서울동부지방법원 2024타경2351. 천호동 다성이즈빌 5층 501호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 295,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 188,800,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.03.23 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 259,200,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 서울신용보증재단·신용보증기금·오케이에프앤아이대부 주식회사 가압류, 강동구(서울특별시) 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 우형규는 501호를 주거로 사용하며 2018.10.31 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.03.23보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 낙찰 후 미배당 보증금이 생기는지, 생긴다면 얼마를 매수인이 인수하는지 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경2351 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성안로27길 57-18, 5층501호 (천호동,다성이즈빌) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김현주 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 225,430,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 — 대항력 있음, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우형규 | 501호 · 주거 | 2018.10.31 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 우형규의 보증금이 밝혀져야 최종적인 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 특히 대항력 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 실질취득가는 낙찰가 + 인수 보증금이 되므로, 188,800,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아졌지만 비교 자체에 주의
확인된 거래는 3건으로 평균 212,666,666원, 최저 200,000,000원, 최고 229,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 200,000,000원 1건이며, 현재 최저가 188,800,000원은 이 금액의 94.4%입니다. 최근 거래는 과거 거래 대비 -8.7% 추세로, 가격 흐름은 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2023.02 | 16.48㎡ | 11 | 209,000,000원 |
| 2021.09 | 18.13㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 212,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 259,200,000원 | 185,356,800원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 72,265,262원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 42,485,702원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 26,761,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 400,711,990원, 예상 배당액은 185,356,800원, 미배당은 215,355,190원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당 계산의 매수인 인수는 0원으로 표시되어 있으나, 별도로 확인된 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 최종 인수 위험 판단에는 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 215,355,190원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 252,586,550원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 120,832,000원 | 118,340,352원 | 282,371,638원 |
매각가가 151,040,000원, 120,832,000원으로 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금 중 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다. 따라서 이 사건은 회차별 최저가보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당말공원 북서측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 강동역(지하철5호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 12층 건물의 제5층 제501호이며 E/V, 위생·급배수, 소화전 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 공시지가는 5,039,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 3건이고 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 대상 38.46㎡와 거래 표본 16.48㎡·18.13㎡의 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 우형규의 보증금과 확정일자를 확인해 예상 미배당액과 실제 매수인 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 인수액을 더한 금액이 실제 취득원가입니다.
- 94.4% 수치 과신 금지. 현재 최저가는 최근 12개월 거래의 94.4%지만, 거래 면적이 대상과 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.7%이므로 전체 평균 212,666,666원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·강동구(서울특별시) 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 임차보증금 자료를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰 = 안전한 할인”이 아니다
표면 가격만 보면 감정가 295,000,000원에서 188,800,000원까지 내려와 최근 12개월 거래 200,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 거래는 대상 면적과 일치하지 않고, 더 중요한 문제는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 이 보증금에서 미배당액이 발생하면 매수인의 실질취득가는 188,800,000원을 넘어갑니다. 최근 거래 흐름도 -8.7%로 하락 중입니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 임차보증금 확인이 우선이며, 보증금 확인 전에는 시세 대비 싸다고 평가하기 어렵습니다.
