창원지방법원 2025타경21990. 거제시 장목면 시방리 298 주건축물제1동 1층, 제2층1호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(상호: OOU SPACE)로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 반면 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사진관)으로 등재되어 있어, 실제 이용상태를 반드시 다시 확인해야 하는 물건입니다. 소유자는 주식회사파이브디이며, 말소기준은 2023.09.27 설정된 무학신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원입니다.
권리관계만 놓고 보면 기준권리보다 앞선 인수권리는 확인되지 않습니다. 2024년 이후 설정된 가압류와 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 전입자 이경애 역시 2025.06.16 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 배당재원이 채권총액에 비해 부족하여 현재 최저가 기준으로도 5,482,877,500원의 채권 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21990 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 시방리 298 주건축물제1동 1층, 제2층1호 · 도로명 경상남도 거제시 장목면 흥남길 36 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사진관) · 현황 숙박시설(상호: OOU SPACE) 이용 추정 |
| 소유자 | 주식회사파이브디 |
| 감정가 / 최저가 | 2,447,000,000원 / 1,712,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 422㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 331,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.27 무학신용협동조합 근저당권입니다. 이후 주식회사 새한레미콘·신용보증기금·진주원예농업협동조합·동거창농업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단·거제시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.03.26의 임의경매개시결정은 2025.09.12 취하되어 말소됐고, 2025.09.19 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경애 | 1동 전부 | 2025.06.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 이경애 1명입니다. 전입신고일 2025.06.16은 말소기준일 2023.09.27보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 구조이므로 현재 분석상 매수인에게 보증금이 승계되는 금액은 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 2,447,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,712,900,000원, 감정가의 70%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 최저가와 같은 1,712,900,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 현황이 숙박시설로 이용 중인 것으로 추정되고 공부상 용도와 차이가 있어, 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성과 가격을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,712,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,529,000원 |
| 1. 근저당 · 무학신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 새한레미콘 | 7,516,080원 | 7,516,080원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 2,000,000,000원 | 5,854,920원 |
| 4. 가압류 · 진주원예농업협동조합 | 2,074,455,334원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동거창농업협동조합 | 1,414,277,086원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 총액 7,176,248,500원 중 1,693,371,000원이 배당되고, 5,482,877,500원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 흥남해수욕장 서측 인근에 위치하며, 주위는 펜션과 농경지 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설(상호: OOU SPACE)로 이용 중인 것으로 추정되나 정확한 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 3층 건물이며, 외벽은 노출콘크리트 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 완경사지대 내 대체로 사다리형이며 상업용 건부지로 이용 중이고, 북측으로 도로가 소재합니다. 면적은 422㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주변이 펜션·농경지 중심이고 현황이 숙박시설로 추정되는 만큼, 일반 주거용 부동산보다 실제 운영상태와 수요층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 재확인. 공부상 제2종근린생활시설(사진관)과 현황 숙박시설이 다릅니다. 현장과 관련 서류에서 실제 이용상황을 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 이경애가 1동 전부를 점유하고 있으며 전입일은 2025.06.16입니다. 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 최신 등기와 배당요구 현황을 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 말고 현황 숙박시설의 거래가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 대규모 미배당 구조. 현재 회차에서도 채권 미배당이 5,482,877,500원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만, 채권관계가 복잡한 사건이므로 배당표와 최신 권리관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 확인. 목록 1·2·3은 일괄매각 조건입니다. 입찰대상 전체 범위와 각 목록의 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격과 용도는 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.09.27 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 2025.06.16 전입한 이경애도 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것이 곧 투자 매력이 높다는 뜻은 아닙니다. 공부상 제2종근린생활시설과 현황 숙박시설의 차이가 있고 실제 이용상태 재확인이 요구되며, 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 현재 최저가 1,712,900,000원은 감정가의 70%이지만 시장가보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리되어 있으나, 실제 용도·운영상태·환금성과 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다.
