창원지방법원 2025타경21966. 거제시 옥포동 성은아파트 102동 2층 206호입니다. 등기부상 말소기준권리는 2010.10.18 농업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 36,000,000원입니다. 그 뒤 2025.09.03 김가현·김경식이 각각 지분 2분의 1을 상속했고, 2025.09.18 농협은행주식회사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인은 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 판단 요소는 현재 가격과 최근 거래의 방향입니다. 감정가는 49,000,000원이지만 1회 유찰돼 최저가는 34,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균은 28,250,000원이고 최신 거래는 20,000,000원입니다. 여기에 최근 거래가 이전 거래 대비 -22.1%로 하락한 흐름까지 확인되므로, 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21966 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 102동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.47㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 김가현 지분 2분의 1 · 김경식 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 30,793,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 1992.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리는 2010.10.18 접수된 농업협동조합중앙회 근저당권으로, 채권최고액은 36,000,000원입니다. 2025.09.18 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 21.4% 높은 현재 최저가
성은아파트의 비교 대상 면적은 59.47㎡이며, 최근 실거래 12건의 전체 평균은 30,916,666원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 28,250,000원, 최신 거래 20,000,000원, 그리고 -22.1%의 하락 추세를 우선해 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.47㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2026.04 | 59.47㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 5 | 15,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 5 | 19,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2025.05 | 59.47㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 30,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 28,250,000원 |
현재 최저매각가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 28,250,000원의 121.4%입니다. 전체 평균 30,916,666원과 비교해도 현재 최저가가 높으며, 최신 거래는 20,000,000원입니다. 특히 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -22.1%이므로 시장은 하락 방향입니다. 따라서 감정가 49,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 현재 최저가가 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 36,000,000원 중 33,282,600원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 2,717,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,717,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 12,822,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 19,895,526원 | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 34,300,000원에서 2회 유찰 시 24,010,000원, 3회 유찰 시 16,807,000원으로 매각가가 낮아질수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제 옥포고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했으나 현황 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1992.09.29입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 평지·사다리형, 아파트 부지로 이용 중이고 공시지가는 556,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 성은아파트는 250세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 28,250,000원의 121.4%입니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -22.1%입니다. 최신 거래 20,000,000원까지 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 노후도와 내부 상태가 실제 가치에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 현황조사 및 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2010.10.18 근저당권과 2025.09.18 경매개시결정, 현재 소유자 지분관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2010.10.18 근저당권이 말소기준이고, 임차인 및 매수인 인수액은 없습니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 실질취득 34,300,000원은 최근 12개월 평균 28,250,000원의 121.4%이며, 최신 거래는 20,000,000원입니다. 최근 시세 추세도 -22.1%입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.8회인 반면 현재는 1회 유찰 상태입니다. 따라서 결론은 권리는 깔끔하지만 현재 회차의 가격 메리트는 부족하다는 쪽에 가깝습니다.
