창원지방법원 통영지원 2025타경21957. 통영시 무전동에 위치한 더존빌 5층 601호, 공동주택 중 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김헌영이며, 2021년 12월 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 에스비아이저축은행의 가압류가 설정됐고, 2025년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 여기서 결정적인 사실은 임차인 장태복의 전입 및 확정일자가 2022년 2월 16일로, 말소기준인 2023년 5월 30일보다 앞선다는 점입니다.

매각물건명세서 역시 장태복의 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액과 주택임차권등기를 매수인이 인수합니다. 따라서 근저당이나 가압류의 소멸 여부만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 입찰가격은 반드시 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 임차권은 조건부 인수

말소기준권리는 2023.05.30 에스비아이저축은행 가압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 가압류 역시 낙찰자가 채무 자체를 인수하는 권리는 아닙니다. 기존 근저당권들과 손석원의 과거 임차권등기 역시 이미 말소돼 현재 인수할 권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실질적인 인수금액을 결정하는 권리

실제 임차인 1명, 확인된 보증금 합계 150,000,000원입니다. 장태복은 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자이며, 매각대금으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 나머지 금액에 대해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건 강제경매 신청채권자로 확인되지만, 이를 별도의 실거주 임차인이나 추가 보증금 150,000,000원으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 비교 거래보다 높은 실질취득 부담

더존빌은 7세대 규모의 공동주택으로 준공일은 2013.05.28입니다. 확인된 거래는 2022년 5월의 1건으로, 거래면적은 72.77㎡, 거래가는 110,000,000원입니다. 경매대상과 관련해 제시된 기준면적은 84.62㎡로, 비교 거래와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 110,000,000원을 이 호실의 확정적인 현재 시세로 볼 수 없습니다.

현재 최저가 156,000,000원은 확인된 거래가 110,000,000원의 141.8% 수준입니다. 차액은 46,000,000원입니다. 이 비교에는 면적 차이와 거래시점 차이라는 큰 한계가 있어, 현재 시장가치가 정확히 110,000,000원이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 최근 동일 면적 거래가 확인되지 않은 상황에서 감정가 156,000,000원을 시장에서 곧바로 회수할 수 있다고 가정할 근거도 부족합니다.

④ 예상배당표 (신건 156,000,000원 낙찰 가정)

신건 추정배당에서는 임차인에게 보증금 전액이 지급되어 매수인 인수액은 0원입니다. 일반채권 부족액 추정은 203,268,384원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰 가격의 착시

이 사건은 낙찰가가 150,000,000원 아래로 내려가면서부터 미배당 보증금 인수액이 발생하는 구조입니다. 단순히 유찰률을 적용한 최저가만 추적해서는 실제 취득 부담을 계산할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 무전동 소재 통영시청 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 기존주택과 공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지 북서측은 약 4m 폭의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물로, 승강기, 위생·급배수·난방설비, 화재탐지설비 및 각층 소화전 등이 조사됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역에 속하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 408,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다.
• 환금성. 총 7세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 거래 표본이 1건뿐입니다. 그 거래 역시 경매대상과 면적이 다르고 2022년 거래이므로 현재의 재매각 가능 금액을 판단하기에는 근거가 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 을구 9번 장태복의 대항력과 임차보증금 150,000,000원, 미배당 잔액의 매수인 인수 조건을 가장 먼저 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 신건은 156,000,000원, 1회 유찰은 152,547,200원, 2회 유찰은 152,197,120원이라는 회차별 추정 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 낙찰가만으로 비교하면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소·명도. 보증금 전액 변제 여부에 따라 임차권등기의 존속과 말소, 점유 이전 문제를 함께 확인해야 합니다. 현재 실제 점유 상태도 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 신청채권자 배당. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했지만 신건 추정배당액은 0원입니다. 실제 채권관계와 배당순위 및 절차상 쟁점을 확인하세요.
• 시세 재검증. 2022년 72.77㎡ 거래를 84.62㎡ 기준 호실의 현재 시세로 동일시할 수 없습니다. 동일 면적·유사 상태의 실제 거래 가능 가격을 확인하세요.
• 현장·비용 확인. 실내 상태, 누수·하자, 체납 공용관리비, 추가 우선권 및 세금, 취득세와 명도 관련 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 배당요구 및 최신 기일 정보를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득원가는 크게 내려가지 않는다”

이 사건의 가장 큰 함정은 유찰로 인한 가격 할인 효과가 선순위 임차보증금 인수로 대부분 상쇄된다는 점입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금은 150,000,000원이며, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 분명하게 밝히고 있습니다. 신건에서는 배당 추정상 인수액이 없지만, 1회·2회 유찰을 거치면 매수인 인수 부담이 증가합니다.

더구나 2회 유찰 후 실질취득 추정액인 152,197,120원은 확인된 과거 비교 거래 110,000,000원보다 높습니다. 이 거래는 면적과 시점이 달라 직접적인 현재 시세는 아니지만, 이를 근거로 가격이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 거래 표본이 적은 다세대주택, 내부 상태 미확인, 선순위 임차보증금 인수라는 조건이 겹친 물건입니다.

종합 판단은 D등급, 입찰에 매우 신중해야 하는 물건입니다. 유찰 횟수 자체보다 중요한 것은 매수인이 최종적으로 부담하는 낙찰대금과 보증금 인수액의 합계입니다. 현재 확인되는 조건만으로는 충분한 가격 여유나 안전한 환금성을 입증하기 어렵습니다. 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.