창원지방법원 2025타경21990. 경남 거제시 장목면 시방리 298 소재의 경매물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기 및 감정평가 대상에는 집합건물이 포함됩니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사진관), 현황은 숙박시설(OOU SPACE)로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 매각조건에는 목록 1·2·3 일괄매각이 명시되어 있으므로, 대표 주소만 보고 단일 호실이나 토지만 매각하는 사건으로 이해해서는 안 됩니다.

소유자는 주식회사파이브디입니다. 2023년 9월 27일 무학신용협동조합이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 여러 가압류·압류와 경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권은 2026년 2월 9일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으므로, 최초 근저당권자와 현재 권리자를 구별해야 합니다.

핵심은 권리 소멸과 투자 수익성을 혼동하지 않는 것입니다. 확인된 권리 기준의 매수인 인수 추정액은 0원이지만, 점유자의 실제 임대차 조건과 숙박시설의 적법한 이용 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 특히 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정

말소기준은 2023.09.27. 을구 1번 무학신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 새한레미콘·신용보증기금·진주원예농업협동조합·동거창농업협동조합의 가압류와 국민건강보험공단·거제시 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 현재 사건의 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 2024년에 시작된 임의경매는 취하되어 해당 개시결정등기가 말소되었으며, 현재 진행 중인 사건은 2025.09.19. 개시결정이 등기된 2025타경21990입니다. 과거 경매등기와 현재 경매등기를 혼동하면 안 됩니다.

② 점유·임차인 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 점유자는 이경애 1명입니다. 조사 범위는 1동 전부, 전입일은 2025.06.16.입니다. 말소기준권리인 2023.09.27. 근저당보다 뒤에 전입했으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 후순위 점유자로 분석됩니다.

배당상 미회수 보증금이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 이 사건의 인수 0원은 확인된 후순위 전입 및 등기상 권리를 전제로 한 추정입니다. 점유자와의 계약관계를 재확인하지 않은 채 명도까지 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 2회 유찰, 감정가 대비 49%

감정가는 2,447,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,199,030,000원으로, 감정가의 49%입니다. 감정가와 최저매각가 사이에는 큰 차이가 있지만, 이 차이가 곧 투자이익을 의미하는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가를 가정한 계산이며, 실제 후속 매각기일이나 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,199,030,000원 가정)

추정 집행비용 14,390,300원을 제외하면 근저당권에 배당 가능한 금액은 1,184,639,700원입니다. 후순위 가압류권자들에게는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 신청채권자의 청구금액 1,400,000,000원은 이 가정하에서 전액 충족되지 않습니다.

배당계산상 채권 총액은 7,176,248,500원, 채권자 예상배당은 1,184,639,700원, 전체 미배당은 5,991,608,800원입니다. 이 미배당 채권은 채무자 등에 대한 채권의 미회수액이지, 낙찰자의 추가 인수채무가 아닙니다.

예상배당은 집행비용과 기재된 채권최고액·청구금액을 사용한 추정입니다. 당해세, 조세채권의 우선순위, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 채권액은 별도 확정이 필요합니다. 국민건강보험공단·거제시 압류 관련 청구액도 확정되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권리자 역시 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 장목면 시방리, 흥남해수욕장 서측 인근입니다. 주변에는 펜션과 농경지 등이 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 대지권의 목적인 토지 북측에 도로가 소재합니다.
• 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 대체로 사다리형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 노출콘크리트 및 강화유리 외벽, 벽지·타일 내벽, 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 실제 이용상태. 숙박시설(OOU SPACE)로 이용되는 것으로 추정되지만, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사진관)입니다. 현황과 공부상 용도가 일치하지 않는 점이 핵심 위험요인입니다.
• 공시지가. 331,700원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 건물과 일괄매각 대상 전체의 시세 또는 낙찰 적정가격을 나타내지 않습니다.
• 환금성. 숙박시설로 추정되는 건물은 실제 이용의 적법성, 영업 가능 여부, 시설관리 상태 및 매수 목적에 따라 매수자층이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 처분가격은 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 원본 확인. 목록 1·2·3의 건물·대지권 범위와 각 호실의 구조, 면적, 공유부분 및 일괄매각 조건을 대조하세요. 대표 주소만으로 매각대상을 확정하면 안 됩니다.
• 건축물대장·이용상태 검증. 제2종근린생활시설(사진관)과 현황 숙박시설의 차이를 확인하고, 용도변경·인허가·시설 보완 필요성을 검토하세요.
• 점유자 현장 확인. 이경애의 실제 점유 범위와 계약관계, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 전입이라도 명도 협의는 별도입니다.
• 근저당권 이전 확인. 무학신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 실제 배당채권액을 확인하세요.
• 조세·공과금 검토. 거제시 압류와 국민건강보험공단 압류 관련 미납액, 당해세 및 기타 우선배당 가능 금액을 확인하세요.
• 수익성 검증. 현황 숙박시설의 실제 영업 가능성, 시설 유지관리, 운영비 및 필요한 추가 투자비를 확인한 뒤 매입가격을 판단하세요.
• 시세 대조. 단순 감정가 할인율 대신 인근의 유사한 건물·토지 및 숙박시설 거래가격을 개별 비교하세요. 검증되지 않은 기대수익을 응찰가에 반영하지 마세요.
• 매각진행 확인. 2026.10.26. 매각기일의 변경·취하·정지 여부, 최종 매각조건 및 입찰보증금 기준을 법원 공고에서 확인하세요.
• 권리서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 최신 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치

이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 제시된 권리관계상 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자 1명이 있고, 근저당권자 변경과 조세채권의 실제 배당도 확인이 필요합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 감정가 2,447,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 1,199,030,000원까지 내려왔지만, 그 가격이 최근 거래시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 공부상 사진관과 현황 숙박시설의 차이, 목록 1·2·3 일괄매각의 범위, 임대차 내용의 불확실성까지 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리상 인수위험은 비교적 제한적이나, 용도·점유·가격 위험은 여전히 크다는 것입니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 입찰하기보다, 실제 이용상태와 적법성, 실거래 비교, 점유관계가 검증된 뒤에 응찰가를 결정하는 것이 타당합니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 검증 전 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 그 부동산을 실제로 얼마의 비용으로 취득하고 어떻게 사용할 수 있는지에 있습니다.