확약 유효 시 인수 0원*, 실질취득 5,635만원 — 인천 혜원빌라 401호

인천지방법원 2025타경505466. 인천 서구 심곡동 혜원빌라 에이동 4층 401호, 전용 45.48㎡ 전부를 대상으로 한 다세대주택 강제경매입니다. 감정가는 115,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저가는 56,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 말소기준인 2022.07.18. 압류보다 앞서 전입과 확정일자를 갖춘 임차인이 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조이기 때문입니다.

현재 회차의 예상배당은 집행비용 1,414,300원을 먼저 공제하고 임차인에게 54,935,700원을 배당하는 구조입니다. 보증금 115,000,000원 중 부족한 60,064,300원은 원칙상 매수인 인수 가능액입니다. 따라서 확약이 무효이거나 말소 조건이 이행되지 않으면 실질취득은 56,350,000원 + 60,064,300원 = 116,414,300원으로 올라가며, 최근 12개월 평균 101,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 모두 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2022.07.18. 포천세무서장의 압류입니다. 박현수의 전입신고와 확정일자는 모두 2021.03.11., 점유개시는 2021.04.01.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 박현수는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이며, 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.

등기부에 기재됐던 한국주택은행·계양신용협동조합·삼성화재해상보험· 한국스탠다드차타드은행·국민은행 근저당은 각각 2009.03.20., 2014.03.17., 2017.08.22., 2019.02.27., 2021.04.08. 후속 말소등기가 있습니다. 따라서 이들 과거 근저당을 현재의 매수인 인수권리로 해석해서는 안 됩니다. 현재 분석의 실질적인 인수 쟁점은 박현수 임차보증금과 확약서의 이행 여부입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 실제 임차인 수에 포함하지 않았습니다. 확인되는 실제 임차인은 박현수 1명이며, 확약은 이 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자나 임차인이 현장에서 확인되는 경우에는 별도 권리분석이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 가격 메리트가 크다

혜원빌라는 15세대 규모로 1994.01.07. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적 45.48㎡와 유사한 43.4㎡·44.04㎡ 거래 8건의 전체 평균은 95,625,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 101,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 1층 43.4㎡의 95,000,000원입니다.

최근 거래 흐름은 과거 구간보다 7.6% 높은 추세입니다. 확약이 유효하면 실질취득 56,350,000원은 최근 12개월 평균의 55.8%이고, 전체 평균의 58.9%입니다. 이 조건에서는 가격 여유가 큽니다. 반대로 확약이 작동하지 않으면 실질취득 116,414,300원으로 최근 시세보다 높아지므로, 가격 메리트가 완전히 사라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

예상배당 후 임차보증금 부족분은 60,064,300원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원*입니다. 과거 근저당은 각 후속 말소등기가 확인되므로 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담은 내려가지 않는다

대항력 인수형 경매는 최저가가 더 낮아졌다는 이유만으로 싸지는 구조가 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 유찰 횟수가 아니라 말소동의 확약의 효력과 실제 이행에서 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천지하철 2호선 서구청역 남서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 서구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 진입로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 466.3㎡, 지목 대, 공시지가 1,053,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 1994년 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%로 표시되어, 아파트 대단지보다 매수층과 환금성이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상이 을구 11번 박현수 임차권인지, 조건부 문구와 유효기간을 직접 확인해야 합니다.
• 말소 이행 절차 확인. 잔금납부와 동시에 인수 부담이 해소되는지, 임차권 말소 신청의 주체와 시기, 추가 제출서류를 법원과 주택도시보증공사에 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 인수 0원*, 확약 무효 시 60,064,300원 인수를 각각 적용해 입찰가 상한을 계산해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 임차권등기가 말소되더라도 현실 점유가 남아 있으면 인도명령·명도 협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 수도·도시가스 요금과 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 소규모 빌라 환금성. 15세대·1994년 다세대주택이므로 실거주 수요, 주차, 누수, 옥상·외벽 상태와 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 확약이 먼저다

표면상 최저가는 56,350,000원으로 최근 12개월 평균 101,000,000원의 55.8%에 불과합니다. 그러나 이 할인은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행될 때만 현실이 됩니다. 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 60,064,300원을 더해 실질취득이 116,414,300원으로 상승해 최근 시세보다 높아집니다.

따라서 이 물건은 “2회 유찰된 저가 빌라”가 아니라 확약의 진위·적용범위·이행조건을 검증한 뒤에만 가격 메리트가 성립하는 조건부 물건입니다. 확약이 확인되면 권리부담은 실질 0원*이고 가격 여유도 큽니다. 반대로 확약 확인이 불충분하면 낮은 최저가에 현혹되어서는 안 됩니다. 입찰의 선결조건은 가격 계산이 아니라 확약 검증입니다.

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박현수 임차권에 대해 유효하고 실제 말소까지 이행되는 경우. 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 룰상 미배당 보증금 60,064,300원의 매수인 인수 가능성이 있습니다.