창원지방법원 2026타경36. 사천시 향촌동 ‘보라미’ 주1동 3층 302호, 전용 46.63㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 이돌희는 2022.04.20 매매를 원인으로 거래가액 125,000,000원에 취득했고, 2022.05.12 소유권이전과 동시에 삼천포농업협동조합 근저당권 채권최고액 78,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.23 국 압류와 2026.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 채윤영은 2024.06.10 전입했고 2026.03.03 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.05.12보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 원본 서류로 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경36 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 향촌동 334-12 주1동 3층302호 · 도로명 경상남도 사천시 중향안길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 46.63㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 |
| 소유자 | 이돌희 · 2022.04.20 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼천포농업협동조합 / 65,557,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채윤영 | 2024.06.10 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았지만, 전입신고 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
말소기준은 2022.05.12 삼천포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.02.16 우리자산신탁주식회사 명의 신탁은 2022.05.12 이미 말소됐습니다. 다만 2026.06.29 부산회생법원 파산선고가 2026.07.03 등기되어 있으므로, 이 부분은 단순 소멸권리로 단정하지 말고 입찰 전 경매절차 진행상태와 관련 원본을 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 74.2%지만 거래 공백과 하락 추세를 함께 본다
보라미는 총 16세대, 2021.09.01 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용 46.63㎡로 일치하는 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2023.05의 100,000,000원입니다. 집계상 최근 12개월 평균도 100,000,000원으로, 현재 최저매각가 74,200,000원은 그 금액의 74.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 46.63㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 46.63㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 46.63㎡ | 2건 | 112,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.63㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
전체 평균 112,500,000원만 보면 현재 최저가는 66.0% 수준이지만, 가격 판단은 그 수치보다 최근 12개월 평균 100,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해야 합니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래보다 -20.0% 낮아졌다는 것입니다. 따라서 과거 125,000,000원 거래를 근거로 현재 시세를 높게 잡는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,735,600원 |
| 1. 근저당 · 삼천포농업협동조합 | 78,000,000원 | 72,464,400원 |
| 미배당 | 78,000,000원 | 5,535,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 74,200,000원에서는 집행비용 1,735,600원을 제외한 72,464,400원이 삼천포농업협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 5,535,600원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 74,200,000원 | 72,464,400원 | 5,535,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 27,394,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 42,696,444원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 65,557,605원보다 예상 배당액 72,464,400원이 커 신청채권자 청구는 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 배당액 50,605,080원, 3회 유찰 시 35,303,556원으로 내려가면서 신청채권자 청구액도 충족되지 않는 구조입니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 46.63㎡입니다. 총 16세대입니다.
- 입지. 향촌동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 농경지·단독주택·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 노폭 약 3미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 주거용 건부지이며, 토지면적 1,117.0㎡·지목 대·공시지가 157,300원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 확인된 동일면적 실거래가 2건에 그치고 최근 거래가 2023.05이며, 최근 거래 추세는 -20.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 파산선고 후 절차 확인. 2026.06.29 파산선고와 2026.07.03 등기가 있으므로 경매사건 진행상태와 관련 원본을 입찰 전에 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 채윤영은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 국 압류 및 세금 확인. 등기상 국 압류는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 실거래 최신성 확인. 최신 확인 거래가 2023.05입니다. 74.2%라는 숫자만 보고 현재 시세보다 충분히 싸다고 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이며 동일면적 거래는 2건입니다. 재매각 시 거래기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 생산녹지지역 확인. 토지이용계획상 생산녹지지역에 포함되어 있으므로 향후 이용·대출·매각 판단 시 해당 제한을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘환금성·절차 확인’이 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.05.12 삼천포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 채윤영의 전입은 2024.06.10으로 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 최저가 74,200,000원도 최신 거래 및 집계상 최근 12개월 평균 100,000,000원의 74.2%여서 표면적인 할인은 확인됩니다.
하지만 이 물건을 높은 등급으로 보기 어려운 이유도 분명합니다. 동일면적 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2023.05에 머물러 있으며, 최근 거래 추세는 -20.0%입니다. 총 16세대의 다세대주택이고 생산녹지지역에 포함되어 있어 환금성도 넉넉하게 보기 어렵습니다. 여기에 2026.06.29 파산선고 등기가 있으므로 절차 확인이라는 추가 과제도 있습니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 가격의 현재성·환금성·파산절차 확인까지 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
