현재 말소기준은 2025.02.27 삼성카드 주식회사 가압류이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 정승현의 전입일 2001.03.07이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 감정가 61,101,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 42,771,000원까지 내려왔다는 사실만으로 이 물건을 저가라고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득액은 선순위 전입자의 미배당 보증금이 얼마인지 확인한 뒤에야 계산할 수 있습니다. 여기에 공실 방치·관리상태 불량, 공부상 27.96㎡와 현황 40.75㎡의 면적 차이, 제시외 건물 포함까지 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차관계의 확정입니다.
