67,130,000원
부산지방법원 2025타경2063. 영도구 봉래동2가 해광빌라 비동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정 이용상태도 근린생활시설로 확인되며, 현장조사에서는 공부상 1개호인 내부를 벽체로 나눠 일부는 사무실로 임차 사용, 일부는 주거용 공실로 조사됐습니다. 따라서 단순한 주거용 집합건물처럼 접근하기보다는 실제 이용형태와 임차관계를 함께 봐야 하는 물건입니다.
등기상 핵심은 2019.08.30 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 283,800,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 제주은행·소상공인시장진흥공단의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기부만 깨끗해지는 것과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 홍갑선은 2002.02.05 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 우선변제권 없이 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2063 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동2가 112-15 해광빌라 비동 1층101호 |
| 도로명 | 부산광역시 영도구 대교로46번길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 내부 일부 사무실, 일부 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 비동 5층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 권미혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 283,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
1995년·1999년·2012년·2015년·2017년에 설정됐던 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.08.30 부산은행 근저당권 283,800,000원입니다. 그 뒤 2025.05.23 임의경매개시결정, 2025.07.14 제주은행 가압류 35,386,038원, 2025.07.29 소상공인시장진흥공단 가압류 25,237,927원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍갑선 | 101호 | 2002.02.05 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 허부 | 101호 | 2025.02.19 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 산정 없음 |
홍갑선과 허부 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 홍갑선은 선순위 전입으로 인수위험이 확정적으로 반영돼 있습니다. 허부는 2025.02.19 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 임대차 원본 확인은 필요합니다.
③ 가격 — 67,130,000원만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 137,000,000원의 49%인 67,130,000원입니다. 하지만 매수인이 인수하는 홍갑선 보증금 5,000,000원을 합치면 실질 부담은 약 72,130,000원입니다. 그래도 확인된 최근 거래 95,000,000원보다는 낮습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 137,000,000원 | 기준 감정가 |
| 현재 최저가 | 67,130,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 매수인 인수 | 5,000,000원 | 홍갑선 보증금 |
| 실질 부담 | 72,130,000원 | 현재 최저가 + 인수액 |
| 최근 실거래 | 95,000,000원 | 2025.06 · 58.23㎡ · 5층 |
④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 인수 · 임차인 홍갑선 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 283,800,000원 | 65,521,660원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제주은행 | 35,386,038원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 25,237,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 344,423,965원 중 배당되는 채권액은 65,521,660원이며, 미배당은 278,902,305원입니다. 홍갑선 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 회차별 부담 — 더 유찰돼도 인수 5,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 부산은행 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 67,130,000원 | 5,000,000원 | 65,521,660원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 46,991,000원 | 5,000,000원 | 45,745,162원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 32,893,699원 | 5,000,000원 | 31,901,612원 |
이 사건에서 중요한 점은 유찰로 최저가가 떨어지더라도 홍갑선 보증금 5,000,000원은 그대로 인수된다는 것입니다. 현재 회차에서는 최저가 67,130,000원에 인수액까지 고려해야 하고, 다음 회차에서도 동일하게 별도 부담을 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미광마린타워아파트 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·소규모공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 내부를 벽체로 나눠 일부는 사무실, 일부는 주거용으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지 남측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 208.5㎡, 공시지가 1,524,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 해광빌라B동은 8세대, 1995.09.04 준공으로 확인됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 입찰가 계산에서 홍갑선 보증금 5,000,000원을 반드시 별도 비용으로 더해야 합니다.
- 허부 임대차 확인. 전입은 말소기준권리 이후지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
- 실제 사용형태 확인. 공부상 1개호지만 내부 벽체로 나뉘어 일부 사무실·일부 주거용으로 사용되는 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 실거래 95,000,000원은 58.23㎡ 1건이며 대상 비교면적 100.68㎡와 일치하지 않습니다. 단순 평면 비교를 피해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 2명의 현재 점유범위와 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 물건 성격
현재 최저가는 감정가 137,000,000원의 49%인 67,130,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 홍갑선 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하고, 허부의 보증금은 확인되지 않았으며, 근린시설 내부가 사무실과 주거용으로 나뉘어 사용되는 물건입니다. 따라서 실질 부담은 현재 회차 기준 약 72,130,000원으로 잡아야 합니다.
확인된 최근 거래 95,000,000원보다 낮은 수준이라는 점은 긍정적이지만, 그 거래는 58.23㎡ 1건으로 대상 비교면적 100.68㎡와 일치하지 않습니다. 8세대 규모의 1995년 준공 건물이고 근린시설이라는 점까지 감안하면 환금성과 개별가격 확인이 중요합니다. 가격은 내려왔지만 권리·임차·용도 확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
