창원지방법원 2025타경22029. 거제시 문동동 대아푸른솔마을 102동 12층 1206호, 전용 84.91㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박언지는 2016.02.26. 거래가 163,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 현대캐피탈주식회사 앞으로 채권최고액 151,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2025.10.01. 임의경매개시결정 이후 경매가 진행 중입니다.
권리구조는 복잡하지 않습니다. 과거 농업협동조합중앙회·우리상호저축은행·지이캐피탈코리아·부산은행·우리은행 등의 근저당과 권리이전 등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2016년 현대캐피탈 근저당입니다. 배당표상 현재 최저가 65,100,000원에서는 채권을 전부 갚지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 문동동 661 대아푸른솔마을 102동 12층 1206호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 거제중앙로 1509-22 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 84.91㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 박언지 (2016.02.26. 거래가 163,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 116,876,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
말소기준권리는 2016.02.26. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 151,200,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하며, 2025년 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다. 배당 계산에서 현대캐피탈에 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.2% 낮지만 하락 추세
대아푸른솔마을은 292세대, 2002.02.05. 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 84.91㎡이며, 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 68,791,666원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 67,937,500원과 최신 거래 68,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.91㎡ | 8 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 15 | 63,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 7 | 74,500,000원 |
| 2025.05 | 84.91㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 84.91㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2025.03 | 84.91㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 84.91㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.91㎡ | 8건 | 67,937,500원 |
현재 최저가 65,100,000원은 최근 12개월 평균 67,937,500원의 95.8%이고, 최신 실거래 68,000,000원보다 2,900,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세보다 소폭 낮은 구간입니다. 하지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.6% 하락한 흐름이어서, 할인폭 약 4%를 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,571,800원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 151,200,000원 | 63,528,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 기준 87,671,800원이 미배당으로 남고 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 116,876,259원이며, 현재 회차 예상배당액은 63,528,200원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수로 계산되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 87,671,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 106,850,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 120,275,183원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 가격 판단의 핵심은 채권자 미회수액이 아니라 실제 입찰가와 시장 거래가격의 관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1206호입니다.
- 입지. 거제시 상동동 소재 삼룡초등학교 남측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 토지 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.
- 설비. 공동 승강기, 소화전, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지이며 대체로 등고평탄한 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 797,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역과 사방지 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 292세대 단지이며 동일 면적 거래는 확인되지만, 12건 거래가격이 45,000,000원에서 87,000,000원까지 분산돼 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율보다 최근 거래가. 감정가 93,000,000원 대비 70%라고 보지 말고, 최근 12개월 평균 67,937,500원과 최신 68,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.6% 낮습니다. 현재 4.2% 할인폭이 가격 하락을 충분히 흡수하는지 별도로 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현대캐피탈 채권에 미배당이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 불가능해 인근 탐문·공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 감정됐으므로 내부 수선 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 물건의 장점은 권리가 단순하다는 점입니다. 2016.02.26. 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 경매로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만 시장가격에 대입하면 이야기가 달라집니다. 현재 최저가 65,100,000원은 최근 12개월 평균 67,937,500원의 95.8%, 최신 거래 68,000,000원과도 차이가 크지 않습니다.
특히 최근 가격 흐름이 -3.6%라는 점을 함께 보면 현재 회차는 “시세보다 확실히 싸다”기보다는 최근 시세에 소폭 할인된 수준으로 보는 편이 맞습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 현장조사상 임대관계가 확인되지 않았고 내부 상태도 직접 조사되지 않았으므로, 점유 확인과 가격 안전마진 확보가 최종 판단의 핵심입니다. 권리는 합격, 가격 메리트는 제한적.
