광주지방법원 2024타경51374. 전라남도 무안군 해제면 창매리 887-1에 위치한 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 농업스마트테크농업회사법인주식회사이고, 2022년 2월 15일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 국과 무안군의 압류, 그리고 기술보증기금의 가처분이 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 권리 승계 자체는 단순합니다. 반면 매각물건의 성격은 단순한 단일 건물과 다릅니다. 목록에는 토지와 건물이 포함되고, 지렁이 사육시설 및 폐기물 재활용시설로 이용되는 부분이 있으며, 제시 외 건물과 이동가능한 컨테이너·농막은 매각에서 제외됩니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구도 포함되어 있어 무엇이 정확히 낙찰 대상에 들어오는지를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경51374 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 해제면 창매리 887-1 |
| 등기상 표시 | 전라남도 무안군 해제면 창매리 887-1, 887-2 주건축물제1동 · 도로명주소 전라남도 무안군 해제면 해제지도로 507-28 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 농업스마트테크농업회사법인주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,919,328,000원 / 1,343,530,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,612,360,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
매수인 인수액은 0원입니다. 2022년 2월 15일 중소기업은행의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권 2번·3번, 갑구 가압류·임의경매개시결정·압류, 을구 3-1 가처분은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 1-1 명의인 변경과 을구 1-1·1-2·1-3, 2-1·2-2 같은 변경·명의표시 관련 등기는 권리의 실질적인 매수인 인수와는 구분해서 봐야 합니다.
② 현재 회차 — 감정가의 70%까지 내려온 상태
현재 회차는 1회 유찰 후 매각가 1,343,530,000원입니다. 시나리오 데이터상 감정가 1,919,328,000원 대비 70%에 해당합니다. 다음 회차로 넘어가면 940,470,999원(감정가 49%), 그 다음은 658,329,699원(감정가 34%)까지 제시되어 있습니다. 다만 데이터에 실거래 시세가 없으므로 어느 회차가 시세 대비 유리한지에 대한 외부 가격 판단은 이 리포트에서 하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,343,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,835,300원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,680,000,000원 | 1,327,694,700원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 정효심 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 577,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 2,737,500,000원, 배당액은 1,327,694,700원, 미배당액은 1,409,805,300원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 잔여배당에 변동을 줄 수 있다고 명시되어 있습니다.
④ 매각 대상·제외 사항 — 숫자보다 현장 범위를 먼저 확인
- 일괄매각. 제시 외 건물(ㄱ,ㄹ)과 제시 외 기계기구 환기송풍기 4식 매각이 포함됩니다.
- 시설 이용. 목록5는 지렁이 사육시설, 목록6은 폐기물 재활용시설로 각 이용됩니다.
- 매각 제외. 지상 임차인 더 퍼스트 주식회사 농업회사법인 소유의 제시외 건물인 휴게실 24.4㎡와 창고 2.4㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 이동물 제외. 지상 이동가능한 컨테이너와 농막도 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구(일련번호 2-4)가 포함되어 있으며, 데이터상 일부 호이스트는 현장 탐문조사에서 소재한다고 조사되었습니다.
⑤ 토지·입지 메모
- 용도지역. 농림지역이며, 용도지역2는 지정되지 않음으로 기재되어 있습니다.
- 토지 성격. 지목은 답, 토지이용상황은 답축사, 지형은 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지면적. 3,260.1㎡이며 공시지가는 9,220원/㎡입니다.
- 용도지역지구. 농업진흥구역 포함, 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 저촉, 농림지역 포함, 중로1류(폭 20m~25m) 접함으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 않기. 현재 최저가는 1,343,530,000원이지만 실거래 시세가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 권리 소멸 확인. 2022.02.15 중소기업은행 을구 1번 근저당을 중심으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 제외 물건 확인. 제시 외 건물, 컨테이너, 농막이 매각 제외이므로 실제 이용 면적과 소유 관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 기계기구 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 범위와 현장 소재 여부를 목록과 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 규제를 실제 이용계획과 함께 검토하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 940,470,999원, 3회 유찰 시 658,329,699원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로 자금계획과 보유 목적을 회차별로 비교하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 그러나 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2022년 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 매각물건 자체는 일반적인 단일 부동산과 다릅니다. 농림지역 토지에 농업진흥구역이 포함되고, 지렁이 사육시설과 폐기물 재활용시설로 이용되는 부분이 있으며, 제시 외 건물·컨테이너·농막의 매각 제외와 기계기구 포함이 함께 적혀 있습니다.
따라서 이 사건의 판단 포인트는 “권리가 깨끗한가”에서 끝나지 않습니다. 현재 회차 1,343,530,000원은 감정가 1,919,328,000원의 70%까지 내려왔지만, 실거래 시세 정보가 없어 가격 메리트를 외부 시세와 비교할 수는 없습니다. 낙찰 대상과 제외 대상의 실제 범위, 토지 규제, 시설 및 기계기구의 현황을 확인한 뒤 현재 회차와 추가 유찰 회차를 함께 비교하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
