부산지방법원 2025타경1329. 부산 연제구 연산동 ‘모티더베스트빌’ 1층 107호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가는 260,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가는 62,426,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 매수인이 승계할 임차보증금과 실제 점유관계입니다.
등기상 말소기준은 2023.09.27. 부산은행 근저당권입니다. 이후의 이정기 근저당권과 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자들이 있고, 일부는 배당요구 및 확정일자가 확인되지 않아 보증금이 경매대금에서 배당되지 않은 채 매수인에게 남을 수 있습니다. 즉 담보권은 지워져도 임차보증금 위험은 지워지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 700-8 모티더베스트빌 제1층 제107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 실제 이용상태 재확인 필요 |
| 면적 / 건물 | 전유 48.165㎡ · 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 · 사용승인 2017.03.30. |
| 소유자 | 주식회사모티전력 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 62,426,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 340,447,167원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차보증금은 별도
주식회사모티전력은 2023.09.27. 107호를 거래가액 185,136,000원에 취득했고, 합병된 부분에 대해서도 거래가액 155,344,000원의 소유권이전 등기가 이기되어 있습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 352,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다. 2024.06.04. 설정된 이정기의 채권최고액 221,000,000원 근저당과 2025.04.02. 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
문제는 임차인입니다. 확인된 점유자 7명 중 말소기준일 전에 전입하고 보증금이 확인된 (주)광우·최광우, (주)미원건업·차준우, (주)케이엔드제이·박광진의 보증금 합계 15,500,000원은 우선변제권이 확인되지 않아 현재 배당 가정에서 매수인 인수액으로 반영됩니다. 또 (주)유안개발·이창수, 권미미, 제이는 보증금 또는 전입일이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인된 인수 15,500,000원+
| 임차인·점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)광우, 최광우 | 101호 | 2021.01.27 | 5,000,000원 / 300,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| (주)유안개발, 이창수 | 101호 | 2022.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 권미미 | 101호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| (주)미원건업, 차준우 | 107호 | 2023.05.11 | 10,000,000원 / 900,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| (주)케이엔드제이, 박광진 | 107호 | 2023.08.25 | 500,000원 / 500,000원 | 있음 | 없음 | 500,000원 |
| (주)스마트텍, 하승호 | 107호 | 2024.04.18 | 30,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 제이 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 시세 비교 — 수치상 낮지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
면적이 유사한 거래는 1건입니다. 2024.07. 전용 48.25㎡, 10층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 전유 48.165㎡로 면적은 유사하지만 1층 근린시설이고, 비교 거래는 10층입니다. 거래 표본도 한 건뿐이므로 190,000,000원을 대상 물건의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 48.25㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 평균 | 48.25㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
최저가 62,426,000원은 비교 거래가의 32.9%이고, 확인된 인수액을 더한 실질취득가 77,926,000원은 비교 거래가의 41.0%입니다. 숫자만 보면 낮지만, 미상 보증금이 추가되면 실질취득가는 상승합니다. 또한 실제 이용상태가 확인되지 않은 1층 근린시설이고 4회 유찰된 점을 감안하면, 이 격차를 전부 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,523,668원 |
| 인수 · (주)광우, 최광우 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)미원건업, 차준우 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)케이엔드제이, 박광진 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 352,000,000원 | 60,902,332원 |
| 2. 근저당 · 이정기 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권 채권액 합계는 573,000,000원이고 예상 배당액은 60,902,332원으로, 미배당액은 512,097,668원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액 340,447,167원도 전액 충족되지 않습니다. 확인된 임차보증금 15,500,000원은 배당금이 아니라 매각대금 외부에서 매수인이 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 확인된 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 62,426,000원 | 15,500,000원 | 77,926,000원 | 512,097,668원 |
| 5회 유찰 시 | 43,698,200원 | 15,500,000원 | 59,198,200원 | 530,488,368원 |
| 6회 유찰 시 | 30,588,739원 | 15,500,000원 | 46,088,739원 | 543,361,858원 |
유찰이 이어지면 매각가격은 낮아지지만, 확인된 대항력 임차보증금 15,500,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 미상 보증금이 추가로 확인되면 모든 회차의 실질취득가가 그만큼 상승합니다. 따라서 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가 + 확정 인수액 + 추가 인수 가능액을 기준으로 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 3호선 물만골역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017.03.30. 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 건물로 위생·급배수, 소화전, 승강기, 화재탐지·경보설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 폐문과 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 준주거지역의 평지·사다리형 주상용 토지이며, 남서측 약 30m 도로와 남동측 약 5m 도로에 접합니다. 공시지가는 3,355,000원/㎡입니다.
- 환금성. 모티더베스트빌은 10세대 규모로 표시되고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건도 4회 유찰되어 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 대조. 각 점유자의 배당요구 여부, 확정일자, 임대차계약서상 보증금과 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 101호 점유관계. 101호로 조사된 (주)광우·최광우, (주)유안개발·이창수, 권미미가 이 사건 매각범위에 포함되는지 확인하세요.
- 107호 합병 확인. 107호·108호 전유부 합병과 등기 정리 여부, 현재 전유면적 및 경계가 매각목록과 일치하는지 확인하세요.
- 실제 용도 확인. 공부상 근린생활시설과 실제 영업·주거 이용상태가 일치하는지, 제이의 주거 점유가 적법한지 현장에서 확인하세요.
- 실질취득가 기준. 최소 77,926,000원에 미상 보증금, 명도비용, 체납 관리비와 세금 가능액을 더해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만 권리비용은 아직 확정되지 않았다”
이 물건은 감정가 260,000,000원에서 62,426,000원까지 내려와 표면 할인율이 큽니다. 확인된 인수액 15,500,000원을 더해도 실질취득가는 77,926,000원으로, 면적 유사 거래 190,000,000원의 41.0%입니다. 그러나 이 비교 거래는 2024.07. 10층 단 한 건이고, 대상은 실제 이용상태가 확인되지 않은 1층 근린시설입니다.
더 중요한 것은 점유자 7명 가운데 보증금 또는 전입일이 확인되지 않은 점유자가 남아 있다는 사실입니다. 101호 점유자의 매각범위 포함 여부와 107호·108호 합병 관계도 재확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 등기상 담보권은 소멸하지만 임차·점유 위험이 큰 유형입니다. 최저가만 보면 저가, 실질취득가는 미확정. 보증금과 매각범위를 모두 확정한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.