창원지방법원 2025타경21966. 경남 거제시 옥포동 성은아파트 102동 2층 206호가 경매에 나왔습니다. 1992년 사용승인된 아파트로, 현재 소유자는 김가현·김경식이며 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 등기상 핵심 권리는 2010.10.18. 설정된 농업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.18. 농협은행주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현장에서는 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았고, 임대관계가 미상입니다. 따라서 확인된 임차인 명세가 없다는 사실만으로 점유자나 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 감정가와 비교하면 상당히 내려왔지만 최근 12개월 실거래 평균에 비하면 가격 차이가 크지 않습니다. 특히 거래가격이 최근 -31.1% 하락한 흐름이므로, 감정가 대비 할인율만으로 저평가됐다고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 구조는 단순하지만 점유는 미확인

말소기준권리는 2010.10.18. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 농업협동조합중앙회이고 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.03. 상속에 따른 소유권이전은 현재 소유관계를 표시하는 등기로, 근저당권이나 가압류처럼 배당받고 말소되는 채권성 권리와 구분해야 합니다.

신청채권자는 농협은행주식회사이고, 말소기준 근저당권 등기상 권리자는 농업협동조합중앙회로 표시돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 30,793,371원입니다. 신청채권과 근저당권의 관계 및 채권 승계 내역은 원본 기록과 배당요구 관계를 통해 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 감정가 대비 반값보다 최근 시세 98.0%가 중요하다

성은아파트는 250세대, 1992.09.29. 사용승인된 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.47㎡ 및 59.93㎡의 유사 평형 실거래입니다. 전체 12건 평균은 30,958,333원이지만, 과거 높은 거래가격까지 포함합니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 5건 평균 24,500,000원과 2026.09. 최신 거래가격 29,500,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.

전체 실거래는 15,000,000원에서 50,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 특히 과거 50,000,000원 거래를 포함한 전체 평균 30,958,333원을 사용하면 현재 최저가 24,010,000원이 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균은 24,500,000원으로 내려왔습니다.

실제 최저가는 최근 12개월 평균의 98.0%입니다. 전체 평균 대비 비율은 77.6%이지만, 그것만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수는 없습니다. 2026.09. 최신 거래 29,500,000원보다 낮은 점은 긍정적이나, 거래가격의 변동 폭과 최근 하락 추세를 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

집행비용은 매각대금 기준 추정액이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 실제 채권잔액·배당순위·당해세·최우선변제 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당 채권 미배당액은 매수인 인수액과 구분됩니다. 신청채권자의 청구금액 30,793,371원과 근저당권의 채권최고액 36,000,000원도 서로 다른 개념입니다.

④ 회차별 미배당과 인수액 비교

현재 최저가에서 근저당권 채권은 전액 배당되지 않습니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하므로 미배당 채권액을 그대로 매수인에게 더하는 구조는 아닙니다. 아래는 각 회차별 예상배당 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 거제 옥포고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 1992.09.29. 사용승인됐습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있으나 내부구조와 실제 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 토지는 평탄한 사다리형이고 아파트 부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 단지 특성. 250세대 아파트로 유사 평형 실거래 표본이 존재하지만, 거래가격 차이가 크고 최근 가격 추세가 -31.1%여서 과거 평균가격을 그대로 환금가치로 적용하기 어렵습니다.
• 환금성. 최근 12개월 평균은 24,500,000원, 최신 거래는 29,500,000원입니다. 가격 하락과 단지 경매 평균 유찰 3.2회를 함께 고려하면 향후 재매각 가능성과 가격 변동 위험을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 판단. 전체 평균 30,958,333원이 아니라 최근 12개월 평균 24,500,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 현재 최저가는 이 평균의 98.0%입니다.
• 하락 추세 재확인. 최근 거래가격 추세가 -31.1%인 만큼 과거 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 최신 거래 29,500,000원과 더 낮은 가격에 성사된 거래도 함께 비교해야 합니다.
• 점유자·전입세대 확인. 감정평가 과정에서 폐문으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료를 확인해 실제 점유자와 대항력 여부를 검토해야 합니다.
• 근저당권 및 신청채권 관계 대조. 말소기준권리자인 농업협동조합중앙회와 경매신청채권자인 농협은행주식회사의 채권 관계, 근저당권 실행 근거 및 승계 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 내부 노후도 점검. 1992년 사용승인 건물로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 수리 필요성, 누수, 설비 상태 등에 따른 추가비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 체납 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 비용은 관리사무소 등에서 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 준비. 추가 유찰 시 최저가 16,807,000원 또는 11,764,900원 시나리오가 있으나, 추가 유찰이 보장되는 것은 아닙니다. 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 기록 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·실거래 원본을 최종 대조하고 매각조건과 입찰보증금을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 반값 ≠ 최근 시세보다 충분히 저렴”

이 물건은 두 차례 유찰되면서 감정가 49,000,000원에서 최저가 24,010,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 실제 임대관계와 점유자가 미확인이라는 점에서 권리 위험이 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다. 특히 가격은 최근 12개월 실거래 평균 24,500,000원과 거의 같은 수준이고, 최근 거래가격 추세는 -31.1%입니다. 과거 전체 평균이나 감정가만 보면 저렴해 보이지만 최근 시세 기준으로는 큰 여유가 없습니다.

단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회라는 점도 참고할 만합니다. 다만 더 유찰될 것이라고 단정하기보다는, 점유 위험과 내부 상태를 확인하고 최근 시세 변화에 맞춘 보수적인 입찰가격을 정해야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 단순, 점유는 확인 필요, 가격 메리트는 제한적’입니다. 감정가 대비 큰 할인율보다는 최근 실거래 가격과 실제 취득비용을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.