창원지방법원 2025타경21982. 거제시 장승포동 대호레비앙 4층 402호 아파트입니다. 현재 소유자는 배진량이고, 2023.05.24. 소유권이전과 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 채권최고액 66,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경남신용보증재단 가압류 28,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리는 소멸하니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 2007.02.01. 갑구 4번 가등기가 말소기준권리보다 훨씬 앞서 있고, 자료상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 별도 주의사항에도 “갑구 4번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 명시돼 있어, 이 권리의 법적 성격과 현재 효력을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21982 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 637 대호레비앙 4층 402호 · 도로명 경상남도 거제시 장승로 17 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 기타(경사)지붕 14층 건물 내 4층 402호 |
| 비교 실거래 면적 | 84.72㎡ · 동일면적 일치 |
| 소유자 | 배진량 · 2023.05.24. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 40,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가에서는 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문에 의존했고, 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 “임차인 0명”을 곧바로 현장 점유관계까지 완전히 확인됐다는 의미로 확대해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 내려왔고, 신건 8,400만원은 높다
대호레비앙 동일면적 84.72㎡ 실거래 12건 가운데, 가격 판단에서는 과거의 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 73,250,000원, 최신 2026.07 거래는 60,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -21.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.72㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2025.08 | 84.72㎡ | 12 | 81,000,000원 |
| 2025.02 | 84.72㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2024.09 | 84.72㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 84.72㎡ | 10 | 77,000,000원 |
| 2024.07 | 84.72㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2023.05 | 84.72㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.11 | 84.72㎡ | 14 | 107,000,000원 |
| 2022.11 | 84.72㎡ | 13 | 100,500,000원 |
| 2022.10 | 84.72㎡ | 1 | 101,000,000원 |
12건 전체 평균은 86,458,333원이라 최저가 84,000,000원이 전체 평균의 97.2%로 보이지만, 이 수치만 보면 최근 하락을 놓치게 됩니다. 최근 12개월 평균은 73,250,000원으로 내려와 있고, 최저가는 그 평균의 114.7%입니다. 최신 거래 60,000,000원과 비교해도 신건 가격이 훨씬 높으므로, 현 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 28,000,000원 | 16,088,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 경남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 94,000,000원 중 예상배당은 82,088,000원, 미배당은 11,912,000원입니다. 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 배당계산은 선순위 가등기의 법적 효과를 금액으로 산정한 것이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 장승포동 마전초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 기타(경사)지붕 14층 건물 내 4층으로, 기본적인 위생·급배수·소화전·엘리베이터·난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 마전초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 대호레비앙은 67세대, 2006.12.29. 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -21.3%입니다.
- 토지. 토지면적 3,557㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 중로한면이며 공시지가는 392,600원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원본 확인. 2007.02.01. 가등기가 왜 현재 등기에서 존속하는지, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 매각 후 효력이 어떻게 되는지를 등기 원본과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가를 과거 전체평균과만 비교하지 않기. 전체 12건 평균은 86,458,333원이지만 최근 12개월 평균은 73,250,000원, 최신 거래는 60,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -21.3%이므로 신건 84,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 점유 재확인. 확인 임차인은 없지만 감정 당시 폐문·부재였고 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 전입·점유 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 시나리오. 1회 유찰 시 67,200,000원, 2회 유찰 시 53,760,000원으로 내려갑니다. 다만 가격이 내려가도 선순위 가등기 위험은 자동으로 사라지지 않습니다.
맺으며 — “0원 인수”와 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정도 모두 소멸합니다. 하지만 말소기준권리보다 16년 앞선 갑구 4번 가등기가 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있어, 권리분석의 중심은 바로 이 한 건입니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 84,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 73,250,000원의 114.7%이고, 최신 거래는 60,000,000원입니다. 최근 추세도 -21.3%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 선순위 가등기 원본 확인이 먼저이고, 가격은 신건에서 메리트가 없습니다. 권리 문제가 해소되더라도 최근 시세를 기준으로 입찰가를 다시 잡아야 하는 물건입니다.
