전주지방법원 2024타경2402. 부안군 변산면 도청리 산38, 217, 218, 219, 220, 산1-128, 산1-132와 제1,2동호에 관련된 기타 + 토지 경매입니다. 감정가는 3,743,921,600원, 현재 최저가는 1,284,165,000원입니다. 등기상 소유자는 김순오이고, 말소기준권리는 1999.07.26 부안축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 존속하는 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기 자체만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 34.3%까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 목록6 건물의 대지 중 도청리 산1-128, 산1-132가 매각에서 제외되고, 그 부분에 대한 법정지상권 성립여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 여기에 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 있어, 권리 소멸 여부와 별개로 입찰 전 확인해야 할 조건이 무겁습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경2402 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 산38 |
| 등기 부동산 | 변산면 도청리 산38, 217, 218, 219, 220, 산1-128, 산1-132 제1,2동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 청소년수련시설 부지 및 일부 자연림 |
| 소유자 | 김순오 |
| 감정가 / 최저가 | 3,743,921,600원 / 1,284,165,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구금액 | 1,151,633,435원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999년 근저당
말소기준은 1999.07.26 부안축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원으로 기재돼 있으나 현재 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다. 이후 현재 존속하는 고창부안축산업협동조합 근저당권, 서정남 근저당권, 고석순에서 황유하로 이전된 근저당권, 국가·부안군 압류와 고창부안축산업협동조합 가압류, 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 조경자 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경자 | 미상 | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조경자의 전입신고는 2024.06.17로 말소기준권리인 1999.07.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없으므로 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수금액은 0원입니다.
③ 이 사건의 핵심 — 등기보다 토지·건물 관계가 어렵다
- 일괄매각. 여러 토지와 건물을 하나로 매각합니다.
- 현황 이용. 목록1~5는 공부상 임야 및 전이지만 현황은 일단의 토지로 청소년수련시설 부지로 이용 중입니다.
- 제외 토지. 청소년수련시설 부지와 관련된 도청리 산1-128, 산1-132 중 건물 대지 일부는 본건 매각에서 제외됩니다.
- 수목 포함. 목록2~5, 7~9 토지의 조경수목과 자연생입목은 토지에 포함해 감정·매각됩니다.
- 제시외 건물. 목록6의 부합물·종물인 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 맹지. 목록7~9는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,284,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,241,650원 |
| 을구 1번 · 부안축산업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 6번 · 고창부안축산업협동조합 | 525,200,000원 | 525,200,000원 |
| 을구 9번 · 고창부안축산업협동조합 | 395,000,000원 | 395,000,000원 |
| 을구 12번 · 고창부안축산업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 15번 · 고창부안축산업협동조합 | 180,000,000원 | 108,723,350원 |
| 을구 16번 · 서정남 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 · 고석순 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 41번 · 고창부안축산업협동조합 | 24,522,591원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,264,722,591원 중 계산상 1,268,923,350원이 배당되고 미배당은 995,799,241원입니다. 다만 1999년 선순위 근저당의 실제 채권액이 미상으로 계산에서 제외됐고, 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 모항해수욕장 북서측 근거리에 위치하며 주변은 펜션, 카페, 연수원시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입 가능하고 근거리에 대중교통시설과 30번국도가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도·현황. 토지면적 5,653㎡, 지목 임야, 토지이용상황 상업용, 급경사·사다리형·세로한면(불)입니다.
- 규제. 자연환경보전지역, 공익용산지, 국립공원, 공원자연환경지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 159,900원/㎡입니다.
- 청소년수련시설. 토지는 청소년수련시설 신축 당시 5,653㎡ 중 4,500㎡가 편입되고 1,153㎡는 제외돼 자연림 상태입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록6 건물과 매각 제외 토지 도청리 산1-128·산1-132의 소유관계 및 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류로 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록3의 증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 선순위 근저당 실제 채권. 1999년 부안축산업협동조합 근저당의 채권최고액은 1,500,000,000원이지만 실제 채권액은 미상입니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 존재 여부와 배당 우선순위를 반드시 확인하세요.
- 점유관계. 조경자의 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 점유부분과 보증금은 미상입니다. 현황을 직접 확인하세요.
- 접근성. 목록7~9는 지적도상 맹지이므로 인접지 통행의 법적·현실적 안정성을 확인하세요.
- 토지 규제. 국립공원·공익용산지·공원자연환경지구·자연환경보전지역에 따른 이용 제한을 사업계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 토지·건축물 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 법적 사용 가능성이 먼저다
이 사건의 등기 구조는 오히려 비교적 명확합니다. 1999.07.26 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 조경자도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 등기 밖의 부동산 구조입니다. 건물 대지 일부가 매각에서 빠져 있고 법정지상권 성립여부가 불분명하며, 농취증 미제출 시 보증금 몰수 조건과 강한 토지이용 규제까지 겹칩니다.
따라서 감정가 3,743,921,600원에서 최저가 1,284,165,000원으로 내려왔다는 숫자만으로 “싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 권리 소멸은 확인되지만 사용·존속·취득 조건의 불확실성이 큰 물건입니다. 법정지상권과 농지취득자격증명, 제외 토지와 건물의 관계가 입찰 전에 해소되지 않는다면 낮아진 최저가 자체는 충분한 안전마진이 아닙니다.
