부산지방법원 2025타경21372. 연제구 연산동 연산센트럴파크 101동 1층 108호, 전용 67.77㎡ 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 131,000,000원에서 아홉 차례 유찰되어 최저가가 5,286,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 박영만은 2022.07.20 전입·점유와 확정일자를 갖추고, 보증금 120,000,000원의 주택임차권을 2024.07.26 등기했습니다. 말소기준으로 제시된 삼성카드 가압류 2024.10.29보다 앞선 권리입니다.
현재 회차 배당가정에서 박영만에게 배당되는 금액은 4,790,852원이고, 보증금 부족분 115,209,148원은 매수인에게 넘어갑니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가면 인수액은 116,766,405원, 117,856,484원으로 오히려 커집니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 인수액이 올라가면서 총 취득부담이 보증금 120,000,000원 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 958-6 연산센트럴파크 제101동 제1층 제108호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 67.77㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 박기덕 (2009.10.30. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 5,286,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영만 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 연산센트럴파크 · 293세대 · 1992.11.03 준공 |
① 권리 흐름 — 5,286,000원이 끝이 아니다
말소기준은 2024.10.29 삼성카드 가압류 12,203,767원입니다. 그 뒤 신한카드 가압류 29,124,337원과 2025.02.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박영만의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최병순 | 108호 · 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박영만 | 전유부분 전부 · 2022.07.20 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 115,209,148원 |
조사상 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 박영만은 확정일자 2022.07.20과 배당요구를 갖추고 있습니다. 최병순은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 528만원이 아니라 ‘약 1.2억’으로 비교
연산센트럴파크 동일 전용면적 67.77㎡의 실거래입니다. 가격 판단에는 전체 거래 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 139,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 151,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 +6.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.77㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2026.01 | 67.77㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2025.12 | 67.77㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 67.77㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2025.06 | 67.77㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 67.77㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 67.77㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 67.77㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2025.03 | 67.77㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 67.77㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 67.77㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.07 | 67.77㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.77㎡ | 4건 | 139,250,000원 |
박영만 보증금을 기준으로 한 실질취득 약 120,000,000원은 최근 12개월 평균 139,250,000원과 최신 거래 151,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 확인된 박영만 인수액만 놓고 보면 시세 이하 구간입니다. 다만 본건은 1층이고 최신 거래는 14층이며, 최병순의 보증금도 미상이라 이 가격차를 그대로 확정 이익으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 495,148원 |
| 1. 임차인 박영만 보증금 | 120,000,000원 | 4,790,852원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,203,767원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 29,124,337원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박영만 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박영만의 보증금 부족분은 115,209,148원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 배당가정입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 박영만 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 5,286,000원 | 4,790,852원 | 115,209,148원 |
| 10회 유찰 시 | 3,700,199원 | 3,233,595원 | 116,766,405원 |
| 11회 유찰 시 | 2,590,139원 | 2,143,516원 | 117,856,484원 |
표에서 보듯 낙찰가가 5,286,000원에서 3,700,199원, 2,590,139원으로 내려가도 박영만 인수액이 115,209,148원에서 116,766,405원, 117,856,484원으로 커집니다. 따라서 다음 유찰을 기다린다고 해서 실질취득 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연일초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 108호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등이 확인되고, 도시관리계획이 입안 중입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부확인이 불가능해 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요한 물건입니다.
- 환금성. 293세대, 1992.11.03 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%로 경매 유동성에는 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박영만 미배당액. 현재 회차 기준 115,209,148원이 매수인 인수로 계산되며, 추가 유찰 시 인수액이 증가하는 구조임을 전제로 응찰가를 계산해야 합니다.
- 최병순 계약내용. 2022.07.20 전입·점유는 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 부분이 최종 실질취득액을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다.
- 박영만의 이중 지위. 주택임차권자와 강제경매 신청채권자로 동일 이름이 확인되므로 두 채권의 관계와 배당상 취급을 대조해야 합니다.
- 1층 가격차. 본건은 1층이며 최신 151,000,000원 거래는 14층입니다. 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 동일 가치라고 단정하지 않아야 합니다.
- 내부상태. 감정 당시 내부확인이 불가능했으므로 실제 이용상황과 관리상태를 확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.30, 최저매각가는 5,286,000원입니다.
맺으며 — “528만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 131,000,000원짜리 아파트가 아홉 차례 유찰되어 최저가 5,286,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 임차인 박영만의 보증금 120,000,000원이 있고, 현재 배당가정에서 115,209,148원이 매수인에게 승계됩니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 이 인수액이 늘기 때문에 실질취득 부담은 보증금 120,000,000원 부근에 머뭅니다.
시세만 보면 이 약 120,000,000원은 최근 12개월 평균 139,250,000원과 최신 거래 151,000,000원 아래에 있습니다. 그러나 별도 점유자 최병순의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 박영만은 임차권자이면서 경매 신청채권자로도 나타납니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮은가”가 아니라 “인수해야 할 임차보증금의 최종 범위가 어디까지인가”입니다. 현재 확인된 범위만으로는 가격 여지가 있지만, 미상 임차관계가 해소되기 전까지는 권리 리스크가 가격 메리트보다 우선합니다.
