창원지방법원 2026타경10054. 진주시 장대동 62-11 제298호와 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물 1층은 주택으로 이용 중이며, 대상물건은 진주중앙시장 내에 위치합니다. 소유자는 김형권이고, 2022.10.07. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 함양군산림조합이 채권최고액 25,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.28. 현대카드 주식회사 가압류 50,407,028원이 들어왔고, 2026.01.28. 같은 채권자에 의한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기만 보면 구조는 단순하지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10054 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 장대동 62-11 제298호 · 경상남도 진주시 장대로43번길 16-14 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김형권 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 172,337,520원 / 120,636,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 41,064,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 91.6㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 522,200원/㎡ |
| 건물현황 | 시멘트 블럭조 아스팔트싱글지붕 단층 · 사용승인일 1954.00.00 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2022.10.07. 임의경매 매각으로 김형권에게 이전됐습니다. 같은 날 설정된 을구 5번 함양군산림조합 근저당권 25,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.28. 현대카드 주식회사 가압류 50,407,028원과 2026.01.28. 현대카드주식회사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 물건현황 — 일괄매각·제시외 건물 체크
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 기호 ㄱ, ㄴ도 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 또 공부상 건물은 목조 기와지붕 26.45㎡이나 현황은 블럭조 아스팔트싱글지붕 40㎡로 조사되어 있습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 감정서상 기호 ㄱ, ㄴ 매각 포함 |
| 공부상 건물 | 목조 기와지붕 26.45㎡ |
| 현황 건물 | 블럭조 아스팔트싱글지붕 40㎡ |
| 현재 이용 | 1층 주택 |
| 위반건축물 | 해당 사항 없음 |
등기상 권리와 별개로, 이 물건은 현황 건물의 면적·구조와 제시외 건물 범위를 확인하는 것이 중요합니다. 제시외 건물은 매각에 포함되므로 그 자체가 인수권리는 아니지만, 실제 사용범위와 건축물대장·현황의 일치 여부는 향후 이용과 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,636,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,488,904원 |
| 2. 근저당 · 함양군산림조합 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 50,407,028원 | 50,407,028원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,540,068원 |
현재 최저매각가 120,636,000원 가정에서는 배당 계산에 반영된 채권 75,607,028원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 42,540,068원입니다. 강제경매개시결정 채권액은 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 120,636,000원 | 75,607,028원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 84,445,200원 | 75,607,028원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,111,639원 | 57,647,629원 | 17,959,399원 | 0원 |
3회 유찰 시 배당 부족액이 17,959,399원으로 늘어나지만, 제공된 권리 시뮬레이션상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 채권자의 미배당 발생과 매수인의 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경상남도 진주시 장대동 소재 진주중앙시장 내에 위치하며, 주위는 중앙시장·주택·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물 1층은 주택으로 이용 중이며 제반 위생설비와 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 91.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트 블럭조 아스팔트싱글지붕 단층건으로 사용승인일은 1954.00.00입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상이므로 실제 거주자·점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 감정서상 기호 ㄱ, ㄴ이 매각에 포함되므로 현장에서 위치·구조·사용상태를 대조해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 목조 기와지붕 26.45㎡와 현황 블럭조 아스팔트싱글지붕 40㎡ 차이를 확인해야 합니다.
- 상업지역 활용성. 일반상업지역이지만 현재 이용은 주택입니다. 실제 활용 가능성은 토지·건물 현황과 관련 제한을 함께 봐야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현장가치와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 확인은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가는 120,636,000원으로 감정가 172,337,520원의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 “권리 깨끗하고 30% 할인”으로 끝내기는 어렵습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 일괄매각되는 제시외 건물이 있으며, 공부상 26.45㎡와 현황 40㎡의 차이도 확인됩니다. 여기에 시세 비교자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 싸다는 근거도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 승부처는 점유·건물현황·실제 가치 확인입니다.
