광주지방법원 2024타경51374. 전라남도 무안군 해제면 창매리 소재의 토지와 특수시설이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 농업스마트테크농업회사법인주식회사이며, 중소기업은행이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 최초 근저당권 설정일은 2022년 2월 15일이고, 경매개시결정은 2024년 3월 11일입니다.
일반 주거용 부동산과 달리 이 물건은 목록 5의 지렁이 사육시설, 목록 6의 폐기물 재활용시설이라는 이용상태가 중요한 판단 요소입니다. 매각에는 일부 제시외 건물과 기계기구가 포함되지만, 다른 일부 건축물과 이동 가능한 시설은 제외됩니다. 단순한 등기부 분석만으로 취득 후의 사용·수익 가능성을 판단하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경51374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 해제면 창매리 887-1 등기상 표시: 창매리 887-1, 887-2 주건축물제1동 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 해제면 해제지도로 507-28 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 지렁이 사육시설·폐기물 재활용시설 |
| 소유자 | 농업스마트테크농업회사법인주식회사 |
| 감정가 | 1919,328,000원 |
| 최저매각가 | 1,074,824,000원 (2회 유찰, 감정가 대비 56%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 1,612,360,137원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 등기사항 확인 기준 | 2026.08.27 · 광주지방법원 무안등기소 · 건물 등기사항전부증명서 |
| 토지 기초현황 | 지목 답 · 토지이용상황 답축사 · 토지 자료상 면적 3,260.1㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 검토는 끝나지 않았다
말소기준권리는 2022.02.15 설정된 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며, 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권, 정효심의 근저당권, 기술보증기금의 가압류 등은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
국가 및 무안군의 압류도 말소기준 이후에 등기되어 있습니다. 다만 등기상 압류가 말소된다는 것과 관련 세금의 배당순위가 뒤라는 것은 서로 다른 문제입니다. 조세채권의 법정기일, 당해세 여부와 실제 배당순위가 확인되지 않았으므로 예상배당액은 달라질 수 있습니다.
또한 2024.04.11 기술보증기금은 정효심의 근저당권에 대해 사해행위 취소를 원인으로 한 말소등기청구권을 피보전권리로 가처분을 등기했습니다. 해당 가처분은 매각 소멸로 표시되어 있으나, 정효심 근저당권의 실제 처리와 관련 절차는 입찰 전 확인 대상입니다.
② 임차인·점유 및 매각 제외 건물 — 핵심 현장 위험
매각물건명세서에는 더 퍼스트 주식회사 농업회사법인이 지상 임차인으로 기재되어 있으며, 이 회사 소유의 제시외 건물이 매각에서 제외된다고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 판단할 수 없습니다.
| 임차인 / 관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
더 퍼스트 주식회사 농업회사법인 명세서상 지상 임차인 · 매각 제외 건물 소유자 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
명세서상 확인되는 지상 임차인 1곳을 표시했습니다. 임대차보증금, 임대차기간, 점유 범위, 대항요건, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 또는 우선변제권의 존재를 확정할 수 없습니다. 보증금 인수 여부와 금액도 확정되지 않았습니다.
| 시설 | 규모 / 내용 | 매각 여부 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 ㄱ, ㄹ | 명세서상 제시외 건물 | 포함 |
| 환기송풍기 | 4식 | 포함 |
| 휴게실 및 창고 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 24.4㎡ | 제외 |
| 창고 | 조립식판넬조 판넬지붕 단층 2.4㎡ | 제외 |
| 컨테이너·농막 | 지상 이동 가능 시설 | 제외 |
특히 제3자 소유의 매각 제외 건물이 남아 있을 경우, 해당 건물의 존치·사용 권원과 부지 인도 문제를 별도로 검토해야 합니다. 낙찰만으로 해당 건물의 소유권이나 자유로운 철거 권한을 취득하는 것은 아닙니다.
③ 가격 검증 — 56% 할인과 시세 저평가는 다르다
현재 최저매각가는 1,074,824,000원으로 감정가 1,919,328,000원의 약 56%입니다. 감정가 대비 상당한 가격 조정이 있었지만, 이 비율 자체가 시장가치 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
특수시설은 토지 가치뿐 아니라 실제 시설 활용 가능성, 기계기구의 작동 상태, 관련 인허가의 존속·승계 가능성, 제3자 소유 시설의 존치 여부에 따라 매수자의 평가가 달라집니다. 따라서 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 낙찰가 비율만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 1,074,824,000원 | 56% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 752,376,800원 | 39.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 526,663,759원 | 27.44% | 0원 |
향후 유찰 가격은 회차별 계산 시나리오이며 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다. 인수액 0원은 기존 배당 계산상 금액으로, 미확정 임차권·점유 문제 및 취득 관련 비용을 포함한 최종 부담액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,074,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,148,240원 |
| 1. 을구 1번 · 중소기업은행 근저당 | 1,680,000,000원 | 1,061,675,760원 |
| 2. 을구 2번 · 중소기업은행 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 정효심 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 · 기술보증기금 가압류 | 577,500,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,737,500,000원 | 1,061,675,760원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금에서 추정 집행비용 13,148,240원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 1,061,675,760원입니다. 현재 단순 계산에서는 1순위 근저당권이 이를 전부 배당받고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
총 채권액 2,737,500,000원과 비교하면 1,675,824,240원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미회수분과 낙찰자가 실제로 인수하는 권리는 별개입니다.
