전주지방법원 2024타경27682. 군산시 오식도동 859-34, 도로명 외항로 970에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 16,409.0㎡, 전용공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 소유자는 주식회사전영입니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.09.11. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 360,000,000원이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 점유자는 싸이켐주식회사(대표:문선정)입니다. 보증금 5,000,000원, 월차임 10,000,000원, 전입일은 2024.09.10.로 말소기준권리인 2014.09.11.보다 뒤입니다. 따라서 이 조사내용 기준으로는 대항력 없음으로 분류되며, 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경27682 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 오식도동 859-34 · 전북특별자치도 군산시 외항로 970 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 16,409.0㎡ · 전용공업지역 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 주식회사전영 |
| 감정가 / 최저가 | 7,458,230,400원 / 5,220,761,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 6,623,692,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 97,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.09.11. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 그 뒤로 신용보증기금·기술보증기금·한국무역보험공사·전북신용보증재단·농협은행주식회사·조한의의 가압류, 군산시와 국의 압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음·인수 0원
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 싸이켐주식회사(대표:문선정) | 1,585,65 제곱미터 | 2024.09.10 | 5,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단 자료는 별개
감정가는 7,458,230,400원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 5,220,761,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 3,654,532,700원(49%), 그 다음은 2,558,172,890원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,220,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 54,607,610원 |
| 근저당 · 주식회사전북은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 1,215,000,000원 | 1,215,000,000원 |
| 가압류 · 기술보증기금 | 376,000,000원 | 376,000,000원 |
| 가압류 · 한국무역보험공사 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 가압류 · 전북신용보증재단 | 165,800,000원 | 165,800,000원 |
| 가압류 · 농협은행주식회사 | 182,377,248원 | 182,377,248원 |
| 가압류 · 조한의 | 54,649,816원 | 54,649,816원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,724,326,326원 |
현재 회차 계산상 채권 합계 2,441,827,064원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 2,724,326,326원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·이용 조건
- 토지. 공장용지 16,409.0㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방·광대소각입니다.
- 용도지역. 전용공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 97,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 수배전설비 확인. 350kw 수배전설비가 소재불명·기능 상실 상태로 기재돼 있으므로 현장 상태와 복구 가능성을 확인하세요.
- 매각 제외 물건 구분. 이동이 용이한 컨테이너와 철재구조물 등의 자재는 매각에서 제외되므로 소유관계와 반출 문제를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 싸이켐주식회사(대표:문선정)는 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 선행 근저당 대조. 중소기업은행 근저당의 변경·일부 이전·지분 전부 이전과 한국자산관리공사 채권 귀속을 등기부 원본과 배당관계에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 5,220,761,000원이 감정가의 70%라도 비교 실거래가 없으므로 별도 시세조사 없이 ‘저가’로 판단하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건과 가격은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고, 조사된 임차인은 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단에서는 권리보다 공장용 부동산의 실제 상태와 가격 검증이 더 중요합니다. 1회 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 기준이 없고, 수배전설비 350kw의 소재불명·기능 상실 및 일부 매각 제외 물건이 확인됩니다. 따라서 권리는 통과, 가격과 현장 상태는 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
