창원지방법원 2026타경56. 경상남도 사천시 동림동 343-8 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고 감정평가 이용상태는 기호(2-1) 단독주택, 기호(2-2) 창고입니다. 토지는 664.0㎡이고 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 최성욱이며 등기상 3분의 1과 3분의 2 지분이 확인됩니다.
권리관계의 출발점은 2018.03.29. 설정된 상봉새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이고, 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있습니다. 이후 김종창의 450,000,000원 근저당, 박은숙의 140,000,000원 근저당, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동림동 343-8 · 경상남도 사천시 새고개2길 11-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 창고 |
| 토지 | 664.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 세로장방 |
| 소유자 | 최성욱 · 3분의 1 및 3분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 399,068,900원 / 277,694,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상봉새마을금고 / 204,600,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 255,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.03.29. 상봉새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김종창·박은숙 근저당권과 2026.02.05. 임의경매개시결정, 2026.02.19. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그보다 앞선 근저당·가압류·압류 중 상당수는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금보다 ‘전입일 미상’이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 만철규 | 20,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 만철규의 보증금은 20,000,000원이지만 전입신고일이 확인되지 않아 2018.03.29. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “인수 없음”으로 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다
감정가는 399,068,900원, 현재 최저매각가는 277,694,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 69.59% 수준입니다. 다만 이 물건은 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,687,716원 |
| 2. 근저당 · 상봉새마을금고 | 312,000,000원 | 273,006,284원 |
| 3. 근저당 · 김종창 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박은숙 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권 채권액 합계는 902,000,000원, 예상 배당은 273,006,284원, 미배당은 628,993,716원입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·제외물건 — 현장에서 반드시 경계를 맞춰야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 감정서상 제시외 건물 기호 ㄱ~ㄷ도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 감정서상 제시외 수목 기호 ㄹ과 건물 현관 옆 간이천막은 매각에서 제외됩니다.
- 토지가격. 토지 최저매각가격은 수목이 매각에서 제외되는 점으로 제한받는 가격입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 도로·입지 — 등기보다 현장 확인이 더 중요할 수 있다
감정평가상 본건은 경상남도 사천시 좌룡동 소재 대성초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택, 주거나지, 묵전, 임야 등이 소재합니다. 인접지를 통해 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
⑦ 토지·건물 메모
- 토지. 664.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가).
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 255,200원/㎡.
- 주택. 철근콘크리트 슬래브지붕 2층 건물, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지붙임, 샷시창호입니다.
- 창고. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물, 사이딩판넬 및 샷시창호입니다.
- 설비. 단독주택에는 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 만철규의 전입신고일이 말소기준 2018.03.29. 전인지 후인지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 20,000,000원 처리 확인. 배당요구·확정일자·실제 점유관계를 대조해 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 진입로 확인. 북측 도로는 폐도 상태이며 남측 인접지의 막다른 도로를 통해 출입하고 있습니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄷ은 포함, 수목 ㄹ과 현관 옆 간이천막은 제외입니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가 대비 69.59%지만 비교 실거래 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 소멸은 단순하지만, 임차인과 통행이 결론을 바꾼다
이 사건은 등기만 놓고 보면 2018.03.29. 상봉새마을금고 근저당 이후 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 하지만 권리 안전형으로 단정하기에는 아직 한 가지 빈칸이 큽니다. 보증금 20,000,000원 임차인 만철규의 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 어디까지나 현재 가정이며, 실제 실질취득액은 임차인 판정 후 확정해야 합니다.
여기에 북측 지적도상 도로가 폐도이고 남측 인접지의 막다른 도로로 출입한다는 현황, 매각에서 제외되는 수목과 간이천막까지 함께 확인해야 합니다. 현재 최저가 277,694,000원은 1회 유찰로 감정가의 69.59%까지 내려왔지만 실거래 시세 비교 근거가 없으므로 “싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 임차인 대항력·실제 통행관계· 매각 경계의 확인입니다.
