최저가가 감정가의 24%여도, 인수액이 닫히지 않으면 ‘싼 물건’이 아니다 — 모티더베스트빌 101호

부산지방법원 2025타경1329. 부산 연제구 연산동 월드컵대로 76에 있는 모티더베스트빌 1층 근린생활시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설인 일반음식점이며, 101호와 109호가 전유부 합병돼 전유면적 47.81㎡, 공용면적 15.9939㎡로 등재된 물건입니다. 감정평가 당시에는 폐문과 이해관계인 부재로 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다.

가격표만 보면 강한 할인입니다. 감정가 258,000,000원에서 최저가가 61,946,000원으로 내려와 감정가의 24.0% 수준입니다. 제공된 비교 실거래도 2024년 7월 190,000,000원 한 건이므로, 단순 최저가만 비교하면 32.6%입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 권리구조입니다. 확인된 대항력 임차보증금 15,500,000원이 매수인에게 넘어가고, 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 점유관계까지 남아 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞쪽부터 확인해야 한다

말소기준권리는 2023.09.27. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 352,000,000원입니다. 이후 설정된 이정기 근저당권 221,000,000원, 2025.04.02. 임의경매개시결정, 2026.01.09. 연제구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준권리보다 앞선 2023.01.25. 소유권이전청구권가등기입니다. 등기에는 정대규를 가등기권자로 하고 거래가액 185,136,000원이 기재돼 있으며, 2023.08.09. 가등기권자가 주식회사모티전력으로 이전된 내용도 있습니다. 관련 본등기와 중간 권리 말소 경위가 함께 나타나므로, 이 권리가 현재 별도 권리로 존속하는지, 담보가등기인지, 매수인에게 남는 권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서로 확정하기 전에는 인수액을 숫자로 고정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 인수 15,500,000원, 미상은 별도

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 관계는 없습니다. 현황조사상 임차·점유관계는 총 7건입니다. 이 중 전입일과 보증금이 확인되고 말소기준일보다 앞선 3건은 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다.

③ 시세 비교 — 표본 한 건보다 권리 상한을 먼저 확정해야 한다

모티더베스트빌의 제공된 비교 실거래는 2024년 7월 전용 48.25㎡, 10층 190,000,000원 한 건입니다. 대상 면적 47.81㎡와 유사하지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 매각기일보다 앞서 있어 현재 1층 근린시설의 가격을 단정할 자료로 쓰기에는 제한적입니다.

최저가 61,946,000원은 비교 실거래의 32.6%이고, 확인된 인수액을 더한 77,446,000원은 40.8%입니다. 숫자만 보면 큰 차이가 있지만, 이 비율에는 미상 보증금·가등기 관련 인수 가능성·당해세·명도비용·실제 이용상태가 반영돼 있지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 “실거래보다 59.2% 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,946,000원 가정)

총 채권액 577,989,820원 중 예상배당은 60,430,972원이며 미배당은 517,558,848원입니다. 확인된 대항력 임차보증금 15,500,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세와 미상 임차보증금은 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 미배당과 확인 실질취득

확인된 보증금 15,500,000원은 회차가 내려가도 그대로 남으므로 최저가 하락폭만큼 실질취득가가 동일하게 내려가지는 않습니다. 더 중요한 점은 이 표 역시 미상 보증금을 0원으로 본 계산이라는 사실입니다. 미상 보증금이 확정되기 전에는 어느 회차도 최종 취득비용으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 3호선 물만골역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 5m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 대로2류와 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하에 해당합니다.
• 토지. 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 652.5㎡입니다.
• 공시지가. ㎡당 3,355,000원입니다.
• 시설. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 화재탐지·경보설비가 구비돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 10세대 규모이며 제공된 실거래는 1건입니다. 근린시설·1층·이용상태 미확인이라는 특성 때문에 아파트형 물건보다 가격 비교와 매수층 판단이 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 갑구 6번 가등기의 현재 존속 여부, 담보가등기 여부, 본등기 경위와 매수인 인수 여부를 등기부·매각물건명세서에서 확정해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. (주)유안개발·이창수, 권미미, 현황조사상 주거 점유의 보증금·점유개시·사업자등록 또는 전입신고·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 호실 범위 대조. 101호와 109호의 합병, 107호와 108호의 합병, 현황조사에 나타난 107호 임차관계가 본건 매각범위에 포함되는지 대조해야 합니다.
• 실제 이용상태 확인. 공부상 일반음식점이지만 감정평가 당시 폐문으로 이용상태를 확인하지 못했습니다. 내부 구조·영업시설·주거 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 세금 압류 이력이 있으므로 법원과 관할 세무기관을 통해 당해세와 배당요구액을 확인해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 법인·개인·주거 점유가 혼재하고 복수 호실이 언급됩니다. 실제 점유자와 각 점유 부분을 특정한 뒤 명도비용과 기간을 산정해야 합니다.
• 관리비·공용부분 확인. 관리주체에 공용부분 관리비 체납과 시설 이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 비교가격 보수 적용. 190,000,000원 실거래 한 건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 1층 근린시설의 임대료·공실·권리금·내부 상태를 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 닫힌 인수액이 먼저다”

이 물건의 최저가는 61,946,000원으로 감정가의 24.0%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 떠안을 것으로 확인된 보증금만 15,500,000원이어서 최소 실질취득은 77,446,000원입니다. 그 위에 보증금 미상 점유관계, 말소기준권리보다 앞선 가등기 확인, 101호와 107호가 함께 등장하는 점유범위, 당해세와 실제 이용상태 문제가 남아 있습니다.

따라서 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 매수인이 최종적으로 무엇을 얼마나 인수하는가가 먼저입니다. 확인된 금액만 비교하면 실거래 190,000,000원의 40.8%지만, 실거래 표본은 한 건뿐이고 미상 인수액이 닫히지 않았습니다. 가격은 낮지만 권리비용의 상한은 아직 없다. 가등기와 임차관계를 원본으로 확정하기 전에는 할인율을 투자수익으로 환산해서는 안 되는 물건입니다.