채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 합니다. 중소기업은행 근저당권의 기술보증기금 일부 이전은 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 표시된 배당은 기초 계산 결과로서 실제 확정 채권액·대위변제에 따른 배당권자 변경·조세채권의 우선순위·임차인 관련 배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 시나리오 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 1,061,675,760원 | 1,675,824,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 742,453,032원 | 1,995,046,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 518,997,121원 | 2,218,502,879원 | 0원 |
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (토지 현황 및 명세서 기준)
- 토지 현황. 토지 자료상 면적은 3,260.1㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 답축사입니다. 지형은 평지·세로장방형으로 기재되어 있습니다. 일괄매각 전체의 토지별 면적과 경계는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 농림지역 및 농업진흥구역에 포함됩니다. 취득 후 사용목적에 따라 허용행위, 농지 관련 절차 및 시설의 적법성을 검토해야 합니다.
- 토지이용 제한. 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 저촉으로 표시되어 있습니다. 시설 변경이나 증축, 용도변경 가능성은 관련 규제를 확인해야 판단할 수 있습니다.
- 도로 조건. 도로접면은 세로한면(가)이며, 폭 20~25m 중로1류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 진출입 조건과 도로 관련 저촉 범위는 현장 및 관련 도면으로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 자료상 공시지가는 9,220원/㎡입니다. 이는 개별 시설의 거래시세나 일괄매각 대상 전체의 시장가격을 직접 나타내는 수치가 아닙니다.
- 특수시설 활용. 지렁이 사육시설과 폐기물 재활용시설은 실제 운영 가능 여부가 가치를 좌우할 수 있습니다. 시설 인허가, 설비 상태, 매각 포함 범위와 영업 지속 가능성을 구분하여 검토해야 합니다.
- 환금성. 범용 주거용 건물이 아닌 특수용도 물건이어서 매수자 수요가 사용목적에 따라 제한될 수 있습니다. 농업진흥구역 등의 토지 규제와 제3자 소유 시설도 처분 과정에서 검토해야 할 변수입니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 매각목록과 등기 범위. 일괄매각 대상인 건물·토지·기계기구를 목록별로 대조하고, 창매리 887-1·887-2 및 관련 건물의 등기사항과 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 지상 임차인의 권리. 더 퍼스트 주식회사 농업회사법인의 임대차계약, 보증금, 임대기간, 점유 범위, 대항요건, 배당요구 및 토지사용 권원을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 건물의 존치. 24.4㎡ 휴게실·창고와 2.4㎡ 창고의 위치, 경계, 실제 소유관계, 사용권원과 향후 인도·철거 가능성을 조사해야 합니다.
- 기계기구 현물 확인. 환기송풍기 4식, 담보목록에 포함된 기계기구와 호이스트 등의 실제 소재·작동 여부 및 매각 포함 관계를 확인해야 합니다.
- 시설 인허가. 지렁이 사육시설·폐기물 재활용시설의 인허가·등록 현황, 승계 가능성, 관련 법령상 사용제한 여부를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 우선순위. 목포세무서 및 무안군 압류와 관련한 세금의 성격·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 현재의 단순 예상배당이 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
- 담보권 일부 이전. 중소기업은행과 기술보증기금 사이의 확정채권 대위변제 및 근저당권 일부 이전이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 취득 후 추가비용. 미납 관리비, 시설 정비, 사용허가 관련 비용, 제3자 점유 해소비용 및 제세공과금 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 시장가격 검증. 감정가 대비 56%라는 숫자가 아니라 비교 가능한 시설의 실제 거래가격과 활용·수익 가능성을 기준으로 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 토지이용계획 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율 44%가 곧 안전마진은 아니다”
이 사건은 감정가 1,919,328,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,074,824,000원까지 내려왔습니다. 건물등기의 말소기준과 후순위 권리 소멸 구조는 확인되며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 여기서 권리분석을 종료하면 중요한 위험을 놓치게 됩니다.
명세서상 지상 임차인인 더 퍼스트 주식회사 농업회사법인 소유의 건물이 매각에서 제외되고, 그 임차인의 보증금·대항력·토지사용 권원은 확정되지 않았습니다. 또한 지렁이 사육시설·폐기물 재활용시설의 활용 가능성과 농업진흥구역 등의 규제는 낙찰 이후의 실질 가치를 좌우할 수 있습니다.
따라서 현재 최저가가 시장가치보다 싸다고 단정할 수 없고, 명세서상 임차권·제3자 소유 건물·인허가 문제를 해소하기 전에는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 것이 합리적입니다. 가격만 내려간다고 이 위험이 자동으로 사라지는 것도 아닙니다.
등기상 소멸관계는 비교적 명확하지만, 점유·활용·환금성은 별도 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 무엇을 실제로 소유하고, 어떻게 사용할 수 있으며, 어떤 추가부담이 발생할 수 있는지를 확정하는 데 있습니다.
