최저가 10,788,000원의 착시 — 실질취득은 최소 120,594,184원, 미상 점유자까지 남는다

부산지방법원 2025타경21372. 연산센트럴파크 101동 1층 108호, 전용 67.77㎡ 아파트입니다. 감정가 131,000,000원이 일곱 차례 유찰돼 최저매각가가 10,788,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 8.24%에 불과하지만, 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다. 전입·점유개시와 확정일자를 모두 2022.07.20에 갖춘 박영만의 주택임차권이 2024.07.26 등기됐고, 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.

현재 매각가를 기준으로 박영만에게 돌아가는 예상배당은 10,193,816원입니다. 보증금에서 이를 뺀 109,806,184원이 매수인에게 승계되므로, 확인된 실질취득액은 10,788,000원 + 109,806,184원 = 120,594,184원입니다. 8회·9회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 그만큼 증가해 총 취득비용은 약 120,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 최저가가 싸다고 실질취득도 싸지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

말소기준권리는 2024.10.29. 삼성카드 가압류입니다. 박영만의 전입·점유개시·확정일자는 2022.07.20이고 주택임차권등기도 2024.07.26이므로 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 을구 제15번 주택임차권등기는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

말소기준 이후인 삼성카드 가압류 12,203,767원, 신한카드 가압류 29,124,337원과 2025.02.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 사건에서 매수인이 실제로 집중해야 할 권리는 후순위 카드채권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권과 점유관계입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 조사 인물 2명

보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 조사된 인물은 최병순과 박영만 두 명입니다. 다만 두 사람 사이의 관계와 독립된 임대차계약 여부는 확인이 필요합니다. 보증금이 확인된 박영만과 달리 최병순은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.

③ 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정된다

7회 유찰 회차에서 9회 유찰 회차까지 매각가는 10,788,000원에서 5,286,119원으로 내려가지만, 박영만 보증금의 미배당 인수액은 109,806,184원에서 115,209,031원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득액은 120,594,184원에서 120,495,150원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰을 더 기다려도 박영만 보증금 기준 총 취득비용은 약 120,000,000원에 묶이는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

연산센트럴파크 동일 면적 67.77㎡의 최근 12개월 평균은 132,100,000원, 최신 거래는 2026.01의 147,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 132,416,666원이지만 최근 12개월 평균을 우선하면, 박영만 권리만 반영한 실질취득 120,594,184원은 최근 평균의 약 91.3%입니다.

확인된 박영만 인수액만 반영하면 실질취득액은 최근 12개월 평균보다 11,505,816원 낮고, 최신 거래보다 26,405,816원 낮습니다. 하지만 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 -1.4%로 하락 방향이며, 물건은 1층입니다. 더욱 중요한 것은 최병순의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 120,594,184원을 최종 취득원가로 확정하거나 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 10,788,000원 가정)

매각대금은 집행비용 594,184원과 박영만 일부 배당 10,193,816원으로 전액 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 최병순의 보증금 미상 위험도 위 인수액에 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연일초등학교 서측 인근으로 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택과 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 108호입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 북하향 경사지대의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측 폭 약 6미터 도로를 통해 단지로 출입합니다.
• 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역에 해당하며 도시관리계획이 입안 중입니다. 공시지가는 999,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 최소 120,594,184원이며, 추가 유찰 시에도 박영만 인수가 늘어 총액은 약 120,000,000원에 고정됩니다.
• 최병순 권리 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 박영만과의 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 박영만 채권 중복 여부. 임차보증금 120,000,000원과 경매신청 청구액 120,000,000원의 법적 원인과 동일 채권 여부를 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 최병순의 현 점유 상태와 박영만의 실제 점유 종료 여부를 확인하고, 낙찰 후 인도와 명도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 1층·내부 상태. 동일 면적 거래라도 층과 내부 관리상태에 따라 가격 차이가 있으므로, 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태를 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능액을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 임대차계약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,078만원짜리 아파트가 아니다”

이 사건의 최저매각가 10,788,000원은 실제 취득비용을 보여주지 않습니다. 박영만에게 배당되지 않는 보증금 109,806,184원이 매수인에게 넘어오므로 확인된 실질취득은 최소 120,594,184원입니다. 이후 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 거의 달라지지 않습니다.

그 최소 실질취득액은 최근 12개월 평균 132,100,000원보다 낮지만, 최근 추세는 -1.4%이고 물건은 1층입니다. 무엇보다 최병순의 보증금과 우선변제 여부가 미상이라 추가 인수 가능성이 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 파격적이지만 권리위험을 반영한 최종 가격은 아직 확정되지 않았습니다. 최병순의 임대차 실체와 박영만 채권의 원인을 확인하기 전에는 ‘싸다’는 판단보다 보류가 맞습니다.