창원지방법원 2025타경21941. 거제시 옥포동 옥포5차덕산타운 504동 9층 908호 아파트입니다. 감정가는 68,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 47,600,000원입니다. 등기상 소유자는 강병현이며, 현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 2013.09.06. 설정된 승학새마을금고 근저당 채권최고액 127,400,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 통영시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 신건보다 한 단계 내려왔습니다. 동일 단지·동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 53,416,666원, 가장 최근 2026.08 거래는 50,000,000원입니다. 현재 최저가 47,600,000원은 최근 12개월 평균의 89.1%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 권리상 인수액이 없는 조건에서는 현재 회차부터 가격 검토가 가능한 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21941 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1274 옥포5차덕산타운 504동 9층 908호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 옥포로 315 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.925㎡ · 19층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 강병현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 승학새마을금고 / 67,161,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 말소기준권리는 2013.09.06. 승학새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 127,400,000원이고 채무자는 강병현입니다. 2025.09.11. 임의경매개시결정, 2025.09.23. 통영시 압류, 2026.01.29. 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·현대해상화재보험·한국스탠다드차타드제일은행 관련 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
옥포5차덕산타운 전용 59.93㎡의 최근 거래 12건은 2026.03~2026.08에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 53,416,666원, 거래 최저는 50,000,000원, 거래 최고는 64,000,000원입니다. 2026.08 최신 거래도 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 9 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 53,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 52,500,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 16 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 20 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 6 | 52,500,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 13 | 55,000,000원 |
| 평균 | 59.925㎡ | 12건 | 53,416,666원 |
현재 최저매각가 47,600,000원은 최근 12개월 평균의 89.1%입니다. 감정가 68,000,000원과 달리 1회 유찰된 현재 가격은 최근 거래 범위 아래로 내려왔고, 최신 2026.08 거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 전제에서 가격 측면의 여유가 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 2. 근저당 · 승학새마을금고 | 127,400,000원 | 46,343,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 47,600,000원 가정에서는 승학새마을금고 채권최고액 기준 81,056,800원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 81,056,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 95,079,761원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 104,895,833원 | 0원 |
채권최고액이 매각대금보다 크기 때문에 회차가 내려갈수록 승학새마을금고의 미배당은 커집니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수 부담은 별개의 문제라는 점을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진목초등학교 북동측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 9층 908호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·E/V·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측·동측·서측으로 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며 공시지가는 565,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 옥포5차덕산타운은 897세대, 1996.07.15. 준공이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 47,600,000원은 최근 12개월 평균 53,416,666원의 89.1%입니다. 감정가가 아니라 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일 면적 거래는 50,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 직접 비교할 수 있는 가장 가까운 거래 기준입니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상입니다. 전입관계와 실제 점유자를 확인하세요.
- 압류 확인. 통영시와 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정이나, 실제 배당과 세금 관련 사항은 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 남은 변수는 점유 확인”
이 사건은 2013.09.06. 승학새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 47,600,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 53,416,666원의 89.1%가 됐습니다. 최신 거래 50,000,000원보다도 낮아 가격 조건은 신건보다 분명히 개선됐습니다.
다만 이 물건을 완전히 단순한 ‘무임차 안전형’으로 단정해서는 안 됩니다. 감정평가 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상으로 기록됐기 때문입니다. 따라서 결론은 등기 권리는 양호하고 가격도 최근 시세 아래지만, 점유·임대관계 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 결정할 물건입니다.
