창원지방법원 2025타경21974. 거제시 아주동 ‘덕산아내프리미엄2차’ 202동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이알아이며, 2025.02.26 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025.07.21 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.30 한국자산관리공사를 채권자로 하여 등기됐습니다.
권리분석의 기준점으로 산정된 권리는 2015.02.11 접수된 부산원광신용협동조합 근저당권 23,400,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리로 제시되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 채권최고액 23,400,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 임차인은 조사되지 않았으며 매수인에게 승계되는 금액도 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1681 덕산아내프리미엄2차 202동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 대상면적 77.2235㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이알아 (2025.02.26 협의분할에 의한 상속 · 2025.07.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 224,654,864원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 매수인 인수 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원으로 산정됩니다. 기준이 되는 부산원광신용협동조합 근저당권은 채권최고액 23,400,000원이며, 현재 최저가 110,600,000원 가정에서는 전액 배당되는 계산입니다. 2025.09.30 한국자산관리공사가 신청한 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 12개월 평균의 65.2%
덕산아내프리미엄2차는 413세대, 사용승인일은 2013.11.04입니다. 확인된 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 169,750,000원입니다. 현재 최저가 110,600,000원은 이 최근 12개월 평균의 65.2%입니다. 최신 거래는 2026.08 183,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.7㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2026.06 | 77.22㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.7㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 77.22㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 2026.01 | 77.22㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2026.01 | 84.7㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 84.7㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2025.11 | 77.22㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 77.22㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 84.7㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 169,750,000원 |
거래 표본에는 77.22㎡와 84.7㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다. 대상면적은 77.2235㎡이며, 같은 77.22㎡ 거래도 130,000,000원·159,000,000원·153,000,000원· 155,000,000원·165,000,000원으로 확인됩니다. 현재 실질취득 110,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 65.2%로, 현재 가격 자체에는 시세 대비 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 2. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 23,400,000원 | 23,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,851,600원 |
현재 최저가 가정에서는 부산원광신용협동조합의 23,400,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 아주동 내곡초등학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·상가 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 12층 건물 중 4층 401호입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 대체로 평탄하며 공동주택 건부지로 이용 중이고 4면으로 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 토지지표. 공시지가 1,048,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 단지는 413세대이며 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 기준권리는 2015.02.11 부산원광신용협동조합 근저당권 23,400,000원으로 산정되어 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서 원본의 접수순위와 현존 권리를 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 현재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 매각기일 전 확인하세요.
- 시세 표본 구분. 최근 12건에는 77.22㎡와 84.7㎡ 거래가 함께 포함됩니다. 대상면적 77.2235㎡와 가장 가까운 거래를 별도로 대조하세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 110,600,000원은 최근 12개월 평균의 65.2%입니다. 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준 역시 실질취득 110,600,000원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 77,420,000원, 3회 유찰 시 54,194,000원으로 제시되며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세와 관리비 등 실제 취득 이후 부담 가능 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격과 실제 점유 확인’이 핵심
이 물건의 현재 산정 결과는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 110,600,000원이 곧 현재 회차의 실질취득 기준이 됩니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 169,750,000원의 65.2%이며, 최신 거래 2026.08 183,000,000원보다도 낮습니다.
다만 실거래 표본은 77.22㎡와 84.7㎡가 혼재하고 대상은 77.2235㎡·4층입니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 권리상 임차인 없음과 별개로 실제 점유 상태를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다. 종합하면 권리상 인수 부담은 낮고, 현재 회차 가격은 최근 거래 지표 대비 낮은 편이지만, 최종 응찰가는 대상 면적과 층의 실거래 및 점유 확인을 거쳐 결정해야 하는 물건입니다.
