창원지방법원 2025타경21941. 경상남도 거제시 옥포동 ‘옥포5차덕산타운’ 504동 908호로, 전용면적 비교 기준은 59.925㎡이며 감정평가서에는 공동주택(아파트)으로 추정된다고 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 68,000,000원의 49%인 33,320,000원입니다. 최근 거래 12건의 평균은 52,708,333원이고 최신 거래 금액은 52,000,000원입니다. 현재 최저가와 최근 거래 사이에는 가격 차이가 있습니다.
권리분석의 기준은 2013년 9월 6일 설정된 승학새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 127,400,000원이며, 경매개시결정 이후 등기된 통영시와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임대관계 미상은 별도의 위험 요소입니다. 감정평가 당시 폐문·부재로 점유자를 확인하지 못했으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 가능성이 완전히 배제되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21941 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1274 옥포5차덕산타운 제504동 제9층 제908호 도로명주소: 경상남도 거제시 옥포로 315 |
| 물건종류 / 전용면적 | 집합건물(아파트) · 전용면적 비교 기준 59.925㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물의 19층 중 9층 |
| 소유자 | 강병현 · 2003.02.07 매매 원인, 2003.02.28 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 (2회 유찰 후, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 승학새마을금고 / 67,161,900원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.06 을구 10번 근저당권 · 승학새마을금고 · 채권최고액 127,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유 / 임대관계 | 감정평가 당시 폐문·부재로 점유자 확인 불가 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 미확인 점유 위험을 분리
등기부상 말소기준권리는 2013년 9월 6일 설정된 승학새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 127,400,000원입니다. 그 이전에 등기된 근저당권 중 한국주택은행·국민은행·현대해상화재보험·한국스탠다드차타드제일은행 관련 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
말소기준권리 이후의 2025년 9월 11일 임의경매개시결정, 2025년 9월 23일 통영시 압류, 2026년 1월 29일 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 등기된 권리만 기준으로 한 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 이는 확인되지 않은 임대차보증금이나 점유·인도 문제까지 없다는 뜻은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 낮은 현재 최저가
비교 기준은 옥포5차덕산타운의 전용면적 59.93㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 실거래가는 52,708,333원, 거래 범위는 47,000,000원~64,000,000원입니다. 최신 거래 금액은 2026년 9월의 52,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 16 | 52,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 6 | 47,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 9 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 53,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 52,500,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 16 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 20 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 52,708,333원 |
현재 최저가 33,320,000원은 최근 12개월 평균보다 19,388,333원 낮으며, 최근 평균의 63.2%입니다. 최신 거래 52,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 감정가 68,000,000원 자체는 최근 거래 평균보다 높지만, 두 차례 유찰 후 최저가가 내려온 상황입니다.
| 가격 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 33,320,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 23,324,000원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 16,326,799원 | 24.01% |
향후 회차는 제공된 가격 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 낮아진 최저가만으로 임대차·명도 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 3.0% 추정) | - | 999,760원 |
| 1. 근저당권 · 승학새마을금고 | 127,400,000원 | 32,320,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 999,760원을 제외한 32,320,240원이 승학새마을금고에 배당됩니다. 채권최고액 127,400,000원 기준 미배당액은 95,079,760원입니다. 신청채권자의 청구액 67,161,900원과 근저당권의 채권최고액은 서로 다른 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 진목초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 감정평가서상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 옥포5차덕산타운은 897세대이며 준공일은 1996.07.15입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 기재되어 있고, 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·난방 설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 기재되어 있으며, 도로 및 교육환경 관련 제한사항도 함께 표시되어 있습니다. 토지 자료상 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 점유자 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 유사 면적 최근 거래 12건은 47,000,000원~64,000,000원 범위이며 평균은 52,708,333원입니다. 거래 표본은 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회와 낙찰률 0.0%는 경매 매각성을 보수적으로 판단하게 하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·대항력 확인. 현황조사상 폐문·부재, 임대관계 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 보증금, 실제 점유자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 임차인 인수 위험이 없다고 단정하지 마세요.
- 매각물건명세서 원본 대조. 매각물건명세서와 현황조사서의 점유관계, 임차인 기재, 인수 조건 및 매각기일을 확인하세요. 등기부상 인수액 0원 추정만으로 입찰 판단을 끝내서는 안 됩니다.
- 말소기준권리 확인. 기준은 2013.09.06 승학새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 압류의 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각 조건과 대조하세요.
- 배당 및 세금. 현재 배당표는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 우선순위와 배당 결과를 별도로 확인하세요.
- 명도 및 내부 상태. 폐문·부재로 내부와 실제 점유 상태가 확인되지 않았습니다. 점유자 확인, 인도 협의 가능성, 필요한 명도 절차와 내부 수리 부담을 검토하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 확인하세요. 현재 자료만으로 체납 금액을 확정할 수 없습니다.
- 입찰가 상한. 최근 평균 52,708,333원과 최신 거래 52,000,000원은 비교 기준이지 보장된 매각가가 아닙니다. 임대차·명도·수리·세금 등 확인 결과를 반영해 실질 취득비용을 산정하고 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 가격 지표는 유리하지만, 확인되지 않은 점유가 변수다
이 물건은 두 차례 유찰 후 최저매각가가 33,320,000원으로 내려왔으며, 최근 12개월 실거래 평균 52,708,333원의 63.2% 수준입니다. 가격만 비교하면 최근 거래보다 낮은 출발점입니다. 등기부상 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 감정평가 당시 폐문·부재로 점유자를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 등기부상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유·임대차 위험이 없다는 판단은 같지 않습니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성, 명도 부담, 실제 내부 상태를 확인한 뒤 최저가와 비교해야 합니다. 결론적으로 가격 지표는 검토할 만하지만, 임대차와 점유 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
