창원지방법원 2025타경22023. 거제시 고현동 거제2차덕산베스트타운 202동 15층 1502호 아파트입니다. 감정가는 87,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,900,000원입니다. 소유자는 이해정이며, 2009년 매매 당시 거래가액은 127,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심 담보권은 2019년 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권으로, 2024년 한국자산관리공사에 확정채권양도되어 이전됐고 2025년 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
가격만 놓고 보면 현재 회차의 할인폭은 큽니다. 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 84,500,000원, 최신 거래는 114,000,000원인데 현재 최저가는 60,900,000원입니다. 최근 평균 대비 72.1%라 신건과 달리 현재 회차에는 시세 대비 가격 여지가 있습니다. 다만 권리관계에서 임차인으로 확인된 내역은 없더라도 감정평가 현장조사는 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자를 확인하지 않은 상태에서 대항력 여부를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22023 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 202동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 이해정 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 67,411,741원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 담보권은 이전돼 경매로 이어졌다
2009년 이해정에게 소유권이 이전된 뒤 여러 근저당권이 설정됐으나, 2012년·2014년의 새마을금고 근저당권과 그 이전 담보권들은 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 권리는 2019년 삼성생명보험주식회사 명의로 설정된 채권최고액 80,850,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.05.30 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 이후 2025.09.26 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 72.1%
거제2차덕산베스트타운은 1,566세대이며 2002.04.11 준공됐습니다. 비교 대상은 전용 59.31㎡·59.76㎡의 최근 거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.31㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 59.31㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2026.06 | 59.31㎡ | 1 | 71,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 59.31㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 59.31㎡ | 14 | 76,500,000원 |
| 2026.05 | 59.31㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 84,500,000원 |
최근 거래 범위는 68,000,000원~114,000,000원, 최근 12개월 평균은 84,500,000원입니다. 현재 최저가 60,900,000원은 최근 평균의 72.1%로, 최근 실거래 최저가 68,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래는 2026.08의 114,000,000원으로 현재 최저가와 격차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,403,800원 |
현재 매각가 60,900,000원 가정 시 집행비용 1,496,200원, 소유자 교부 59,403,800원으로 산정돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 67,411,741원이며 현재·추가 유찰 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 산정돼 있으므로 실제 배당순위와 채권액은 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 60,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 42,630,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 29,840,999원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제중앙초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 15층1502호이며, 공동 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 평지·사다리형 토지로 아파트용 건부지로 이용 중이며, 대지권 목적 토지의 4면에 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 852,200원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 거제2차덕산베스트타운은 1,566세대, 2002.04.11 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 현재 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 점유자가 확인되면 전입·보증금·확정일자 등 대항력 관련 사항을 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019년 삼성생명보험주식회사 근저당권이 2024년 한국자산관리공사로 이전된 흐름과 경매신청 채권을 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 신청채권 67,411,741원이 존재하는 반면 예상배당 수치에서는 채권자 배당이 0원으로 산정돼 있으므로 실제 배당요구·채권계산서·배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.1%입니다. 68,000,000원~114,000,000원의 실거래 편차를 감안해 해당 호수의 15층·내부상태를 반영한 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 점유관계는 확인 후”
이 물건의 장점은 분명합니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 60,900,000원까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균 84,500,000원의 72.1%입니다. 최신 거래 114,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 매수인 인수액 역시 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 내역이 없다는 사실과 실제 점유·대항력 위험이 없다는 판단은 같은 말이 아닙니다. 가격은 매력적이지만, 점유자를 확인하고 임차관계를 닫은 뒤 입찰하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
