전주지방법원 2025타경365. 익산시 금마면 신용리의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 경량철골구조 티225샌드위치 판넬지붕 단층의 단독주택이고, 토지와 제시외 건물을 함께 매각하며 목록3은 지분매각입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 122,531,000원이지만, 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 고민준의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
등기상 기준권리는 2020.12.01 접수된 우리신용협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 고민준은 2020.10.30 전입해 기준권리보다 앞서고, 2025.05.23 배당요구를 했습니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지는 확인되지 않았으므로 배당 후 남는 보증금이 있다면 매수인에게 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경365 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 금마면 신용리 539-5 · 539-4 / 전북특별자치도 익산시 금마면 구룡길 34-56 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 경량철골구조 티225샌드위치 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 박경덕 |
| 감정가 / 최저가 | 175,043,930원 / 122,531,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리신용협동조합 / 96,501,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
소유권보존은 박경덕 명의이고, 2020.12.01 우리신용협동조합 근저당권 91,000,000원이 말소기준입니다. 2020.12.03 김요셉 명의 소유권이전청구권 가등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.05.11 그 권리의 이전 등기가 나용수 명의로 기재되어 있습니다. 2022.04.12 국의 압류와 2025.04.08 우리신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고민준 | 2020.10.30 | 미상 | 2025.05.23 | 있음 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인은 기준권리보다 앞선 전입을 갖고 있으므로 대항력은 핵심 위험요소입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정할 수 없고, 무엇보다 보증금 자체가 미상이라 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료보다 권리 확인이 먼저
현재 회차 최저매각가는 122,531,000원으로 감정가 175,043,930원의 70%입니다. 2회 유찰 시 85,771,700원, 3회 유찰 시 60,040,189원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없어 현 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높인지는 판단할 수 없습니다. 게다가 대항력 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 가격 판단의 출발점은 고민준의 보증금과 배당 가능액을 확인해 실질취득비용을 산출하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,434원 |
| 2. 근저당 · 우리신용협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,015,566원 |
위 배당표는 현재 확인된 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 고민준의 보증금·확정일자에 따른 배당 및 인수 가능액은 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 체크 — 일괄·지분·현황차이
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물을 함께 매각합니다.
- 지분매각. 목록3은 지분매각입니다. 입찰 대상 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 면적 차이. 목록4 1층은 공부상 58.4㎡로 등재되어 있으나 현황은 73㎡로 서로 다릅니다.
- 건물. 단독주택은 경량철골구조 티225샌드위치 판넬지붕 단층이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 부속 현황. 기호1·2 지상 및 인접지와 함께 이동이 용이한 컨테이너박스와 비닐하우스가 소재합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 익산시 금마면 신용리 ‘구룡마을’ 북동측 인근으로 주택과 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 아리랑로 등이 있어 간선도로 상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 179.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 답, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 27,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함되고, 일부 토지에는 하천구역(탑천) 관련 사항도 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 고민준의 보증금과 임대차계약서 내용을 확인하기 전에는 적정 입찰가를 정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구만으로 전액 회수를 전제하면 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금과 예상배당액이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 목록3 지분 범위 확인. 일부 토지가 지분매각이므로 매각대상 지분과 이용관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 면적 차이 확인. 목록4 1층의 58.4㎡와 현황 73㎡ 차이가 가치와 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 및 하천구역 관련 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 175,043,930원에서 최저가 122,531,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 그 70%보다 2020.10.30이라는 임차인의 전입일이 훨씬 중요합니다. 말소기준 2020.12.01보다 먼저 전입한 고민준은 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다.
따라서 현 단계의 결론은 “인수 0원”도, “감정가보다 싸다”도 아닙니다. 정확한 결론은 보증금 확인 전 실질취득가 미상입니다. 일괄매각·지분매각·공부와 현황의 면적 차이까지 함께 존재하는 단독주택·토지 사건인 만큼, 보증금과 매각대상 범위를 먼저 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.
