전주지방법원 2025타경448. 군산시 나운동 나운프라자 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 고봉민 김밥인(김밥집) 및 셰프클럽(BBQ, 도시락, 밀키트)으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이지아이엔씨주식회사이고, 말소기준은 2015.08.11 주식회사전북은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이보다 뒤의 전북은행 근저당 180,000,000원, 2025년 경매개시결정, 군산세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 권리보다 임차인입니다. 실제 임차인은 4명이고, 그중 정은정은 2004.02.05 전입해 말소기준일보다 11년 이상 빠르며 보증금은 25,000,000원입니다. 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 531,300,000원이 아니라 556,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 1층 101호 · 도로명 전북특별자치도 군산시 하나운로 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 1층 101호 · 고봉민 김밥인 및 셰프클럽으로 이용 중 |
| 소유자 | 이지아이엔씨주식회사 (2009.10.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 759,000,000원 / 531,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 318,307,827원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.11 을구 12번 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인 1명은 인수
현재 소유권보다 훨씬 오래된 과거 가압류·압류·근저당권들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현 경매의 기준점은 2015.08.11 전북은행 근저당입니다. 2016.05.16 추가 근저당 180,000,000원과 2025.06.17 임의경매개시결정, 2025.10.16 국 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은정 | 101호 | 2004.02.05 | 25,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 25,000,000원 인수 |
| 방기범 | 확인 필요 | 2018.05.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 곽재영 | 확인 필요 | 2018.06.15 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 대항력 기준 인수 없음 · 2025.07.23 배당요구 |
| 김우섭 | 101호 | 2025.01.24 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 대항력 기준 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 4명은 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차인 4명입니다. 이 가운데 매수인 인수액으로 계산된 것은 정은정의 25,000,000원입니다. 방기범·곽재영·김우섭은 전입일이 2015.08.11 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 759,000,000원의 70%인 531,300,000원입니다. 여기에 정은정의 인수보증금 25,000,000원을 더하면 실제 경제적 부담은 556,300,000원, 감정가의 약 73.3%입니다. 따라서 “감정가 70%까지 떨어졌다”는 숫자만으로 판단하면 인수보증금만큼 실제 취득비용을 낮게 보게 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 531,300,000원 | 25,000,000원 | 556,300,000원 | 256,413,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 371,910,000원 | 25,000,000원 | 396,910,000원 | 414,096,740원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 260,336,999원 | 25,000,000원 | 285,336,999원 | 524,107,719원 |
④ 예상배당표 (매각가 531,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,713,000원 |
| 인수 · 임차인 정은정 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사전북은행 | 600,000,000원 | 523,587,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사전북은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 780,000,000원 중 예상배당은 523,587,000원, 미배당은 256,413,000원입니다. 정은정 보증금 25,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 군산시 나운동의 근린시설로, 현재 고봉민 김밥인과 셰프클럽(BBQ·도시락·밀키트)으로 이용 중입니다.
- 입지. 롯데3차아파트 남측 인근에 위치하고 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있으며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 약 30미터·20미터·10미터 포장도로와 3면이 접합니다. 토지는 평지의 상업용 이용상태이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 소로1류·중로1류에 접하며 교육환경보호구역과 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,253,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 설비. 승강기·소화전·공용 위생설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 531,300,000원에 정은정 인수보증금 25,000,000원을 더한 556,300,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 정은정 임대차 원문 대조. 2004.02.05 전입·보증금 25,000,000원·우선변제권 없음으로 계산된 인수관계와 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음” 문구를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 다른 임차인 점유 확인. 방기범·곽재영·김우섭은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 곽재영은 2025.07.23 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 원본 서류와 배당기준을 확인해야 합니다.
- 상가 이용상태 확인. 현재 음식점·BBQ·도시락·밀키트 용도로 이용 중이므로 인도 시점과 영업시설·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용 7,713,000원과 등기채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%”보다 중요한 2,500만원
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 759,000,000원에서 531,300,000원으로 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순히 “30% 할인”이 아닙니다. 2004.02.05 전입한 정은정의 보증금 25,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되기 때문에, 현재 회차의 실질취득가는 556,300,000원입니다.
등기상 후순위 근저당과 압류는 소멸하지만, 임차인 인수 문제는 별개입니다. 더구나 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음” 문구와 정은정의 대항력·인수 계산이 함께 존재하므로 이 부분을 원문으로 해소하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다. 최저가는 내려왔지만, 권리 확인이 끝나기 전까지는 531,300,000원만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
